Cesión de crédito hipotecario
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Una de las posibles cesiones de créditos es la cesión de un crédito hipotecario.
El crédito hipotecario no es estático. Hay dos elementos en el crédito hipotecario: el crédito y la hipoteca; ésta es siempre accesoria del crédito, de forma que si se cede el crédito se cede la hipoteca. Así como la hipoteca puede estar sujeta a variaciones (alteraciones del rango hipotecario, la división de la finca hipoteca obliga a la pertinente distribución de responsabilidad, etc.), también el crédito puede ser modificado arrastrando a la hipoteca; unas de las modificaciones es el cambio del acreedor.
El supuesto de este tema es la cesión del crédito hipotecario, sus requisitos y sus efectos., previa referencia la doctrina general sobre cesión de créditos.
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La cesión de créditos está regulada por el CC en el art. 1526 que dice:
La cesión de un crédito, derecho o acción no surtirá efecto contra tercero sino desde que su fecha deba tenerse por cierta en conformidad a los artículos 1218 y 1227.
Si se refiere a un inmueble, desde la fecha de su inscripción en el Registro.
Como pone de relieve la SAP Barcelona 83/2021, 23 de Febrero de 2021, [j 1] el tema más relevante que plantea la normativa que regula la cesión de créditos es la referencia al alcance del vocablo "crédito", con relación al que cabe mantener: bien una postura muy restrictiva, reduciendo su aplicación a los créditos dinerarios; bien un criterio más abierto, comprensivo de otros derechos de crédito o personales; o bien una solución amplia que abarque todos los derechos y acciones. La doctrina jurisprudencial utiliza a veces la fórmula amplia y en otras un criterio más restrictivo La doctrina civilista en su casi totalidad, y especialmente, de modo decidido, su sector más relevante, se inclinan por la interpretación más amplia, con diversos argumentos.
No debe confundirse la cesión de créditos con:
- La subrogación mortis causa del acreedor; si fallece el acreedor persona física, su heredero será el titular del crédito del causante, pero no hay aquí un contrato, simplemente cambia el sujeto titular del patrimonio; en el legado del crédito será el heredero quien hará a entrega al legatario cediéndole todas las acciones que sobre el crédito tenía el causante. Ahora bien, hay reglas de la cesión de créditos hipotecarios que serán aplicables a estos supuestos.
- Los supuestos de fusión o escisión; en ellos una sociedad continúa como sucesora universal de la sociedad fusionada o escindida, sin auténtico cambio de acreedor y ello sin perjuicio de hacer constar la fusión o escisión en el Registro de la Propiedad para estar legitimada la sociedad sucesora para la cancelación de la hipoteca (véase la Resolución de la DGRN de 12 de enero de 2002 [j 2] o la Resolución de 11 de de diciembre de 2017). [j 3]
- La subrogación impuesta al acreedor regulada por la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. La cesión siempre es negocial, por lo que esta subrogación es impuesta al primitivo acreedor es otra cosa. Puede verse el tema Subrogación del acreedor en los préstamos
- La subrogación concedida al vendedor, a que se refiere en el art. 1458 CC, cuando a propósito de la venta de una venta de finca hipotecada, dice: «Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado». Esta subrogación, a diferencia de la cesión de crédito hipotecario, tiene un de origen legal y no convencional.
- La subrogación concedida a los titulares de cargas posteriores a la hipoteca que pagan el crédito; es la subrogación por pago que contempla el art. 659.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que tiene lugar cuando los titulares de derechos reales constituidos con posterioridad a la inscripción de la hipoteca que se ejecuta satisfacen antes del remate el importe del crédito, intereses y costas asegurados con la hipoteca de forma, que por disposición legal, quedarán subrogados en los derechos del actor.
- La subhipoteca, es decir, la hipoteca de la hipoteca; el acreedor de una subhipoteca tiene una garantía de su deudor. Puede verse el tema Cosas y derechos que pueden ser hipotecados
- La emisión de cédulas, bonos o participaciones hipotecarias, contempladas en la Ley 2/1981, reguladora del Mercado hipotecario, supuesto éste en el que ciertamente puede resultar acreedor un sujeto distinto de la Entidad financiera emisora. O las ya dichas cesión fiduciaria o con finalidad de gestión de cobro, y que en verdad sean tales y no negocios encubridores de una auténtica cesión.
Hay que advertir que a partir del 8 de julio de 2022 rige el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, de transposición de varias directivas que regula las sociedades y servicios de Tasación en el Título III del Libro I, libro en vigor en dicha fecha y que deroga la Ley 2/1981 citada.
La cesión de un crédito hipotecario Concepto de cesión hipotecarioLa cesión de un crédito hipotecvario es aquel acuerdo de voluntades por el que el acreedor hipotecario cede, con justa causa, su crédito a un tercero, quien por la cesión se subroga en la posición del acreedor cedente; la cesión de un crédito hipotecario afecta fundamentalmente a tres personas, - físicas o jurídicas- el acreedor que cede el crédito, el deudor que se mantiene y el nuevo acreedor; no se altera la situación de los terceros.
A la cesión de créditos hipotecarios se refiere la Ley Hipotecaria en los arts. 149 y ss.
Expresa la STS 148/2003, 25 de Febrero de 2003 [j 4] que como principio general, según considera la doctrina científica, en la cesión del crédito hipotecario existe, de una parte, la de un derecho obligacional o personal, integrado por el crédito, y de otro, la de un derecho real constituido en garantía de aquel, es decir, la hipoteca; de modo que la cesión ha de comprender ambos componentes y, por ello, el objeto de la cesión es la suma de los dos; así, no cabe la cesión del crédito sin ceder el derecho real de hipoteca, pues, dado el principio de accesoriedad de la hipoteca, la cesión del crédito comprende la de sus garantías, según dispone el artículo 1528 del Código Civil.
Requisitos de la cesión de un crédito hipotecario Requisito subjetivo de la cesión de un crédito hipotecarioAfecta al acreedor cedente y al nuevo acreedor, no al deudor.
1. Capacidad del cedente
Se ha planteado si para ceder un crédito hipotecario basta la capacidad general para contratar o se exige, especialmente para el acreedor cedente la capacidad para enajenar inmuebles y para el nuevo acreedor la capacidad general de todo acreedor; parece más lógico que la misma capacidad exigida para ser acreedor hipotecario sea exigible para transmitir el crédito hipotecario y la misma capacidad para ser acreedor sea exigible al cesionario; de no ser así, se podrían burlar los requisitos mediante persona interpuesta que luego ceda el crédito hipotecario a quien no reúne los requisitos para ser acreedor; puede verse la referencia al acreedor hipotecario –limitaciones a personas extranjeras no comunitarias, requisitos a los prestamistas habituales, etc.- en el tema Elementos personales de la hipoteca
Además, el art. 334 CC considera inmuebles a los derechos reales sobre bienes inmuebles; luego la capacidad que debe exigirse para trasmitir y adquirir un crédito hipotecario ha de ser la misma que para adquirir y transmitir inmuebles.
En todo caso, serán de aplicación las reglas del negocio concreto de cesión: si es la cesión es por venta o asimilados, el art. 1458 CC («Los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente») y el art. 1459, ambos del CC (éste establece las prohibiciones de venta y con nueva redacción dada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, vigente el 3 de septiembre de 2021) y, si la cesión es gratuita, se aplicará el art. 624 CC («Podrán hacer donación todos los que puedan contratar y disponer de sus bienes»).
Requisitos del cesionario
Respecto al cesionario, si está reúne el requisito de habitualidad en la concesión de préstamos o su asesoramiento y no es un establecimiento de crédito, será de aplicación lo que señala la Resolución de la DGRN de 7 de julio de 2016: [j 5] es necesaria la previa inscripción en el registro público de empresas prestamistas que exige la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
Se reitera en la Resolución de 14 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 6] que vuelve a plantear en este punto el tema...
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