Arrendamientos urbanos regidos por legislación especial

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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El arrendamiento de una finca urbana regido por la legislación especial es una materia profusamente tratada por la doctrina y la jurisprudencia. A los efectos de esta Obra bastará una idea general y la remisión a otros temas y a obras que tratan de los arrendamientos regidos por la legislación especial con una gran profundidad.

Contenido
  • 1 Régimen jurídico
  • 2 Arrendamientos excluidos de la LAU
  • 3 Notas esenciales
    • 3.1 Forma: inscripción y sus problemas
    • 3.2 Duración del arrendamiento para uso distinto de vivienda
      • 3.2.1 Regla general
      • 3.2.2 Cesión del contrato y subarriendo
      • 3.2.3 Muerte del arrendatario
      • 3.2.4 Desistimiento del arrendatario
    • 3.3 Duración de arrendamiento de vivienda
      • 3.3.1 Regla general
      • 3.3.2 Prórroga del contrato
      • 3.3.3 Desistimiento del contrato
      • 3.3.4 Contrato por tiempo superior a tres años
      • 3.3.5 Contrato por tiempo indefinido. Fijación de plazo
      • 3.3.6 Resolución del derecho del arrendador
      • 3.3.7 Muerte del arrendatario
    • 3.4 Renta
    • 3.5 Gastos y mejoras
    • 3.6 Obras en la vivienda
    • 3.7 Tanteo y retracto
    • 3.8 Cesión y subarriendo
    • 3.9 Enajenación de la finca arrendada
    • 3.10 Inscripción en el Registro de la Propiedad
    • 3.11 Supuestos especiales
    • 3.12 Extinción
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Régimen jurídico

La legislación especial en el ámbito de los arrendamientos urbanos, está contenida actualmente en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que ha modificado importantes preceptos de la LAU .

Dispone el art. 1, LAU que:

esta ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

Y el art. 2, LAU considera arrendamiento de vivienda:

aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Y el art. 3, LAU define el arrendamiento para uso distinto del de vivienda como:

aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

La citada Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas dispone que:

los arrendamientos de vivienda se regirán de forma imperativa por lo dispuesto en los títulos I (que regula el ámbito de la Ley) y IV (que regula los derechos y obligaciones de las partes art. 21 a 25 ) y respetando lo anterior se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la ley (que regula la duración mínima de tres años) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (CC) ; los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen además de por las normas del título I, por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III (que regula la renta) de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el CC .
Arrendamientos excluidos de la LAU

No se rigen por la LAU especial los siguientes:

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos .

d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial (apartado éste añadido por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas ).

f) El arrendamiento de industria. Detalla la Sentencia nº 79/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Febrero de 2015, [j 1] que el arrendamiento de industria no es un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial; por ello, no procede en relación al mismo la enervación del desahucio mediante la consignación notarial o judicial de rentas que es una medida excepcional para los arrendamientos urbanos y rústicos de interpretación restrictiva.

Notas esenciales

Las notas esenciales de la regulación especial en materia de arrendamientos urbanos son:

Forma: inscripción y sus problemas

Rige el principio de libertad de forma, sin perjuicio que las partes puedan compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento ( art. 37, LAU ).

Pero la novedad de Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas es imponer a los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas que para que surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Las consecuencias de la no inscripción pueden perjudicar al arrendatario:

Son de interés, en este punto los siguientes arts:

  • Apartado 4 del art. 9, LAU sobre el arrendador titular aparente que dice:
4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el art. 1571, CC . Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado art. 1571, CC además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.
Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el art. 9, LAU , así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del art. 34 de la Ley Hipotecaria (LH) .
  • Apartado 1 del art. 13, LAU sobre resolución del derecho del arrendador:
1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el art. 7.2 y 14, LAU , se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
  • Artículo art. 14, LAU respecto a las transmisiones de finca arrendada:
1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el art. 34, LH , sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

De todo lo expuesto podría concluirse la importancia que tiene para el arrendatario el inscribir el contrato de arrendamiento.

Sin embargo, no faltan opiniones que consideran lamentable la reforma, atemperada al aplicarse sólo a los contratos celebrados a partir de 6 de junio de 2013; en este sentido, se critica que como el art. 13 de la LAU dispone la resolución del arrendamiento en caso de ejecución hipotecaria cuando el arrendamiento no se inscribió antes, se castiga al arrendatario que concierte el contrato sobre una vivienda hipotecada (son la mayoría) a pesar de cumplir religiosamente sus obligaciones; ¿quien arrendará...

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