Disposición de la vivienda familiar. CC y legislaciones autonómicas
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Utilizamos la expresión disposición de vivienda familiar habitual para referirnos no sólo al supuesto más normal de venta de la vivienda donde reside habitualmente la familia, sino a todo negocio jurídico de disposición inter vivos sobre ella: la adjudicación, donación, permuta, la constitución de una hipoteca, usufructo, etc.
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La disposición fundamental viene recogida en el art. 1320 del Código Civil (CC):
Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.
El código utiliza la expresión disposición y por ello este precepto se aplica a todo acto de enajenación o gravamen sobre la vivienda. Y asimismo, como señala la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2017 [j 1] los actos de disposición sobre viviendas, realizados por uno sólo de los cónyuges, cualquiera que sea el régimen económico matrimonial (incluido el de separación de bienes), exige expresar si dicha vivienda es o no la habitual de la familia.
No es éste el momento de justificar el precepto, dado el carácter práctico de esta Obra, pero siguiendo la Resolución de la DGRN de 13 de junio de 2.018 [j 2] debe entenderse que el matrimonio implica una comunidad de vida que, como regla general, se traduce en una «comunidad de vivienda». Sin embargo, a veces, por razones profesionales, laborales, médicas, de atención a familiares u otras de naturaleza análoga, esa comunidad de vida no comporta comunidad de vivienda. En tales casos la comunidad de vida se desarrolla sin comunidad material continuada en una misma casa. Cuando comunidad de vida se corresponde con comunidad de vivienda, la Ley establece la necesidad de acuerdo sobre dónde fijarla. El principio rector del matrimonio aquel según el cual los cónyuges deben fijar de común acuerdo el domicilio conyugal (artículo 70 del Código Civil).
Una vez fijada y establecida, la Ley protege especialmente a la vivienda familiar habitual, trátese de vivienda simplemente conyugal, trátese de vivienda en la que, además de los cónyuges vivan los hijos comunes o los que cada cónyuge hubiera habido antes del matrimonio. Entre las técnicas de tutela de la vivienda familiar figura la que establece el artículo 1320 del Código Civil, pero existe también en otros Derechos civiles de España, como se verá, siendo aplicable el CC además en Galicia y País Vasco excepto cuando rija el régimen de comunicación.
La técnica de tutela se articula a través de esa exigencia del consentimiento de ambos cónyuges. aunque la vivienda familiar sea propiedad de uno de los cónyuges, y si es arrendatario, él solo no podrá extinguir el contrato por su sola voluntad o renunciar expresa o tácitamente al derecho de prórroga de la relación arrendaticia. En el primer caso, por constituir un acto de disposición sobre la vivienda misma y, en el segundo, por constituir un acto de disposición de un derecho sobre esa vivienda.
Pero podemos preguntarnos ¿a qué actos se refiere el CC. cuando utiliza la expresión disposición? pues, sin duda:
- A las enajenaciones voluntarias, a título oneroso (compraventa, aportación del inmueble a una sociedad, aunque fuera unipersonal) o a título gratuito (como la donación) del inmueble, .
- A la transmisión de la nuda propiedad, aunque haya reserva del usufructo.
- A todos aquellos actos que impliquen sustraer al uso común los derechos sobre la vivienda familiar, como la constitución de un usufructo o de un derecho de uso o habitación o la constitución de una hipoteca en garantía de una obligación ya que, en caso de incumplimiento, se puede producir la realización forzosa del inmueble
- A la constitución de servidumbre que afecte al uso de la vivienda; no se exige en una servidumbre sobre una azotea que no compromete el uso de la vivienda. (la citada resolución de la DGRN de 13 de junio de 2.018. [j 3]
- A la extinción de comunidad: en el caso de un inmueble en que haya una o más viviendas que pertenezcan a diversos titulares, si se procede a la extinción de comunidad y correspondientes adjudicaciones, deberá hacerse constar en la escritura que la/s vivienda/s no respectivamente adjudicada/s no tiene/n el carácter de vivienda habitual de los otros comuneros. (Es decir: si a A se le adjudica el dep. 1 y a B el dep. 2, debe quedar claro que el departamento adjudicado a A no es la vivienda habitual de B y la vivienda adjudicada a B no es la vivienda habitual de A.) Y ello sin entrar a discutir si la extinción de comunidad es un acto declarativo, especificativo o traslativo, ya que lo que no se puede discutir es que es uno de los actos para los que se exige la capacidad para disponer (como opuesto a acto de administración).Véase Reglas generales de extinción de comunidad
A efectos de simplificar la cláusula hay notarios que prefieren decir simplemente que a ninguna vivienda le afecta la limitación del art. 1320, CC; bien, será más sencillo, pero menos claro para los otorgantes, que deben ser advertidos debidamente de las consecuencias de cualquier manifestación falsa o errónea al respecto.
Terminológicamente, se utiliza a veces la expresión: no es el domicilio familiar; no tiene el carácter de vivienda conyugal, no es la vivienda común, no es la vivienda familiar, no es la residencia habitual de los cónyuges, vivienda habitual etc.; bien, sin ser defensores de la magia de las palabras, parece más exacto utilizar la expresión del Código: vivienda habitual del disponente ( art. 1320, CC y art. 91 del Reglamento Hipotecario (RH) o vivienda familiar, término que utiliza el art. 96, CC que a continuación comentamos, y no es tan exacta la expresión residencia habitual que utiliza el art. 1406, CC ).
Podemos recordar la Resolución de la DGRN de 22 de mayo de 2006 [j 4]: se refiere a una hipoteca de una vivienda otorgada para su adquisición y en la que no se manifiesta si es o no la vivienda familiar; la DG indica que si no hay problema en adquirir un solo cónyuge una vivienda que ya está gravada con una hipoteca, aunque pase a ser la vivienda familiar (no es aplicable el art. 1320, CC), no hay tampoco problema cuando el acto de gravamen se realiza en la escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada.
Conviene tener presente que en caso de separación o divorcio y atribución de la repetida vivienda, habrá que cumplir la norma del art. 96, CC, con nueva redacción dada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, vigente el 3 de septiembre de 2021:
1. En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad. Si entre los hijos menores hubiera alguno en una situación de discapacidad que hiciera conveniente la continuación en el uso de la vivienda familiar después de su mayoría de edad, la autoridad judicial determinará el plazo de duración de ese derecho, en función de las circunstancias concurrentes.
A los efectos del párrafo anterior, los hijos comunes mayores de edad que al tiempo de la nulidad, separación o divorcio estuvieran en una situación de discapacidad que hiciera conveniente la continuación en el uso de la vivienda familiar, se equiparan a los hijos menores que se hallen en similar situación.
Extinguido el uso previsto en el párrafo primero, las necesidades de vivienda de los que carezcan de independencia económica se atenderán según lo previsto en el Título VI de este Libro, relativo a los alimentos entre parientes.
Cuando algunos de los hijos queden en la compañía de uno de los cónyuges y los restantes en la del otro, la autoridad judicial resolverá lo procedente.
2. No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes corresponda al cónyuge no titular por el tiempo que prudencialmente se fije siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección. 3. Para disponer de todo o parte de la vivienda y bienes indicados cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores, se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial. Esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.
Las reglas generales sobre la atribución del uso de la vivienda y su relación con el Registro de la Propiedad pueden verse en los temas:
Tiene un gran...
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