Inscripción en sentido estricto
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La inscripción, en sentido estricto, es una de las clases de los asientos registrales y, en concreto, es aquel asiento que se practica en el Libro de inscripciones.
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Contenido
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Caracteriza a este concreto asiento (inscripción en sentido estricto):
- Ser un asiento principal (no es accesorio como la nota marginal).
- Ser un asiento definitivo (no es un asiento sujeto a caducidad como lo es la anotación preventiva).
- Tener un carácter positivo (lo que le supone su diferencia con las cancelaciones).
- El contenido propio es la constitución, transmisión o alteración de un derecho real sobre inmuebles. Ahora bien, también hay otros casos de inscripción que no se refieren a derechos reales. Puede verse: Derechos inscribibles.
- Verifica una constancia registral completa.
Destaca la Sentencia nº 716/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 28 de Noviembre de 2013 [j 1] la diferencia entre el asiento de presentación y la inscripción, señalando los caracteres de ésta, diciendo:
Clases de inscripcionesEl de presentación es un asiento preliminar, de duración limitada, que prueba que el documento se ha presentado y sirve de medio o instrumento de la pretensión del presentante, así como de punto de inicio del procedimiento registral. Produce los efectos de cerrar el Registro a los títulos contradictorios y de dar prioridad a los títulos compatibles. El de inscripción tiene una naturaleza distinta, pues constituye un asiento principal y definitivo que se practica en el libro de inscripciones y en el que se hace constar de un modo completo la constitución, modificación o transmisión de un derecho real inmobiliario. Se trata de dos asientos diferentes, por más que la fecha del primero sea la del segundo, para todos los efectos registrales que éste deba producir.
Las inscripciones en sentido estricto se pueden clasificar desde diversos puntos de vista; así se distinguen los siguientes casos:
* Inscripción constitutiva e inscripción declarativa.
Se denomina inscripción constitutiva aquella necesaria para que opere el cambio real; es el sistema alemán y en nuestro Derecho es el caso, por ejemplo, de de la hipoteca; sin inscripción de la hipoteca no hay aún derecho real. La inscripción constitutiva es una forma de ser. Es la excepción o en términos de la Resolución de la DGRN de 19 de abril de 2006 [j 2] son "escasos los supuestos de inscripción constitutiva".
Se denomina inscripción declarativa la que simplemente constata y publica una modificación real ya producida. La inscripción, en este caso, es forma de valer, no crea el derecho, lo publica.
Puede verse en el tema Principio de inscripción registral. Clases de inscripciones los efectos de la inscripción sobre los derechos reales y el estudio de las inscripciones constitutivas y declarativas.
* Inscripción voluntaria e inscripción obligatoria.
Es voluntaria la que depende de la voluntad del interesado; en este punto cabe destacar que el Notario, en principio, está obligado a la presentación, salvo , como dice la Resolución de la DGRN de 4 de junio de 2007 [j 3] si el interesado en la inscripción – letras a) a c) del art. 6 de la de la Ley Hipotecaria (LH) - manifiesta lo contrario y, todo ello, dando por supuesto que es el interesado en la inscripción el que en un régimen de inscripción voluntaria, como regla general, ha de decidir si el título se presenta.
En el supuesto general de inscripción voluntaria, podrá decirse que es necesaria si se desea gozar de la protección registral.
Es realmente obligatoria la inscripción en algunos casos concretos que impone el legislador; así, por ejemplo, recuerda la Resolución de la DGRN de 6 de junio de 2012, [j 4] a propósito de la concentración parcelaria, que incorporada la concentración al Registro, la inscripción está sujeta a los principios hipotecarios, sin más particularidades que las de la inscripción obligatoria ….
El sistema general es que la inscripción es voluntaria; como indica la Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 26 de Noviembre de 2008, [j 5] el principio de inscripción voluntaria se refleja en el art. 6 de la LH.
* Inscripciones extensas y concisas.
Se distinguen desde un punto de vista puramente formal o de redacción; cuando hay varias fincas que radican en un mismo término municipal o sección, y si el título es único (por ejemplo, una herencia en que hay varias fincas) para evitar repeticiones en una de las fincas se extiende el asiento en forma completa y en las otras fincas se permite una redacción más reducida Inscripción concisa), con remisión en la inscripción concisa de la finca en que consta la extensa.
Dice la Resolución de la DGRN de 5 de febrero de 2013: [j 6]
No puede estimarse que la inscripción de una finca sirva de inscripción extensa de otra si en ésta no existe ninguna inscripción hecha en virtud del mismo título que tenga la categoría de concisa y se remita a aquélla. Por otro lado, la titularidad de una finca no es una circunstancia que pueda omitirse en una inscripción concisa. Por ello, una titularidad no puede aplicarse por la de otra finca cuyas circunstancias sean las mismas, según la apreciación del registrador.
* Inscripciones comunes y especiales:
Las primeras son las inscripciones normales, que se rigen por reglas generales; deben cumplir las normas del art. 9 de la LH - con nueva redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria , (entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015), ya que el art. 30 de la LH dice:
Las inscripciones de los títulos expresados en los artículos segundo y cuarto, serán nulas si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo noveno, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores.
Son inscripciones especiales aquellas que la Ley regula de forma especial; no se aplican las normas del art. 9 de la LH , pues este precepto en su último párrafo decía y seguirá diciendo:
Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo especialmente establecido para determinadas inscripciones; y el art. 52 del Reglamento Hipotecario (RH) dice que el art. 30 de la LH es aplicable en general a las inscripciones extensas, pero no a las concisas ni a las que por su índole hubieran sido objeto de alguna excepción legal o reglamentaria.
Se citan como inscripciones especiales: la de aguas, minas, ferrocarriles, concesiones administrativas (citadas en el art. 107 de la LH y reguladas en los arts. 60 y ss del RH.
* Inscripciones de inmatriculación e inscripciones hipotecarias.
Las inscripciones de inmatriculación son aquellas en que una finca ingresa por primera vez en el Registro. Están sujeta a reglas especiales, para evitar duplicidades de fincas o la entrada en el Registro de fincas con titulares que no coincidan con la realidad jurídica extra registral. El art. 7 de la LH dice:
La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley.
Puede verse Inmatriculación en virtud de título público y por certificación especial
Las hipotecarias completan el historial de una finca.
* Inscripciones de hechos o de derechos.
La regla general es que la inscripción publica derechos (A ha vendido a B; C constituye una hipoteca a favor de D, E hereda una finca, etc.)
Pero hay casos en que en el Registro se constatan hechos, aunque evidentemente afectan al titular de un derecho; es el supuesto de la declaración de Obra Nueva o la constatación de una mayor cabida. Así la Resolución de la DGRN 15 de octubre de 2013 [j 7] con referencia a la declaración de obra nueva indica que su acceso al Registro tiene lugar como simple constatación de un hecho y desde el punto de vista hipotecario no pasa de ser un elemento físico que completa la descripción de la finca.
Requisitos de toda inscripciónDebe aplicarse la Ley Hipotecaria y en concreto el art. 9, redactado de nuevo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y las normas del Reglamento Hipotecario.
Se parte del llamado folio real de cada finca que incorporará necesariamente el código registral único de aquélla.
La Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios - y otras normas- modifica, pero en este punto no entra en vigor hasta el 9 de mayo de 2024 el art. 238 de la LH interesando sus dos primeros apartados:
1. El Registro de la Propiedad se llevará bajo la técnica del folio real en formato y soporte electrónico, mediante un sistema informático registral.
Se entenderá por sistema informático registral el conjunto de elementos informáticos, físicos y lógicos, situados en cada oficina registral, debidamente interconectados entre sí y con los servicios centrales del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, a través de la correspondiente red corporativa.
El sistema, soporte digital, etc. se detalla en el resto de la norma a la que me remito.
La inscripción debe contener las siguientes circunstancias:
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