Elementos comunes de la propiedad horizontal
| Autor | Manuel Faus y Barbara Ariño |
| Cargo del Autor | Notario y Abogada |
La propiedad horizontal se caracteriza por la coexistencia de elementos privativos y elementos comunes.
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Contenido
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Los elementos comunes son aquellas partes de uso y aprovechamiento común por todos los copropietarios de un edificio que resultan necesarias para el adecuado uso y disfrute de las partes privativas del mismo.
La Resolución de la DGRN de 14 de abril de 2015 [j 1] define los elementos comunes como aquellas partes integrantes de un edificio sin las cuales no puede subsistir el propio edificio, ni conseguirse la independización física, jurídica y de aprovechamiento de los elementos privativos; los elementos comunes pertenecen a quienes sean titulares de los elementos privativos a través de un sistema de cuotas atribuidas a los diferentes propietarios en el título constitutivo de la propiedad horizontal donde todos los actos de administración y disposición que puedan afectar a los mismos deben ser realizados por los cotitulares en la forma prevista por la Ley de propiedad horizontal.
Según se desprende del art. 396 del Código Civil (CC) , en el régimen de propiedad horizontal los elementos comunes se definen por exclusión frente a los privativos, de tal forma que serán comunes todos aquellos elementos que no estén comprendidos dentro de los límites de la propiedad de cada piso o local y que no sirvan exclusivamente a un propietario individual, ni aquellos que, aunque se hallen fuera del espacio privativo, hayan sido adjudicados expresamente en el título a un propietario.
En palabras de la Resolución de la DGRN de 7 de julio de 2014 [j 2] legalmente, en un régimen de propiedad horizontal, es elemento común todo lo que no conste configurado expresamente como elemento privativo. Y a la inversa, la configuración y descripción de un elemento privativo no debería ni puede incluir, (ni siquiera en parte) elementos comunes, ni parte proporcional de elementos comunes.
Debe observarse que los elementos comunes no necesitan una descripción separada y especial, requisito que es esencial en los elementos privativos, que se inscriben como fincas independientes y que, por ello, deben cumplir los requisitos de descripción establecidos en la legislación hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal. Pero los elementos comunes son todo aquello que existe dentro del edificio y que no se configura como elemento privativo. Por ello, tales elementos comunes no requieren una descripción individualizada o específica. (Resolución de la DGRN de 17 de octubre de 2012, [j 3] citada por la Resolución de 3 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). [j 4]
Los elementos comunes se enumeran en el art. 396, CC con carácter meramente enunciativo, y no excluyente o de "numerus clausus", tal y como reconocen las STS de 28 de abril de 1997 [j 5] o de 17 de diciembre de 1997 [j 6] entre otras muchas.
Supuestos concretosSegún la descripción contenida en el art. 396, CC, son considerados elementos comunes:
- El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
Dentro de esta categoría se incluyen las terrazas que sean la cubierta de todo o parte del inmueble (estas últimas llamadas "terrazas a nivel "), como reconoce la STS 10 de febrero de 1992. [j 7] Al respecto, señala la STS de 17 de febrero de 1993 [j 8] que en estos casos, aunque el uso y disfrute de la terraza corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezca, la misma sirve, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tiende a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad.
Por ello, la jurisprudencia ha argumentado que, en la medida en que éstas forman parte de la cubierta del edificio, son comunes, y sólo el título constitutivo o el acuerdo unánime de los copropietarios puede conferirles carácter privativo (STS 29 de julio de 1995 [j 9] y la STS de 17 de diciembre de 1997 [j 10] antes citada, entre otras muchas).
La Resolución de la DGRN de 19 de junio de 2018 [j 11] afirma que hay una sutil, pero ampliamente compartida, distinción entre el concepto de terraza y el concepto cubierta del edificio. La cubierta como elemento necesario de parcelación cúbica o delimitación del vuelo o espacio edificado es siempre elemento común por naturaleza. Sin embargo, las terrazas como zona pisable (o «visitable» como se dice en alguna ocasión), no son elemento común por naturaleza.
Modernamente se viene distinguiendo en la doctrina entre las terrazas superiores (terrados o azoteas), y las llamadas terrazas a nivel (resultado de una construcción escalonada), con acceso exclusivo a través del propio elemento privativo al que están vinculados, que son de uso, e incluso de propiedad privativa. Las primeras, por su parte, pueden ser tanto un elemento común de uso común, como un elemento común de uso privativo o, incluso, un elemento de propiedad privativa, y en este último supuesto, como entidad independiente o como anejo de otra entidad privativa (si bien en el caso de que en el título constitutivo no se prevea otra cosa, debe considerarse como elemento común). A respecto, puede verse la doctrina de la Resolución de la DGRN de 26 de junio de 2019. [j 12]
En el mismo sentido, se entiende que el subsuelo de una comunidad de propietarios, cuando no tenga atribuida naturaleza privativa en el título constitutivo de la propiedad horizontal, ni exista una causa válida que justifique su atribución a un copropietario, también tiene naturaleza de elemento común, como declara la STS de 5 de septiembre de 2011. [j 13]
- Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
- Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
La jurisprudencia ha considerado que el concepto de fachada no puede aplicarse con un criterio puramente arquitectónico, sino que la determinación de cuáles son los elementos de la fachada que tienen carácter común debe hacerse ponderando si son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, examinando si forman parte de la estructura del edificio o valorando si afectan a su configuración externa determinante de su apariencia, tomando en consideración el uso a que están destinados cada uno de estos elementos y los locales a que afectan (STS de 10 de octubre de 2007). [j 14] Así, la STS nº 26/2007, de 18 de enero de 2007 [j 15] entiende que las galerías del inmueble deben considerarse un elemento común por ser inseparables de su fachada y hacer la función de muro delimitador de los pisos al exterior, por lo que son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio.
- El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.
Por corredores se entienden los pasillos internos o partes del edificio destinadas a comunicar los pisos o locales entre sí y éstos con los elementos comunes, considerando la doctrina que estos elementos no sólo son los pasillos interiores del edificio, sino también las galerías exteriores que rodean el patio común y que todavía existen en algunos inmuebles, dando lugar a lo que se conocen como "patios de vecindad".
Por otro lado, los pasos son un elemento común que permite el acceso, por dentro del inmueble, a cada una de las partes privativas o a un elemento común. Se trata, en concreto, del paso en sentido físico entendido como elemento arquitectónico del edificio puesto que el derecho de paso será, en su caso, una servidumbre enumerada como categoría propia en el art. 396, CC.
En este sentido, véase la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 15 de enero de 2007. [j 16]
- Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
Es decir que las instalaciones, conducciones y canalizaciones han de estimarse comunes hasta que se introducen en un piso o local en concreto, mientras que las instalaciones y conducciones son particulares desde su acometida interior hasta la tubería o conducto general del edificio.
Ahora bien, como precisa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 30 de julio de 2004 [j 17] el elemento auténticamente definitorio para determinar el carácter privativo o común de las canalizaciones no es tanto el lugar donde se encuentre la instalación, sino el referente al destino o servicio de la propia instalación según sirva o no exclusivamente al propietario.
- Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
La doctrinal jurisprudencial ha manifestado en diversas ocasiones que, en los supuestos de indefinición (es decir, cuando determinados...
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