Adopción de acuerdos en junta de propietarios

AutorManuel Faus y Bárbara Ariño
Cargo del AutorNotario y Abogada


La reforma introducida mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha conllevado una modificación del sistema de mayorías requeridas para la adopción de determinados acuerdos en juntas de propietarios, sujetándose en la actualidad al régimen establecido en el art. 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH).

Este precepto ha sufrido modificaciones por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas así como por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (si bien este Decreto no ha sido convalidado por el Parlamento español; ha estado vigente del 19 de diciembre de 2018 al 22 de enero de 2019), por el Real Decreto-ley, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Contenido
  • 1 Regla general en la adopción de acuerdos: unanimidad
  • 2 Excepción a la regla general de unanimidad: no se necesita acuerdo
  • 3 Supuestos en los que se exige una determinada mayoría
    • 3.1 Mayoría de un tercio
    • 3.2 Mayoría simple
    • 3.3 Mayoría de 3/5
    • 3.4 Comunicación previa
    • 3.5 Mayoría ordinaria para los acuerdos no especificados antes
  • 4 Falta de acuerdo en la junta de propietarios
  • 5 Propietarios ausentes
  • 6 Acuerdo tácito
  • 7 Eficacia de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios
  • 8 Ejecución de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios
  • 9 Discrepancias sobre la naturaleza de las obras a realizar
  • 10 Derramas para el pago de mejoras
  • 11 Normas excepcionales a causa del SARS-CoV-2
  • 12 Libro de Actas
  • 13 Temas relacionados
  • 14 Recursos adicionales
    • 14.1 En formularios
    • 14.2 En doctrina
  • 15 Legislación básica
  • 16 Legislación citada
  • 17 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
Regla general en la adopción de acuerdos: unanimidad

El art. 17.1, LPH establece, como regla general, la unanimidad para la adopción de aquellos acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, pero con importantes excepciones.

Algunos supuestos típicos de modificación del título constitutivo lo configuran, entre otros, la modificación de las cuotas de participación, la desvinculación de anejos o la desafectación de elementos comunes, la división, segregación o agregación de pisos o locales, etc.

Para un estudio en detalle de cada uno de los supuestos mencionados, pudiendo existir normas especiales en los estatutos de la comunidad, puede verse:

Bajo la redacción anterior del art. 17 de la LPH, la STS de 9 de octubre de 2008 [j 1] resuelve un supuesto en el que se plantea si un acuerdo de instalación de una piscina, adoptado con el voto favorable de las tres quintas partes, supone un servicio de interés general o, por el contrario, una alteración de elementos comunes que representa una modificación del título constitutivo. Concluye la Sala que:

El problema se resuelve con la lógica de las cosas y a partir de una norma en la que ninguno de los servicios que numera tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que, con su aprobación, todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arreglo a la cuota de participación, ni puede compararse tampoco con los que menciona de forma expresa, y si con aquellos vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad y con la mejor utilidad y servicio de los comuneros.

Como consecuencia de ello, la Sala considera que, siendo la piscina algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios al implicar una alteración del Titulo constitutivo.

Por su parte, la STS de 5 de junio de 2023 [j 2] resuelve un supuesto en el que se plantea si las obras ejecutadas por el local comercial (instalación de chimeneas que discurren por la fachada del patio interior del edificio hasta la azotea, ejecutadas a fin de acondicionarse a las ordenanzas municipales para poder llevar a cabo la actividad en el local) requerían de unanimidad al afectar a la configuración exterior del edificio. La Sala recuerda la doctrina jurisprudencial sobre la necesidad de flexibilizar las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías, cuando se trata de locales comerciales. De tal forma que, en el caso de locales, la posibilidad de realizar obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de estos comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes, bien porque se acredite que aquellas resultan necesarias o precisas para el desarrollo de la actividad. Y concluye que:

De ahí que las obras en un local que producen una alteración en la configuración exterior del edificio no deban, simplemente por ese hecho, sujetarse siempre a la regla de la unanimidad. Siendo necesario sopesar las circunstancias particulares de cada caso y ponderar tanto el grado o alcance de dicha alteración, que no se puede valorar igual cuando afecta a una fachada interna o de un patio interior que a una fachada exterior del edificio, como su carácter necesario o no, pues tampoco se puede apreciar de forma semejante, por mucho que dé lugar a una alteración de la configuración exterior del edificio, una obra de realización indispensable para el desarrollo de la actividad que una susceptible de evitarse sin impedirlo.
Excepción a la regla general de unanimidad: no se necesita acuerdo

Son los supuestos del art. 10, LPH con la siguiente redacción vigente:

1.- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a). Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
c). La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d). La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el derogado artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
ed). Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2.- Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a). Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b). Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía...

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