Especialidades de la venta de fincas forestales
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En el caso de una venta o transmisión onerosa de fincas forestales, puede darse el caso de que haya, o no, tanteo y retracto de la Administración.
Hay que tener presente la normativa estatal y examinar las especialidades autonómicas.
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Contenido
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La Ley 43/2003 de 21 de noviembre de Montes dice en su art. 2:
1. Esta ley es de aplicación a todos los montes españoles de acuerdo con el concepto contenido en el art. 5. En el caso de los montes vecinales en mano común, esta ley les es aplicable sin perjuicio de lo establecido en su legislación especial.
Y el art. 5 (al que la Ley 21/2015, de 20 de julio, por la que se modifica la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes en vigor el 21 de octubre de 2015 ha añadido un apartado 4) define qué se entiende por Monte, al decir:
1. A los efectos de esta ley, se entiende por monte todo terreno en el que vegetan especies forestales arbóreas, arbustivas, de matorral o herbáceas, sea espontáneamente o procedan de siembra o plantación, que cumplan o puedan cumplir funciones ambientales, protectoras, productoras, culturales, paisajísticas o recreativas.
Tienen también la consideración de monte: a) Los terrenos yermos, roquedos y arenales. b) Las construcciones e infraestructuras destinadas al servicio del monte en el que se ubican. c) Los terrenos agrícolas abandonados que cumplan las condiciones y plazos que determine la comunidad autónoma, y siempre que hayan adquirido signos inequívocos de su estado forestal. d) Todo terreno que, sin reunir las características descritas anteriormente, se adscriba a la finalidad de ser repoblado o transformado al uso forestal, de conformidad con la normativa aplicable. e) Los enclaves forestales en terrenos agrícolas con la superficie mínima determinada por la Comunidad Autónoma.
Es importante tener claro el concepto de lo que es Monte, a los efectos de la Ley, dado que hay supuestos en los que la Administración tiene un derecho de preferente adquisición , en el caso de transmisión onerosa. Dice el art. 25:
1. Las comunidades autónomas tendrán derecho de adquisición preferente, a reserva de lo dispuesto en el apartado 2, en los siguientes casos de transmisiones onerosas:
a) De montes de superficie superior a un límite a fijar por la comunidad autónoma correspondiente.
b) «b) De montes declarados protectores conforme al art. 24.
2. En el caso de fincas o montes enclavados en un monte público o colindantes con él, el derecho de adquisición preferente corresponderá a la Administración titular del monte colindante o que contiene al enclavado. En el caso de montes colindantes con otros pertenecientes a distintas Administraciones públicas, tendrá prioridad en el ejercicio del derecho de adquisición preferente aquella cuyo monte tenga mayor linde común con el monte en cuestión.
3. No habrá derecho de adquisición preferente cuando se trate de aportación de capital en especie a una sociedad en la que los titulares transmitentes deberán ostentar una participación mayoritaria durante cinco años como mínimo.
4. Para posibilitar el ejercicio del derecho de adquisición preferente a través de la acción de tanteo, el transmitente deberá notificar fehacientemente a la Administración pública titular de ese derecho los datos relativos al precio y características de la transmisión proyectada, la cual dispondrá de un plazo de tres meses, a partir de dicha notificación, para ejercitar dicho derecho, mediante el abono o consignación de su importe en las referidas condiciones.
5. Los notarios y registradores no autorizarán ni inscribirán, respectivamente, las correspondientes escrituras sin que se les acredite previamente la práctica de dicha notificación de forma fehaciente.
6. Si se llevara a efecto la transmisión sin la indicada notificación previa, o sin seguir las condiciones reflejadas en ella, la Administración titular del derecho de adquisición preferente podrá ejercer acción de retracto en el plazo de un año contado desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que la Administración hubiera tenido conocimiento oficial de las condiciones reales de dicha transmisión.
Normas prácticas7. El derecho de retracto al que se refiere este artículo es preferente a cualquier otro. (art. 25, apartado 1, párrafo b) modificado por la Ley 10/2006, de 28 de abril, por la que se modifica la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes).
a).- Derecho de preferente adquisición a favor de la Administración:
- Debe saberse a partir de qué superficie tiene derecho de preferente adquisición la Comunidad Autónoma.
La Ley sobre Patrimonio Forestal del Estado de 10 marzo de 1941 derogada por la actual Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, fijaba la superficie en 250 hectáreas. Tenemos varias normas autonómicas, que después se indican.
- Debe tenerse en cuenta qué se entiende por monte, si se llega a la superficie que da derecho al tanteo y retracto.
- En el caso de que no se esté ante un monte, cuya cabida no da lugar a los citados derechos de tanteo y retracto, bastará la manifestación de no afectarle la Ley, pero si la supera, procederá la previa notificación a la Administración en la forma que regula este artículo.
- Obsérvese que no se habla de VENTA, se indica en todo caso de transmisión onerosa y sólo se exceptúa la aportación a una sociedad (constitución o ampliación) si el aportante mantiene durante 5 años la mayoría del capital social; por tanto, se aplicará esta norma en casos de permuta, adjudicación en pago, liquidación de sociedad, en caso de devolución de la finca forestal a los socios en pago de sus aportaciones, reduciendo capital, etc.
- Si no se ha notificado o las condiciones son distintas, procede el retracto.
Pero, según la Resolución de la DGRN de 9 de julio de 2015, [j 1] la simple constancia de la cualidad de monte de una finca de superficie inferior a 250 Ha. por sí sola no justifica la exigencia de la notificación fehaciente de su transmisión que exija una Comunidad autónoma (por si acaso linda o está enclava con finca de dominio público, lo que no consta en la descripción).
- Recordaremos que este artículo es uno de los que se dictan «al amparo del art. 149.1.8.a) de la Constitución Española (CE), sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las comunidades autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan», según dispone la disp. final segunda.
b).- Inmatriculación de fincas forestales:
- En materia de inmatriculación de fincas forestales ha habido un cambio en la doctrina de la DGRN:
Si se trata de inmatricular fincas en término municipal en que existan montes demaniales, debe tenerse en cuenta el artículo 22 de la Ley de Montes establece que toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la Comunidad Autónoma.
Este precepto, inicialmente se interpretó en la Resolución de la DGRN de 4 de diciembre de 2007 [j 2] así:
«No basta por tanto que se trate de inmatriculación de fincas ubicadas en un término municipal donde existan montes demaniales sino que es preciso que la finca colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales».
Esta doctrina se reiteró en la Resolución de la DGRN de 18 de septiembre de 2008. [j 3]
El criterio ha sido modificado:
- La Resolución de la DGRN de 13 de julio de 2011 [j 4] advirtió:
El citado artículo 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes trata de impedir el acceso al Registro de la Propiedad y evitar que se le atribuyan los efectos derivados de la inscripción a inmatriculaciones o excesos de cabida que puedan invadir el demanio público, configurando el informe del titular del monte o de la Comunidad Autónoma, cuando el monte es catalogado, como un trámite esencial del procedimiento, siendo vinculante el resultado de dicho trámite procedimental.
- La Resolución de la DGRN de 27 de febrero de 2015 [j 5] afirma que la interpretación literal del art. 22 de la Ley de Montes exige el informe si se pretende la inmatriculación de fincas ubicadas en un término municipal donde existan montes demaniales, (aunque la finca no sea describa como monte o no colinde con montes demaniales.)
La Ley 2/1992, de 15 de junio, "forestal de Andalucía" si bien se remite a la legislación estatal en su art. 30 dispone que en los supuestos de fincas forestales en las que parte de su superficie se destine a cultivó agrícola, podrán ejercitarse los derechos de tanteo y retracto cuándo la superficie forestal sea mayor que la agrícola y concurran los Requisitos generales Exigidos para el ejercicio de estos derechos y en su art. 44 indica como una obligación del titular de una finca forestal el deber de notificar las transmisiones que afecten a terrenos forestales que superen la superficie de 250 hectáreas, y el resto de supuestos contemplados en la legislación forestal del estado en materia de tanteo y retracto.
El DECRETO 208/1997, de 9 de septiembre aprueba el Reglamento Forestal de Andalucía dice:
art. 52. Derechos de tanteo y retracto.
Estará sometida a los derechos de tanteo y retracto toda enajenación a título oneroso de la titularidad o tenencia de fincas en...
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