Principio de tracto sucesivo, sus efectos y modalidades
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
El principio de tracto sucesivo es un principio que existe en todo sistema registral llevado por fincas, siendo uno de los fundamentales principios hipotecarios que va dirigido a evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española. (Resolución de la DGRN de 4 de abril de 2018). [j 1]
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Contenido
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Como puso de relieve NUÑEZ LAGOS, en la historia registral de cada finca, cada título llegado al Registro ha producido un asiento; la serie de títulos ha engendrado una cadena de asientos y a este rosario de asientos se le denomina tracto sucesivo.
Pero cada título y, por tanto, cada asiento, lleva un titular; la serie de títulos inscritos ha producido una genealogía de titularidades. Se llama a esto tracto sucesivo material.
Por regla general, cada título y cada titular tienen un asiento; por excepción, a veces en un mismo título se pueden comprender varios actos transmisivos; este supuesto recibe el nombre de tracto sucesivo abreviado.
Destaca la Resolución de la DGRN de 6 de mayo de 2014 [j 2] que el principio de tracto sucesivo es considerado de forma casi unánime como uno de los principios básicos en los sistemas registrales de folio real y, por tanto, del nuestro, que impone un enlace entre las sucesivas titularidades de los derechos inscritos, y se plasma, desde el punto de vista normativo, en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria (cuyo apartado séptimo ha sido modificado por la Ley 41/2015, de 5 de octubre, de modificación de la ley de enjuiciamiento criminal para la agilización de la justicia penal y el fortalecimiento de las garantías procesales).
Y analiza este principio la Resolución de la DGRN de 2 de julio de 2014 [j 3] poniendo de relieve que este principio exige la continuidad o concatenación en las inscripciones registrales, lo que supone que cada asiento traiga causa y se sustente en otro anterior, de suerte que, en expresión que ha hecho fortuna en la ciencia jurídica, el adquirente de hoy sea el transmitente de mañana. Principio que debe entroncarse, además, con el de seguridad jurídica, consagrado constitucionalmente en el párrafo 3.º del artículo 9 de nuestra Constitución. Efectivamente, generaría una gran inseguridad jurídica que pudiera practicarse la inscripción de una carga, o una anotación preventiva de embargo sobre una finca cuyo titular registral es ajeno al procedimiento del que éste deriva. Entronca igualmente el principio de tracto sucesivo con otro que también es base de nuestro sistema hipotecario: el principio de legitimación, plasmado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Esto es, si sólo al titular registral se le presume como verdadero titular de la finca o derecho inscrito, a todos los efectos legales, sólo los actos que él realice o que se sigan contra el mismo pueden causar una nueva inscripción registral, mantenido así incólume la cadena de transmisiones que registralmente debe existir.
El fundamento último del principio de tracto sucesivo, de acuerdo con lo que prevé el artículo 24 de la Constitución española, es impedir la indefensión del titular registral (Resolución de 4 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). [j 4]
Por todo ello, como ha dicho reiteradamente la DGRN, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (Por todas: Resolución de la DGRN de 9 de mayo de 2018, [j 5] y Resolución de la DGRN de 30 de noviembre de 2018). [j 6]
Y con otras palabras, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, (DGSJFP) de 3 de febrero de 2020 [j 7] señala que la presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular y la Resolución de la misma DG de 4 de marzo de 2020 [j 8] dice que no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los asientos vigentes sin el consentimiento del titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él.
Regulación legal del tracto sucesivoEl principio de tracto sucesivo está recogido en:
- El art. 20 de la Ley Hipotecaria (LH), cuyo párrafo séptimo ha sido redactado de nuevo por la Ley 41/2015, de 5 de octubre, de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Criminal para la agilización de la justicia penal y el fortalecimiento de las garantías procesales – entró en vigor el 6 de diciembre de 2015 -,
- Los artículos 82 y 83 del Reglamento Hipotecario (RH) y en otros preceptos reglamentarios que lo complementan.
El citado art. 20 de la LH contiene las dos manifestaciones del principio de tracto sucesivo: tracto material (requisito de la previa inscripción) y tracto formal (expresión registral del tracto).
En efecto, empieza el art. 20 de la LH diciendo que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. La consecuencia es lógica: en el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
* Aspecto subjetivo: ¿a favor de quien ha de existir la previa inscripción?; según el precepto, a favor de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos inscribibles, lo que es indiscutible si hablamos de actos inter vivos; si se trata una transmisión mortis causa el bien ha de estar inscrito a nombre del causante, de forma que estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de un causante, no cabe acceder a la inscripción a favor de sus herederos mientras no se presenten el título oportuno que acredite la transmisión «mortis causa» efectuada en favor de aquél, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (Resolución de 22 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). [j 9]
* Aspecto objetivo: Tiene, a su vez, dos notas:
1ª: ¿Qué es lo que debe estar inscrito?
El precepto aclara que lo que debe estar inscrito es el derecho de la persona que otorgue la transmisión o el gravamen; o sea, este artículo se refiere a la necesaria identidad entre el derecho tal como está configurado en el título y la inscripción, por un lado, y entre la finca y el asiento registral por otro.
Por esta razón, es lógico que en un caso de adjudicación a la esposa de la vivienda que durante el matrimonio fue domicilio familiar, mediante convenio regulador homologado judicialmente, habida cuenta de que consta inscrita a favor de una sociedad, de la que es socio único y administrador el esposo transmitente, la Resolución de la DGRN de 30 de mayo de 2013 [j 10] afirme que el principio de tracto sucesivo impide que siendo el titular una persona jurídica – por más que las decisiones de la misma se atribuyan exclusivamente al esposo – pueda procederse, sin más, al levantamiento del velo societario, exigiendo la previa titulación del inmueble a favor del esposo para lograr la inscripción del convenio en los términos en que está planteado, sin perjuicio de otras soluciones jurídicas.
En este sentido, dos Resoluciones, la Resolución de la DGSJFP de 29 de marzo de 2022 [j 11] y la Resolución de la DGSJFP de igual fecha [j 12] entienden que no procede la inscripción de la anotación de prohibición de disponer ordenada en mandamiento judicial cuando la sociedad titular registral de las fincas es persona distinta de la demandada, siendo irrelevante la pretendida aplicación de la doctrina del levantamiento del velo, puesto que, como ponen de relieve las citadas resoluciones: instado un procedimiento en el que ha sido demandada persona distinta del titular registral, no habiendo pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo y no estando amparado este supuesto en ninguna de las excepciones legalmente admitidas al principio del tracto sucesivo, no cabe sino confirmar la calificación registral desfavorable por aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
2ª.- ¿Y a qué actos y contratos de aplica?
Respecto a los actos y contratos a los que se aplica este precepto el artículo habla de títulos en que se declare, transmita, grave, modifique o extinga el dominio y lo demás derechos reales; comparando este precepto con el art. 2 de la LH resulta que el tracto sucesivo es aplicable a los actos registrables.
* Aspecto formal: ¿A qué asiento se aplica?; el art. 20 de la LH habla de anotar o inscribir, pero en la enumeración de títulos que hace la norma resulta que algunos sólo pueden constar por cancelación o incluso por nota marginal; es aplicable a toda clase de asientos, excepto el de presentación por el carácter preparatorio de éste.
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