Anticresis según el CC y las legislaciones forales o territoriales
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Uno de los derechos de garantía que tradicionalmente ha tenido menor aplicación en la práctica ha sido el derecho de anticresis regulado en los arts. 1881 y ss. del Código Civil.
En realidad, es conocido que el Código Civil reguló, a última hora y de forma precipitada, la figura de la anticresis. La SAP Ciudad Real 339/1997, 24 de Noviembre de 1997 [j 1] recuerda que constituida la anticresis como derecho autónomo por el Código de Napoleón, a modo no obstante de un derecho real de prenda aplicado a bienes inmuebles, así pasó a nuestro Código que introdujo, no obstante, notables variaciones dentro de una regulación legal que siempre se ha calificado de sumamente incompleta.
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Contenido
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Dice el art. 1881 CC:
Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito.
Por tanto, la anticresis es un derecho real que garantiza el cumplimiento de la obligación principal concediendo al acreedor el derecho al aprovechamiento de los frutos del inmueble ofrecido en garantía o de parte de ellos para la extinción de su crédito.
Discutido el carácter personal o real de la anticresis, lo cierto es desde el punto de vista legal es un derecho real ya que la relación del acreedor con la cosa es directa; para negar el carácter de derecho real, se ha dicho que la anticresis recae sobre los frutos y no sobre la cosa, pero en realidad recae sobre los frutos concebido éstos no como elementos separados del inmueble que los produce, sino como partes inherentes e integrantes de él.
No debe confundirse con la cesión de alquileres, cláusula contenida en algún préstamo hipotecario por la que se ceden las rentas del alquiler del inmueble que garantizan una hipoteca, quedando constituida la cesión bajo la condición suspensiva del impago del préstamo hipotecario. La STSJ Comunidad de Madrid 52/2011, 3 de Febrero de 2011 [j 2] afirma que este pacto no constituye una anticresis, ni siquiera un derecho real. En efecto, en primer lugar, en la anticresis el acreedor debe tener la dirección económica del inmueble pues siendo indiferente que el mismo entre en efectiva posesión de la misma, lo cierto es que sí debe tener facultades para dirigir la "explotación del inmueble", de las que se carece en el pacto de cesión de alquileres indicado; en segundo lugar, la anticresis concede al acreedor un derecho de realización, en cambio al acreedor hipotecario a quien se ceden los alquileres ningún derecho tiene a vender el inmueble para hacerse pago de las cantidades garantizadas por la cesión de rentas, y finalmente, y puede añadirse que el pacto de cesión de alquileres no cede todos los frutos dela cosa, que es típico de la anticresis.
Caracteres de la anticresisEs un derecho real, oponible a terceros, pues de no ser así se trataría de una garantía irrisoria y estaríamos ante una institución inútil.
Es un derecho accesorio de la obligación principal, como resulta del art. 1886 CC que considera aplicable a la anticresis el art. 1861 CC que dice: «los contratos de prenda e hipoteca -y por tanto también la anticresis- pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria». Por ser accesorio, la cesión del crédito principal comporta la del derecho accesorio, salvo pacto en contra, ya que el art.1528 CC dice que «la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio», y si bien es cierto que no cita la anticresis y tal como señala la Resolución de la DGRN de 11 de julio de 2016, [j 3] esta enumeración lo es ad exemplum y deben añadirse otros derechos accesorios, aunque no estén incluidos aquí, como la anticresis; ahora bien, no es una norma de derecho cogente; no se producirá la transmisión del derecho accesorio de anticresis si se ha pactado que no se comprende en la del derecho principal.
Es indivisible por la remisión del citado art. 1886 CC al art. 1860 que dice que «la prenda y la hipoteca –y por tanto, también la anticresis- son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor».
Es un derecho que siempre sobre un inmueble, no sobre cosas muebles que también pueden dar frutos o intereses. Esto lo diferencia claramente de la prenda y la aproxima a la hipoteca, de forma que, muchas veces, es difícil diferenciar la anticresis de una hipoteca constituida con pacto anticrético.
Como se ha dicho, la cesión de todos los frutos caracteriza a la anticresis, frente a otras figuras como la cláusula contenida en algún préstamo hipotecario por la que se ceden las rentas del alquiler del inmueble que garantizan hipoteca, quedando constituida la cesión bajo la condición suspensiva del impago del préstamo hipotecario.
Constitución de la anticresisLa anticresis se puede constituir por cualquiera de los medios de constitución de los derechos reales; podrá serlo por actos inter vivos o mortis causa, por contrato –que es lo habitual- y se exigirá título y modo o por usucapión.
Destacamos los tres clásicos elementos:
Elementos personales- El acreedor
- El deudor
- El constituyente de la anticresis, que puede ser el mismo deudor o un tercero; el art. 1886 CC considera aplicable a la anticresis el último párrafo del art. 1857, que dice: «Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes» (y, por tanto, constituyendo anticresis sobre sus propios bienes).
En todo caso, el constituyente ha de tener capacidad para disponer, pues constituye un derecho real de realización sobre el inmueble; son aplicables los supuestos que se detallan en el tema Prenda ordinaria al que nos remitimos.
Elementos realesEl inmueble:
La anticresis únicamente puede constituirse sobre inmuebles; se dice que deben producir frutos, pero debe entenderse que el inmueble puede producir frutos naturales o industriales, pero también frutos civiles, como sería un arrendamiento; en este caso, el acreedor anticrético hará suyos el importe de los alquileres, como si se tratare de frutos naturales o industriales.
Lógicamente el inmueble ha de pertenecer al constituyente.
No exige el CC que el inmueble pase a posesión del acreedor o de un tercero de común acuerdo, aunque así parece entenderlo el art. 1883 CC cuando permite que el acreedor se libere de sus obligaciones, que luego se detallan, obligando al deudor a que entre de nuevo en el goce de la finca, salvo pacto en contrario; también parece darlo por supuesto la remisión que hace el art. 1886 CC al párrafo 2º del art. 1866, párrafo que prorroga el derecho de retención del acreedor en el caso que menciona.
Discutido por la doctrina, la STS, 15 de Enero de 2015 [j 4] dice que, pese a que el artículo 1866 del Código Civil concede al acreedor la facultad de retención posesoria y el art. 1882 CC establece que es de cargo del mismo el pago de los gastos necesarios para la conservación y reparación de la finca, una Resolución de la DGRN de principios del siglo XX y gran parte de la doctrina consideran que no es esencial a la anticresis el desplazamiento de la posesión hacía el acreedor.
b).- La obligación garantizada: puede ser todo tipo de obligación, presente o futura, sujeta a condición o no, etc.
Elementos formalesNo exige el CC forma alguna, pero debe aplicarse la regla general del art. 1280 CC, es decir, se exige documento público. («Deberán constar en documento público: 1º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles»).
No se exige la inscripción en el Registro con carácter constitutivo, pero su conveniencia está fuera de toda dura para que afecte a terceros.
Contenido de la anticresisHay especiales derechos y obligaciones para cada parte. Así:
Derechos del acreedor anticréticoEl acreedor tiene:
a) Derecho a la posesión del inmueble, siempre si se defiende esta necesidad y si no se acepta esta tesis, cuando sí se haya pactado; cuando el acreedor tenga la posesión del inmueble tienen derecho a prorrogar la retención prevista en el art. 1866 CC («si el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado la primera, hasta que se le satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la anticresis a la seguridad de la segunda deuda»).
b) Derecho a los frutos, como claramente señala el art. 1881 CC.
La Jurisprudencia repite insistentemente que la dirección económica de la explotación debe ejercerla el acreedor anticrético; la STSJ Comunidad de Madrid 34/2012, 30 de Enero de 2012 [j 5] advierte que es...
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