Acuerdos relativos a la prohibición de pisos turísticos
| Autor | Barbara Ariño y Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Abogado y Notario |
En este tema, se trata un supuesto concreto, relativo a la validez del acuerdo comunitario que modifica los estatutos de la Comunidad para prohibir que las viviendas del edificio se destinen a un uso turístico, así como la retroactividad de dicho acuerdo y su oponibilidad frente a terceros.
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Contenido
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A nivel estatal, inicialmente se exigía para este supuesto la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, para la adopción de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad (art. 17.6 LPH).
Sin embargo, el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (vigente del 19 de diciembre de 2019 al 22 de enero de 2019) y, actualmente, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (con entrada en vigor el día 6 de marzo de 2019) han introducido un nuevo apartado, el art. 17.12 LPH por virtud del cual se establece que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad referida en art. 5 e) LAU, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representasen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Como es de ver, se exceptúa la unanimidad para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas, «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
En este sentido, la Resolución de 31 de enero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 1] señala en el caso que al tratarse de un acuerdo para el que la LPH no exige unanimidad sino el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo será inscribible aunque faltara el consentimiento de quienes han adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios.
Ahora bien:
a). Se requerirá la unanimidad si el acuerdo se adopta, no para limitar o condicionar la actividad turística en las viviendas, sino para todo lo contrario, es decir, para permitir de manera expresa dicha actividad turística (véase, en este sentido, la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2019). [j 2]
b). La mayoría de las referidas de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representasen las tres quintas partes de las cuotas de participación para limitar en los estatutos los usos turísticos sólo es aplicable para la normativa sectorial («utilización de cualquier vivienda o departamento del edificio de la comunidad a fines turísticos y cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda o departamento amueblado y comercializado con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística)» no, por ejemplo, para prohibir la hospedería o el alquiler vacacional; es decir, los supuestos distintos a los antes indicados exigen la unanimidad.
El tema se trata en varias Resoluciones, del año 2020, 2021, 2022 y 2023; citamos la de este año: (Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública), [j 3] según la cual la mayoría requerida para limitar el alquiler turístico por tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación no es aplicable a otros usos, como la hospedería o viviendas turísticas en régimen diferente al establecido por la normativa turística, que deben ser aprobadas por unanimidad según las reglas generales.
En definitiva, como dice la Resolución de 22 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 4] (reiterada por la Resolución de 21 de diciembre de 2022), [j 5] al permitir el apartado 12 del art. 17 de la LPH limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turística de las viviendas también admite que se establezca una prohibición absoluta de dicha actividad.
Ahora bien, no cabe modificar estatutos con esta repetida mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representasen las tres quintas partes de las cuotas de participación imponiendo otras limitaciones y obligaciones a todas las viviendas según un destino (industrial, comercial, etc.); cuando dichas limitaciones no afecten sólo a los pisos destinados a alquiler turístico exige acuerdo adoptado por unanimidad, en aplicación del número 6 del art . 17 LPH. (Resolución de 1 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 6]
Igualmente, exige unanimidad la Resolución de 22 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 7] en un supuesto que se pretende inscribir la cláusula estatutaria: “Las viviendas o los locales que se transformen en vivienda solo podrán tener como destino el uso residencial habitual, con restricción de usos o actividades en especial las de hospedería, apartamento turístico o vivienda de uso turístico”; se establece que no es posible en cuanto es necesaria la aprobación por la totalidad de los condueños ( art. 17.6 LPH ). Asimismo, se establece que no es aplicable la regla duodécima del artículo art. 17 LPH , porqué la norma estatuaria debatida alcanza a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el de hospedería o vivienda vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.
El supuesto ahora tratado, con sus consecuencias según las disposiciones estatutarias al respecto, no debe confundirse con el arrendamiento de una vivienda para compartir su uso; es decir, aquellos supuestos en los que varias personas, de común acuerdo, deciden suscribir un contrato de arrendamiento sobre una vivienda para compartir su uso, (frecuente en el caso de estudiantes mientras cursan sus estudios) que no debe confundirse con el arrendamiento turístico. Este supuesto es analizado por la SAP Madrid 238/2021, 16 de Junio de 2021 [j 8] para la cual el supuesto debe equiparse al arrendamiento de vivienda pues su objeto es la satisfacción de la necesidad personal, primaria, ordinaria y permanente de vivienda -de lugar para morar o vivir- por parte de los arrendatarios
3).- En el supuesto de que haya un inmueble dividido en varias entidades, pero con escaleras o entradas diferentes o haya subcomunidades de hecho, si no están formalmente constituidas e inscritas, no cabe que una subcomunidad adopte estos acuerdos de prohibición o limitación de pisos turísticos o cualquier otra modificación estatutaria, ya que, según la Resolución de 28 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 9] al no resultar de los asientos del Registro la constitución de una subcomunidad, debe concluirse que los acuerdos que implican la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad del edificio deben ser aprobados por todos los propietarios del total inmueble. (art 17.12 LPH).
Tema FiscalAdvierte la Resolución de 20 de diciembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 10] que si la modificación estatutaria se limita a la introducción de una cláusula relativa a la prohibición del uso de las viviendas con fines turísticos o alquileres vacacionales no es exigible la liquidación del ITPAJD al tratarse de un supuesto que no tiene por objeto cantidad o cosa valuable (art. 54.2.c LITPAJD).
Efectivamente, el registrador está facultado para calificar tanto la no sujeción como el contenido no valuable del documento, evitando trámites o demoras desproporcionados en el ejercicio del derecho a la seguridad...
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