Compras o ventas por un extranjero residente en España
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Se analizan los requisitos a tener en cuenta en los casos de compras o ventas por un extranjero residente en España, especialmente la forma de acreditación de su residencia. Para los temas generales que afectan a extranjeros (régimen matrimonial, zonas estratégicas, medios de pago, declaraciones, etc.) puede verse el tema Compra de finca por un no residente
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Contenido
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En materia de inmuebles (tanto sea adquisición como enajenación), más importante que diferenciar entre españoles y extranjeros, es la diferencia entre personas residentes y no residentes , en especial para analizar cuando estamos ante una auténtica inversión extranjera, cuando existe control de cambio, declaraciones de pago o de desinversión, retención al vendedor no residente, etc.
Para el caso de compra o de venta de no residentes, puede verse los temas Compra de finca por un no residente y Venta de un no residente. Retención y plus valía
El tema a analizar es la compra o la venta por extranjero residente, y en especial se analizará la forma de acreditar la residencia de extranjeros y el NIF/NIE.
En general:
La compra por residentes no tiene nunca la condición de inversión extranjera, aunque una de las partes contratantes sea persona física o jurídica extranjera.
Por definición, sólo es inversión extranjera la que procede de paraísos fiscales, (ahora con la denominación de jurisdicciones no cooperativas según la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal -y otras normas-) cualquiera que sea su cuantía o la que supone, en materia de inmuebles, una inversión de no residente en inmuebles superior a 3.005.060,52 euros.
Y es esa inversión la que tiene unos requisitos especiales (acreditar la no residencia del inversor, declaración previa si procede de paraísos fiscales, sectores protegidos, declaración de la desinversión, etc.)
Pero además, cuando interviene un no residente (aunque no sea inversión extranjera en los términos dichos), surgen otros problemas: se exige (si intervienen no residentes) una declaración de pago o cobro a no residente, justificación del medio de pago e incluso en el caso de venta de no residente la obligación de la retención del 3% del precio de la venta.
Por todo ello, es de suma importancia el caso de la actuación de residentes y su prueba, para no estar sujeto a las obligaciones y requisitos de las inversiones de no residentes.
Prueba de la residencia Personas físicas españolasSi nada se dice, se les supone residentes; es decir, cuando un español compra o vende no debe acreditar que es residente, bastando la presentación de su DNI.
Otra cosa es que si efectivamente es residente en el extranjero deba declararlo, aportar la documentación que lo acredite y sujetarse a los requisitos de no residente (sea adquirente o transmitente).
Personas físicas extranjeras miembros de la UniónSi tienen tarjeta de residencia , ésta será el documento que acreditará su residencia.
- Los miembros de la Unión Europea tienen derecho a residir en España por un periodo superior a tres meses, siempre que soliciten su inscripción en el Registro Central de Extranjeros. En efecto, dice el art. 7 del Real Decreto 240/2007, de 16 de febrero, sobre entrada, libre circulación y residencia en España de ciudadanos de los Estados miembros de la Unión Europea y de otros Estados parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo, modificado por Real Decreto-ley 16/2012, de 20 de abril, que aún conserva el término incapacidad, suprimido por la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica:
1. Todo ciudadano de un Estado miembro de la Unión Europea o de otro Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo tiene derecho de residencia en el territorio del Estado Español por un período superior a tres meses si: a) Es un trabajador por cuenta ajena o por cuenta propia en España, o b) Dispone, para sí y los miembros de su familia, de recursos suficientes para no convertirse en una carga para la asistencia social en España durante su período de residencia, así como de un seguro de enfermedad que cubra todos los riesgos en España, o c) Está matriculado en un centro público o privado, reconocido o financiado por la administración educativa competente con arreglo a la legislación aplicable, con la finalidad principal de cursar estudios, inclusive de formación profesional; y cuenta con un seguro de enfermedad que cubre todos los riesgos en España y garantiza a la autoridad nacional competente, mediante una declaración o por cualquier otro medio equivalente de su elección, que posee recursos suficientes para sí y los miembros de su familia para no convertirse en una carga para la asistencia social del Estado español durante su período de residencia, o d) Es un miembro de la familia que acompaña a un ciudadano de la Unión Europea o de otro Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo, o va a reunirse con él, y que cumple las condiciones contempladas en las letras a), b) o c).
2. El derecho de residencia establecido en el apartado 1 se ampliará a los miembros de la familia que no sean nacionales de un Estado miembro cuando acompañen al ciudadano de la Unión Europea o de otro Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo o se reúnan con él en el Estado español, siempre que dicho ciudadano cumpla las condiciones contempladas en las letras a), b) o c) de dicho apartado 1.
3. A los efectos de la letra a) del apartado 1, el ciudadano de la Unión Europea o de otro Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo que ya no ejerza ninguna actividad por cuenta ajena o por cuenta propia mantendrá la condición de trabajador por cuenta ajena o por cuenta propia en los siguientes casos: a) Si sufre una incapacidad temporal resultante de una enfermedad o accidente; b) Si, habiendo quedado en paro involuntario debidamente acreditado, tras haber estado empleado durante más de un año, se ha inscrito en el servicio de empleo competente con el fin de encontrar un trabajo; c) Si, habiendo quedado en paro involuntario debidamente acreditado tras concluir un contrato de trabajo de duración determinada inferior a un año o habiendo quedado en paro involuntario durante los primeros doce meses, se ha inscrito en el servicio de empleo competente con el fin de encontrar un trabajo. En este caso, la condición de trabajador se mantendrá durante un período que no podrá ser inferior a seis meses; d) Si sigue una formación profesional. Salvo que se encuentre en situación de paro involuntario, el mantenimiento de la condición de trabajador exigirá que la formación guarde relación con el empleo previo.
4. No obstante lo dispuesto en la letra d) del apartado 1 y en el apartado 2, únicamente el cónyuge o persona a la que se refiere el apartado b) del art. 2 y los hijos a cargo tendrán el derecho de residencia como miembros de la familia de un ciudadano de la Unión Europea o de otro Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo que cumple los requisitos de la letra c) del apartado 1 anterior.
5. Los nacionales de un Estado miembro de la Unión Europea o de otro Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo estarán obligados a...
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