Derechos de dudosa naturaleza real y situaciones intermedias
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Determinadas las características de los derechos reales en Derecho real: concepto y clases y la posibilidad de crear otros nuevos en Creación de nuevos derechos reales procede tratar los derechos de dudosa naturaleza real y las llamadas figuras intermedias.
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Contenido
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Analizar los casos que la doctrina ha considerado como dudosos ilustra los auténticos caracteres del derecho real.
Se señalan, especialmente, los siguientes:
Derecho de retenciónEl derecho de retención constituye una garantía reconocida por la ley a determinados acreedores, a lo que se les faculta para conservar en su poder la cosa del deudor hasta que se les satisfaga el crédito relacionado con la misma. El derecho de retención tiene así una función de garantía, pero sin que haya sido considerado nunca como privilegio. Ha predominado la tendencia a configurarlo como un derecho personal.
El Código Civil utiliza en ocasiones la expresión retener y en otras retener en prenda, como si en estos segundos supuestos quisiere remarcar su carácter real; así se dice retener en el art. 453, en el art. 494 y en el art. 502; y retener en prenda en el art. 1600, en el art. 1730 y en el art. 1780.
Puede verse con detalle en el tema Derecho de retención en el Código Civil
En Cataluña: la Ley 13/2000 de 20 de Noviembre de 2000 lo calificó como un derecho real y el Libro Quinto del Codi Civil utiliza en su artículo 569-1 la expresión los derechos reales de garantía entre los que incluye el derecho de retención lo que supone su constancia registral en el caso de inmuebles.
La Sentencia nº 299/2015 de AP Zaragoza, Sección 5ª, 6 de Julio de 2015, [j 1] comentando los preceptos del CC que hablan de retener en prenda, advierte de las dos posiciones doctrinales, diciendo:
Derecho hereditarioCabría preguntarse si tiene en estos casos el derecho de retención los mismos efectos que un derecho de prenda, que es un derecho real de garantía, que es cuestión en cierto modo candente pues la prenda despliega efectos erga omnes (es decir, frente a cualquier persona, no sólo contra el deudor de la obligación garantizada), dota de un privilegio especial al crédito garantizado (artículo 1922.2.º CC) y permite a su titular realizar el valor del bien pignorado en caso de incumplimiento de dicha obligación. Para algunos autores, en los artículos 1.600, 1730, 1780 y 1866 se sancionaría un auténtico derecho real de garantía, un derecho de prenda con los efectos anunciados. Pero son mayoría los que lo niegan aduciendo una imprecisión terminológica del Código para justificar la distinta dicción legal. Quien ostente el derecho de retención sobre cosa propiedad de su deudor no puede cobrar con preferencia a otro acreedor de su deudor, en caso de colisión, salvo que su crédito sea privilegiado porque así lo disponga otra norma (por ejemplo, el taller que ha reparado un coche puede retenerlo en su poder, porque se lo permite el artículo 1600, y además cobrar su crédito con la preferencia que le otorgan los artículos 1922.1 º y 1926 CC; sin embargo, el depositario de mis muebles puede retenerlos en su poder hasta que le abone la cantidad pactada por razón del depósito, pero no cobrar antes que otros de los acreedores, pues su crédito no es privilegiado, pero la aplicación de esta regla debe efectuarse con mesura y evitar una extensión desmedida a casos no expresamente contemplados.
Hay que precisar que el problema no surge con el iu delationis, sino en el caso de una herencia adquirida en la que hay varios herederos, es decir, hay una comunidad o indivisión. La dificultad se resuelve diciendo:
a) El derecho hereditario es un derecho real que recae sobre el patrimonio considerado como una universitas iuris; es la posición clásica.
b) No hay un derecho hereditario, sino una titularidad o cualidad jurídica.
y c) Tercera posición: el derecho hereditario no es un derecho real, pero sí es un derecho absoluto, con efectos erga omnes.
La DGRN en la Resolución de 1 de diciembre de 2006 [j 2] afirma que «el derecho hereditario no es más que un derecho en abstracto al conjunto de bienes que integran la herencia y no un derecho en concreto sobre bienes determinados, en tanto no se lleve a efecto la partición». Ello da lugar, como señala la Resolución de la DGRN de 9 de julio de 2015, [j 3] «el heredero puede disponer de su derecho in abstracto, transmisión que se concretará en los bienes que se le adjudiquen en la partición, pero no de bienes concretos, ni de cuotas o partes indivisas de los mismos, hasta la partición, con excepción de la transmisión de un bien por todos los herederos.»
En todo caso, el derecho hereditario es un derecho especial, cuya protección no es igual que la de los verdaderos derechos reales.
El arrendamiento:Aquí ha habido muchas opiniones, aunque mayoritariamente y, desde luego, históricamente, se le ha considerado un derecho personal.
Pero no es tan fácil considerarlo como un simple derecho personal. En el ámbito obligacional se puede decir que entre arrendador y arrendatario hay obligaciones y correlativos derechos; el arrendador tiene la obligación de facilitar al arrendatario el uso y disfrute de la cosa arrendada y el arrendatario tiene la obligación de usarla adecuadamente y pagar la renta.
Lo que ocurre es que el arrendatario tiene la posesión de la cosa, estando en relación directa con ella: si la cosa arrendada es mueble y no da rendimiento económico, el arrendatario, en términos coloquiales, la "toca", la "ve", la "mira", la "luce", la "coloca", etc.; si da rendimientos, los percibe; si es de bien inmueble urbano, como una vivienda, el arrendatario la puede disfrutar, establecer en ella su domicilio, convivir y permitir a quien tenga por conveniente, dentro de los límites, en su caso, pactados; si es un local podrá desarrollar en él una actividad profesional, comercial, asistencial, etc., si se trata de una finca rústica destinada a la producción agraria, podrá sembrar, abonar, cosechar, limpiar etc., y así sucesivamente.
Hay preceptos, como el art. 9 de la Ley de Arrendamientos Rústicos (Ley 49/2003, de 26 de noviembre), que ya no exigen para dar una finca rústica en arrendamientos, como lo hacía el art. 12 de la derogada Ley de Arrendamientos Rústicos (Ley 83/1980, de 31 de diciembre) «la misma capacidad que para enajenarla.»
En realidad, en el día a día, no es que haya tanta diferencia con el titular del pleno dominio, o si se quiere del usufructuario, aunque carece de las especiales acciones de los derechos reales consagrados y, en general, se menciona su ineficacia frente a terceros adquirentes.
Pero en los últimos tiempos, especialmente por lo que respecta a los bienes inmuebles, se observan excepciones, como:
- La posibilidad de inscribir el arrendamiento de inmuebles en el Registro de la Propiedad.
- La especial protección de ciertas situaciones arrendaticias, como los arrendamientos urbanos y rústicos regidos por legislación especial estableciendo unos derechos de preferente adquisición a favor del arrendatario (tanteo, retracto).
Puede verse la referencia al arrendamiento financiero en el tema Derecho real: concepto y clases
La inscripción de los arrendamientos:
El art. 2 de la LH permite la inscripción de «los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.»
Y, especialmente, tienen interés los arrendamientos urbanos; el Real Decreto 297/1996, de 23 de Febrero reguló la inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de arrendamientos urbanos celebrados a partir de 1 de enero de 1995, diciendo art. 2):
«Serán títulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato».
Y el Preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) dice:
Se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción.
Pero el tema Registro de la Propiedad y arrendamientos ha sufrido una modificación:
a).- El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, (redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas), dispuso que:
En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Esta especial protección a los arrendamientos inscritos en el Registro se recogió:
1).- En el artículo 13 a propósito de la resolución del derecho del arrendador que acarreaba la extinción del arrendamiento, excepto respectos al arrendamiento que hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado, ya que en este caso continuaba el arrendamiento por la duración pactada.
2).- En el artículo 14 cuando al adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reuniera los requisitos exigidos por el...
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