Declaración de obra nueva antigua
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Entendemos por declaración de Obra nueva antigua la declaración hoy y ahora de una edificación que se realizó hace años, con o sin licencia, pero en todo caso, cuando ya ha prescrito cualquier acción administrativa para declarar su ilegalidad (si es que la tuvo). Es igualmente aplicable a toda ampliación o modificación de un edificio ya inscrito una vez prescrita la acción administrativa.
Hay que tener presente que una cosa es la edificación (o ampliación) realizada hace años con la pertinente licencia y certificación del Técnico competente y que incluso cuente con la acreditación del pertinente seguro decenal y otro supuesto es intentar la declaración de una Obra antigua si no hubo licencia, o no hubo técnico redactor del proyecto o/y sin director de la obra (pudo no haberlo o haber ya fallecido.)
Pensemos en muchas edificaciones en el campo, donde no constan las naves agrícolas, los cortijos, las casas, etc., y también existen casas en suelo urbano que se construyeron hace muchos años y no se declararon, haya licencia, se haya extraviado, haya prescrito la acción administrativa, etc.
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Contenido
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Se indican las siguientes:
Primera Fase de la declaración de obra nueva antiguaPara resolver la situación de las obras antiguas no declaradas en el Registro, el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al reglamento para la Ejecución de la Ley hipotecaria (LH) sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística dispuso:
Reglas aplicables a otras construcciones. Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.
Bajo dicha legislación encontramos las siguientes Resoluciones de la DGRN, que pueden aplicarse a la situación actual:
La Resolución de la DGRN de 23 de enero de 2006, [j 1] en un caso de declaración de una obra nueva sin licencia, admite que con una certificación municipal se acredite la antigüedad del edificio y con una certificación catastral su descripción (siempre que no haya dudas que hace referencia a la misma edificación.)
Y la Resolución de la DGRN de 21 de marzo de 2006 [j 2] indica que basta el certificado del técnico que acredita la antigüedad de la obra, sin necesidad de documento municipal que acredite que han prescrito las acciones administrativas; otra cosa, no resuelta por esta Resolución, es si hará falta que el certificado del técnico esté visado por el Colegio correspondiente, para que el certificante tenga realmente la condición de técnico competente.
La Resolución de la DGRN de 25 de agosto de 2008 [j 3] admite una ampliación (en el caso concreto la existencia de una planta sótanos) con base a la certificación catastral y gráfica en la que consta su superficie, y ello aunque la expresada certificación indique para la edificación ya inscrita una superficie distinta de la que consta en el Registro de la Propiedad.
La Resolución de la DGRN de 21 de noviembre de 2009 [j 4] admite como suficiente para la inscripción de una obra antigua el certificado del técnico competente, aunque en el Catastro figura la finca como solar sin edificar (pues dicha construcción se acredita mediante otro medio legalmente admitido.)
Segunda fase de la declaración de obra nueva antiguaEl Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio (en vigor el 7 de julio de 2011) respecto a obras antiguas sin licencia, modificó el artículo 20 del texto refundido de la Ley de Suelo, de aplicación en todo el Estado) norma que fue muy debatida dando motivo a dos tesis: a) entender que no cabe inscripción sin que se aporte certificación de estar el edificio fuera de ordenación y b) defender que acreditada la antigüedad de la edificación podrá inscribirse la Obra Nueva, sin que deba previamente aportarse ninguna certificación administrativa de que el edificio está o no está fuera de ordenación; ahora bien, practicada la inscripción se comunicará al Ayuntamiento y, si el edificio está fuera de ordenación, se hará constar así en el Registro.
Esta tesis, (no exigir en la declaración de obra antigua la indicada certificación administrativa) es la que ha admitido la Resolución de la DGRN de 17 de enero de 2012, [j 5] por los siguientes argumentos:
- Porque puede ocurrir que la construcción no se encuentre fuera de ordenación.
- Porque resulta contradictorio admitir que la fecha de terminación de la construcción pueda acreditarse no sólo por certificación del Ayuntamiento, sino también por certificación de técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral, e inmediatamente después exigir que se aporte con carácter previo el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación.
- Que la publicidad registral, en garantía de los terceros, es suficiente con la expresión, en el cuerpo de la inscripción y en la nota de despacho de la forma en que se ha practicado la inscripción y de la notificación al Ayuntamiento.
- Existiendo una manifestación formal del Ayuntamiento en relación con la adecuación o no de la obra al planeamiento urbanístico resultaría superfluo imponer al registrador que exija justificación de su antigüedad y que compruebe que el suelo no es demanial ni afectado por servidumbres de uso público.
- Existiendo una manifestación formal previa del Ayuntamiento en relación con la adecuación o no de la obra al planeamiento urbanístico resultaría igualmente superflua e inútil la notificación de la inscripción realizada al Ayuntamiento, pues éste no sólo tiene ya conocimiento de la obra declarada, sino que ha dictado un acto administrativo expreso cuyo contenido se ha hecho constar en el Registro.
- Y que con ello se posibilita la manifestación contenida en la Exposición de Motivos del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de permitir el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, logrando la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica, para lo cual será preciso que se aporte el correspondiente acto administrativo en el que se delimite su contenido».
La Resolución de la DGRN de 8 de mayo de 2012 [j 6] resuelve la cuestión, interpretando el art. 20 de la Ley del suelo, entonces vigente, en el sentido de no exigirse certificación previa; dice así:
Tercera Fase«de las dos posibles interpretaciones de este apartado b) del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo parece más acertado entender que la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la posible situación de fuera de ordenación o de asimilado a la de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido y alcance, no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido, en su caso, con posterioridad.
La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas volvió a redactar de nuevo el art. 20 de la Ley del Suelo, pero no alteró la letra a) del apartado 3 de dicho precepto que se refiere a las obras antiguas, razón por la cual toda la doctrina expresada en el apartado ""segunda fase"" ha continuado siendo totalmente aplicable.
Y ahora el texto de la Ley 8/2013, de 26 de junio citada se recoge en el art. 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- en vigor el 31 de octubre de 2015 - que ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio- y la disposición concreta de la ley 8/2013, y sigue diciendo que en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos...
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