Departamentos procomunales
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En lo que se refiere al tema de los departamentos procomunales, deberemos tener en cuenta lo siguiente:
Dice el art. 4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
Acción de división. La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
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Contenido
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El precepto indicado es el que ha dado lugar a la posibilidad de los llamados departamentos procomumales.
Cuando hablamos de una propiedad Horizontal, no ofrece duda alguna la diferenciación entre las entidades o departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente (pisos, locales, trasteros, garajes, etc) y los elementos comunes (escalera, cubierta, tejado, canalizaciones generales, etc..).
El art. 4, LPH antes citado trata el tema de la acción de división en relación con la propiedad horizontal, resultando tres situaciones:
- La acción de división para hacer cesar la propiedad horizontal: está prohibida.
Ningún propietario de una entidad puede exigir a los demás acabar con el régimen de propiedad horizontal y pasar a un condominio ordinario sobre el todo. Es evidente que una comunidad sobre un edificio integrado por diversos pisos y locales puede desembocar en una propiedad horizontal y entonces continuar la indivisión sobre cada entidad o incluso llegar a extinguir la comunidad entre los condueños repartiéndose entidades concretas; también cabe que todos los titulares de la totalidad de los departamentos de un inmueble ya dividido en régimen de propiedad horizontal acuerden extinguirla y pasar a una comunidad romana, por cuotas, sobre el total edificio; en ambos casos se exige la unanimidad; nunca, ni por cualquier mayoría, puede ejercerse la acción de división de las comunidades en propiedad horizontal ya constituidas.
- La acción de división sobre un piso o local determinado: es posible, naturalmente; si un piso o local pertenece a varios proindiviso, estaremos ante una normal comunidad romana en la que se admite, por principio, la acción de división, ya que nadie está obligado en este tipo de comunidad a permanecer en la indivisión.
- La acción de división en algo en que la proindivisión se haya establecido de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Aquí no estamos ante un elemento común normal, ya que aquí la proindivisión no debe establecerse de intento, sino que lo es por esencia; así, por ejemplo, ¿cómo vamos a decir que la escalera o el tejado es un elemento que de intento se ha establecido que no pueda dividirse.?
Tampoco estamos hablando de un departamento normal, pues la acción de división también es normal, como hemos dicho.
En consecuencia estamos ante otro tipo de departamento, el llamado departamento procomunal, es decir, el departamento que pudiendo ser normal, por reunir todos los requisitos para ser susceptible de aprovechamiento independiente, de intento se establece para el servicio o utilidad común de todos los propietarios, su esencia está en destinarse a todos los propietarios y como se destina a todos los propietarios no cabe la acción de división, pues de admitirse ya no valdría para su fin: al servicio de todos...
Pero téngase en cuenta que, para que hablemos de departamento procomunal debe configurarse como departamento y como procomunal, pues podría ser un elemento común por destino (es decir, sin crearse un departamento independiente como los pisos, locales, etc.)
Concepto y caracteres de los departamentos procomunalesPara entender esta figura es de gran interés la Resolución de la DGRN de 20 de diciembre de 1973. [j 1]
Según la DGRN:
- El elemento procomunal o procomún puede estar al servicio de ciertas partes de un edificio. La expresión legal para el servicio o utilidad de todos los propietarios no se refiere a todos los propietarios del edificio, sino a los que sean propietarios del departamento procomunal.
- Está reconocido legalmente en el artículo 4, LPH
- El departamento procomunal no puede transmitirse con independencia de la correspondiente titularidad de propietarios a que está aquél vinculado y ello no es sino una limitación institucional del régimen de la propiedad horizontal.
Debemos añadir: el departamento procomunal deberá ser descrito en el título constitutivo, a la vez que se le asigna cuota de participación con relación al valor total del inmueble.
En definitiva caracteriza a estos departamentos:
- Ser un departamento de un edificio en propiedad horizontal susceptible de aprovechamiento...
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