Principio de legitimación registral y sus efectos
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
El principio de legitimación registral es una de las más importantes aplicaciones de la teoría general de la legitimación.
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Contenido
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La teoría de la legitimación tiene su origen en el campo del Derecho Procesal de donde pasó a ser aplicada a la teoría general del Derecho y especialmente al campo del negocio jurídico.
El encaje de la teoría de la legitimación dentro del campo registral se debe al principio de publicidad; la publicidad es el medio más técnico e importante para la creación de apariencias y la apariencia es una de las causas de legitimación.
En virtud del principio de publicidad registral, el Registro se presume exacto aunque no concuerde con la realidad jurídica; esta presunción es iuris tantum frente a todos, es decir, mientras no se demuestre lo contrario; pero esta presunción se convierte iuris et de iure frente a terceros protegidos.
El origen histórico de la legitimación registral se encuentra en el Derecho germánico: es una concepción especial de la posesión o gewere; la gewere más que señorío de hecho sobre la cosa al modo romano es señorío plásticamente exteriorizado; responde no a un intento de seguridad estática, sino dinámica: el que aparece como propietario realmente lo es, está provisionalmente “legitimado” como tal.
La doctrina advierte que en nuestro Derecho este principio nada tiene que ver con el sistema germánico que se ha indicado; más bien, se basa en la credibilidad naturalmente impuesta por el Estado a sus órganos de autentificación y registración; se ha ido configurando en los diversos textos legales, hasta llegar a las normas vigentes.
Recientemente la DGSJyFP cita este principio, en especial, cuando se refiere al ejercicio de las potestades administrativas; afirma así la Resolución de 6 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: [j 1]
Criterio de la Ley Hipotecaria actualCuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de sujetar, además de a la propia legislación administrativa aplicable, a la legislación hipotecaria habida cuenta de los efectos que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los que se encuentran no sólo los derivados deprincipio de legitimación registral (con los que sólo en parte se confunden los resultantes de la presunción de validez del artículo 39.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), sino también otros distintos y superiores, también con transcendencia «erga omnes», como el de inoponibilid de lo no inscrito y el de fe pública registral de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.
La formulación en la Ley Hipotecaria (LH) actual reviste una doble forma:
- Sustantiva: presumiendo en forma positiva la existencia y pertenencia del derecho, según el art. 38 LH y ello conduce a la correlativa presunción negativa al presumir la extinción de un derecho cuando se produce su cancelación en el Registro. Puede verse: Cancelación de asientos registrales .
- Procesal: presumiendo los efectos sustantivos mientras no se demuestre la inexactitud de los mismos. Puede verse: Rectificación de asientos registrales .
Los efectos sustantivos del principio de legitimación son los efectos sustantivos de la publicidad material, ya que la legitimación es uno de los efectos de esta publicidad.
En efecto, la publicidad material opera negativa y positivamente:
- Negativamente: lo no inscrito no perjudica, es como si no existiera.
- Positivamente: son las presunciones de veracidad iuris tantum, el principio de legitimación objeto de este tema y la presunción iuris et de iure como protección el tercero que confía en la publicidad registral.
Los efectos sustantivos de este principio, recogidos por la Ley Hipotecaria, son la presunción de exactitud y veracidad de los asientos y la presunción posesoria a favor del titular registral, lo que conlleva a la llamada facultad lo poder de disposición del titular registral.
Presunción de veracidadTodo legislador puede haber adoptado los siguientes sistemas:
,, El sistema en el que el hecho de la constatación en el Registro de la Propiedad no atribuye al título más valor que el que tenía antes; naturalmente, con este sistema ni hay presunción de veracidad del asiento registral ni eficacia del mismo.
,, El sistema en el que la constatación registral confiere sin más al titular registral el derecho inscrito; con este sistema no habría que plantearse la veracidad, ya que nunca habría una realidad material distinta a la registrada.
,, El sistema en que los asientos registrales son tendencialmente exactos, pero pueden estar equivocados, pueden no reflejar la realidad material; en estos sistemas, y no hay que decirlo, es el sistema español, se admite que lo que el Registro publica pueda no ser exacto; y es aquí donde tiene valor la presunción de que el titular registral lo es en realidad y sus consecuencias cuando se adquiere confiado en esta presunción.
La presunción de veracidad de lo que el Registro publica:
- Está recogida en el aspecto positivo en el art. 38 de la LH:
A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.
Por ello, conforme al apartado 3º del art. 1 de la LH los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley. Lógicamente, la Resolución de la DGRN de 13 de julio de 2013 [j 2] destaca que:
Estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia (cfr. artículos 1 y art. 40 de la Ley Ley Hipotecaria ), sólo cabe su rectificación o modificación con el consentimiento del actual titular registral (artículo art. 20 de la LH ) o mediante sentencia firme dictada en el procedimiento judicial correspondiente directamente entablado contra él.
En definitiva, hay dos presunciones: la del art. 38 de la LH que establece una presunción de exactitud y la del art. 1 de la LH entiende que esta presunción lo es iuris tantum.
La presunción de exactitud conduce a que se estime concordante el asiento con la realidad jurídica; como dice la Resolución de la DGRN de 29 de noviembre de 2013 [j 3] el principio de legitimación del art. 38 de la LH impone la credibilidad del contenido del Registro en tanto no se demuestre judicialmente lo contrario; o como expresa la Resolución de la DGRN de 5 de marzo de 2014 [j 4] todo asiento en el Registro produce los efectos que le son propios, entre los cuales se encuentran los derivados del principio de legitimación registral que implica que «el contenido del Registro se presume exacto y válido»; asimismo, dice la Resolución de 25 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 5] el principio de legitimación registral parte de la presunción de que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo y de que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria.
Resulta interesante traer a colación la Resolución de 7 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 6], la cual, en defensa de la exactitud del contenido del Registro, ante un evidente dato erróneo en la referencia catastral y la conformidad del titular registral, entiende que debe cancelarse el dato de la inscripción, sin que sea exigible inscribir el dato correcto que lo sustituya, indicando que «la problemática de seguridad que ello provocaría en el tráfico jurídico inmobiliario sería mayor cuando en el folio real de una finca consta como vigente un dato erróneo de ubicación en el plano, que cuando no consta dato alguno vigente al respecto».
Consecuencia de este principio es, como señala la Resolución de la DGRN de 1 de diciembre de 2017 [j 7] que la calificación por los registradores de resoluciones judiciales no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino la puesta de manifiesto de la existencia de un obstáculo registral, y es obstáculo fundamental (reiterado muchísimas veces) que el titular registral de la finca no haya sido demandado ni requerido debidamente de pago y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma.
Es lo que una vez más afirma la Resolución de la DGRN de 23 de septiembre de 2019 [j 8] cuando dice que, si conforme al artículo 38 de la LH la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de...
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