Impugnación de acuerdos adoptados por la junta de propietarios

AutorBarbara Ariño y Manuel Faus
Cargo del AutorAbogada y Notario


La impugnación de acuerdos adoptados por la junta de propietarios está regulada por el art. 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) que establece los supuestos y el procedimiento a través del cual los acuerdos adoptados serán impugnables ante los tribunales de justicia.

Contenido
  • 1 Acuerdos impugnables de la junta de propietarios
  • 2 Legitimidad para impugnar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios
  • 3 Plazo para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios
  • 4 Ejecutividad de los acuerdos adoptados por la junta de propietarios
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En doctrina
    • 5.2 En formularios
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Acuerdos impugnables de la junta de propietarios

Conforme establece el párrafo primero del art. 18, LPH, los acuerdos de la junta de propietarios serán impugnables en los siguientes supuestos:

  • Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Como regla general, el abuso de derecho requiere de la concurrencia de dos requisitos. Uno, de carácter objetivo, como es el exceso o la anormalidad en el ejercicio del derecho, y otro, de carácter subjetivo, como es la intención de perjudicar o la falta de finalidad sería, la inmoralidad o la antisocialidad del daño. (SAP Barcelona 1966/2021, 4 de Octubre de 2021). [j 1]

En concreto, el abuso de derecho, en materia de propiedad horizontal, se ha entendido como la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecte de manera peyorativa a uno de sus partícipes (véase la STS de 16 de julio de 2009 [j 2] citada en la STS 15 de noviembre de 2010). [j 3] En esta línea, dice la Sentencia nº 131/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 5 de Marzo de 2014: [j 4]

En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma.

Puede verse la referencia a los actos nulos y anulables y al abuso de derecho en el tema Adopción de acuerdos en junta de propietarios

Por otra parte, y respecto del ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH, debe tenerse en cuenta que éste se refiere a acuerdos o decisiones colectivas considerados propiamente “acuerdos de junta de propietarios”, pero su aplicación no se extiende a los denominados “seudoacuerdos”, como serían, por ejemplo, acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena. Así lo ha reconocido la STS de 23 de enero de 2024 [j 5] en la que también se ha declarado la innecesariedad de impugnar un acuerdo que se refiere a una actuación necesaria de la comunidad para dar cumplimiento a lo previsto en el art. 10.1 a) LPH. El motivo es que este precepto establece que no se requerirá acuerdo previo de la junta de propietarios para las obras o actuaciones necesarias a fin de dar cumplimiento al deber de conservación, de tal modo que si se adopta un acuerdo infringiendo el art. 10.1 a) LPH, éste será nulo de pleno derecho.

Legitimidad para impugnar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios

El párrafo primero del art. 18, LPH dice:

Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

El párrafo segundo del art. 18, LPH dispone que los legitimados para impugnar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son:

  • Los propietarios que hubiesen salvado su voto en junta
  • Los ausentes por cualquier causa
  • Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

La reforma de la LPH introdujo una expresión tan controvertida como “salvar el voto” que ha creado discrepancias en su interpretación: mientras que unos han defendido que no es lo mismo votar y salvar el voto, otros han considerado que dicha expresión debe ser interpretada de modo equivalente a votar en contra.

Al respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo que no comparte la doctrina que considera que el propietario presente en la junta que vota en contra no está legitimado para impugnar el acuerdo comunitario si no ha salvado previamente su voto. Como dice la STS de 10 de mayo de 2013, [j 6] el simple hecho de votar en contra debe entenderse suficiente para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, y añade:

La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso...

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