Necesidad de expresar la superficie útil o la construida
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
El tema que se plantea es si al declarar una Obra Nueva y en su caso, otorgar la división del inmueble en propiedad horizontal, la superficie que debe expresarse es la construida o la útil.
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Contenido
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Para declarar una nueva se exige, además del permiso de obras, un certificado de Técnico competente que exprese el destino de la edificación, sus plantas y la total superficie construida (RD 1093/1997, de 4 de julio que aprueba las normas complementarias del Reglamento Hipotecario (RH) en materia de actas de naturaleza urbanística).
Ahora bien, si se procede a dividir un inmueble en régimen de propiedad horizontal, hay que describir los distintos departamentos, con expresión de su superficie y, linderos, cuota, etc.
Hay que advertir que no hay, técnicamente, claridad en lo que debe entenderse como construida ni como útil; así, por ejemplo:
- Hay supuestos en que se considera como superficie construida de una entidad el perímetro de su superficie privativa; y en otros casos se estima construida, además de la superficie privativa delimitada por sus linderos, la parte proporcional de las zonas comunes; véase, en este sentido, la SAP Madrid de 3 de febrero de 2009 [j 1] que dice que, si bien en virtud de la Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994 podía resultar más comprensible que en el concepto de superficie construida se incluyera la parte proporcional de elementos comunes del edificio, no debía de ser muy claro el concepto cuando la z orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, de normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, que deroga la anterior, distingue entre superficie construida con partes comunes, superficie construida sin partes comunes, y superficie útil.
- Asimismo, se considera útil la superficie existente en la parte privativa (es decir, si se trata de una vivienda, su área privativa, incluyendo los tabiques interiores de la vivienda); pero hay quien entiende como superficie útil únicamente el espacio libre de la entidad (excluyendo, por tanto, los tabiques y columnas que disminuyen la superficie realmente utilizable. Así lo ha entendido la SAP Barcelona de 24 de octubre de 2000 [j 2] que, en atención a los criterios establecidos para las VPO, define la superficie útil de una vivienda como la construida con deducción de la ocupada por muros, tabiques y parte proporcional que le haya correspondido de la ocupada por las dependencias comunes del edificio.)
Pues bien, además del problema apuntado, la cuestión es decidir si hay que expresar la superficie útil o la construida.
Doctrina de la DGRN: superficie útil o construidaLa Resolución de 30 de diciembre de 2005 [j 3] y la Resolución de 9 de enero de 2006 [j 4] de la DGRN analizan si, al dividir un inmueble en propiedad horizontal, en cada entidad creada debe expresarse la superficie útil o la construida.
El Notario hizo constar la superficie construida.
El Registrador de la Propiedad exigía la expresión de la superficie útil, con base a dos argumentos fundamentales:
- Que la legislación de VPO habla de superficie útil (entendida como la construida con deducción de la ocupada por muros y tabiques y además deduciendo la parte proporcional de las zonas comunes) y
- El art. 5, LH a la hora de fijar la cuota de los departamentos fija como uno de los criterios a tener en cuenta la superficie útil, lo que hace concluir al funcionario...
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