Expediente de dominio
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
El expediente de dominio es uno de los medios para lograr la debida concordancia del Registro y realidad jurídica.
A la vista de la nueva redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria (entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015), a diversos preceptos de la LH procede diferenciar dos supuestos:
a).- El expediente de dominio según la redacción originaria de la Ley Hipotecaria.
b).- El expediente de dominio según la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria.
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Contenido
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El expediente de dominio era un procedimiento tramitado ante el Juez que tenía por objeto además de acreditar la adquisición del dominio a los efectos de proporcionar un título inmatriculador, el reanudar el tracto sucesivo interrumpido y registrar los excesos de cabida. No era el único sistema, pero sí el más poderoso.
Puede verse:
Inmatriculación en virtud de título público y por certificación especial Exceso y disminución de cabida. Art. 201 LH
Concordancia Registro y realidad jurídica. Procedimientos.
El expediente de dominio a partir del 1 de noviembre de 2015La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria ha modificado sustancialmente el sistema.
El art. 202 de la LH regula el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas.
Pero este procedimiento, con ciertas especialidades, sirve también para:
- Rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral; viene regulado en el art. 201 de la LH.
- Para reanudar el tracto sucesivo interrumpido; se regula en el art. 208 de la LH.
El expediente de dominio tiene ahora función inmatriculadora, si bien muchas de sus reglas sirven también, según se ha dicho, para rectificar la superficie (mayor cabida) o los linderos o reanudar el tracto sucesivo.
Caracteres del expediente de dominio• Es un procedimiento que tiene por objeto - entre otros - el inmatricular una finca en el Registro; se decía que con el expediente de dominio se justificaba el dominio (que es lo que viene a decir el Reglamento Hipotecario), pero lo que se justifica es la adquisición del dominio por la persona que lo promueve con finalidad inmatriculadora.
• Es un acto de jurisdicción voluntaria, que con la nueva decisión del legislador se atribuye al Notario, pero que se puede convertir en contencioso y entonces pasa a ser competencia del Juez; por esto el art. 203 de la LH resalta que si se formulase oposición por cualquiera de los interesados con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.
Tramitación del expediente de dominio como medio inmatriculador por el titularEl expediente de dominio, examinado como medio de inmatriculación de fincas, siguiendo al art. 203 de la LH, tiene el siguiente procedimiento:
Notario competenteEs competente el Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes.
Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.
SolicitanteEs el titular dominical de la finca, el cual debe indicar sus datos personales su domicilio para la práctica de notificaciones
Documentación a aportarEl solicitante debe describir la finca, en los términos prevenidos reglamentariamente y aportar:
a).- Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.
Es importante:
1) Exigencia de título:
La nueva regulación impone la necesaria aportación al Notario, como elemento probatorio, del documento que pueda justificar un título material de propiedad a juicio del mismo, siendo lo esencial que sea se trate de un título apto para fundamentar el dominio del inmueble a favor de persona determinada conforme a nuestras normas de Derecho Civil - artículos 609 del Código Civil y 2 de la Ley Hipotecaria -, con independencia de la forma pública o privada del mismo. (Resolución de la DGRN de 10 de mayo de 2019). [j 1]
2) La necesaria coincidencia:
En el sistema anterior, en el que el expediente correspondía al Juez, no se exigía; así, la Resolución de la DGRN de 16 de octubre de 2012 [j 2] pudo afirmar que el mandato que contiene el artículo 298.2.2º del Reglamento Hipotecario relativo a la coincidencia de la titularidad del transmitente o adquirente no es extrapolable al supuesto de inmatriculación de fincas por expediente de dominio, no sólo porque la Ley no lo exija, sino porque es un procedimiento inmatriculador distinto y distintas son las exigencias que el ordenamiento prevé para unos y otros. En este mismo sentido se ha pronunciado recientemente la Resolución de la DGRN de 17 de enero de 2020. [j 3]
En definitiva, tratándose de un título inmatriculador como el auto recaído en expediente de dominio en el que los trámites, notificaciones, publicaciones, intervención del Ministerio Fiscal, pruebas y decisión judicial, ofrecen mayores garantías que a la inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, por lo que no puede añadirse una exigencia de coincidencia con la titularidad catastral prevista para este último medio inmatriculador que no resulta de la regulación del expediente de dominio.
Advierte la Resolución de la DGRN de 24 de junio de 2016 [j 4] que una certificación de la Iglesia Católica (recordemos que antes era por sí sola título para inmatricular) no puede ser considerada como «título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular» en los términos y a los efectos del artículo 203, regla segunda, letra a), de la Ley Hipotecaria.
Por su parte, la Resolución de la DGRN de 20 de junio de 2018 [j 5] entiende que una interpretación teológica de la exigencia de que en toda inmatriculación la certificación catastral sea coincidente con la descripción de la finca que se pretende inmatricular, lleva a la conclusión de que, si coincide la certificación catastral con la descripción de la finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación.
b).- Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.
c).- Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.
d).- Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda
Acta notarialLa Ley indica que el Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada.
Como todo el procedimiento puede tardar tiempo en terminarse, parece que se puede defender un sistema similar al de las actas de declaración de herederos, es decir, iniciar la actuación notarial con un Acta de requerimiento, que recoja la pretensión del requirente y la descripción de la finca, mencionando que presenta la referencia catastral y demás datos necesarios; el mismo día iniciar el procedimiento, con referencia al requerimiento, al que se incorporará la documentación aportada, y en él se reflejarán todos los trámites a realizar, y al finalizar con éxito o sin él, dar al Acta el número...
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