Compra de finca por un no residente
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En el supuesto de compra de una finca por un no residente se deberán tener en cuenta los requisitos notariales y posibles problemas que se describen a continuación.
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Contenido
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En caso de persona física extranjera, el Notario deberá hacer confiar en la escritura que, a su juicio, y según su ley personal, el extranjero tiene capacidad y legitimación para el acto concreto. Si el Notario no conoce la legislación extranjera, se acreditará ésta por certificación del Cónsul general o, en su defecto, del representante diplomático de su país en España (art. 168 del Reglamento Notarial (RN)). Conviene recordar, en este punto, que el art. 10.8 del Código Civil (CC), según nueva redacción dada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, dice:
En los contratos celebrados entre personas que se encuentren en España, las personas físicas que gocen de capacidad de conformidad con la ley española solo podrán invocar su discapacidad resultante de la ley de otro país si, en el momento de la celebración del contrato, la otra parte hubiera conocido tal discapacidad o la hubiera ignorado en virtud de negligencia por su parte.
Y cuando sea necesario, indica la Resolución de la DGRN de 3 de mayo de 2016 [j 1] que el régimen de la prueba del Derecho extranjero por órganos jurisdiccionales queda regulado en el art. 33 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, que no modifica ni afecta a las reglas específicas sobre aplicación extrajudicial, en particular al art. 36 del Reglamento Hipotecario. Conviene destacar, que los arts. 34 a 36 de dicha Ley, que establecen el régimen común de solicitudes de auxilio internacional para la información del derecho extranjero, son aplicables tanto a la aplicación del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores.
IdiomaEn el otorgamiento se hará constar que el extranjero conoce, en lo menester, el idioma español o en su caso el autonómico. Caso contrario hará falta la concurrencia del intérprete.
Problemas a tener en cuenta Acreditar la no residenciaEn la práctica se acude a certificación bancaria de haber satisfecho el precio con cargo a una cuenta de no residente o de euros convertibles (extracomunitarios) o cheque contra esa cuenta, debidamente conformado y con indicación en todo caso del destino para la compra de... según manifieste el adquirente.
En su defecto, si estamos ante la primera inversión (en las posteriores bastará demostrar que se acreditó para la primera):
- Si se trata de personas físicas españolas la no residencia se acredita: si reside en país de la Unión mediante tarjeta de residencia del país correspondiente; si no es miembro de la Unión mediante certificación de la autoridad consular española expedida con una antelación máxima de dos meses, que acredite su inscripción en el Registro de Matrícula del Consulado o de la sección consular de la Embajada correspondiente, pero por razones de urgencia (¿quién no la alegará?) basta pasaporte o DNI y declaración de no ser residente.
- Si se trata de persona física extranjera: certificación negativa de residencia expedida por el Ministerio del Interior con antelación máxima de dos meses. Por razón de urgencia: presentar fotocopia del pasaporte y declaración escrita manifestando no ser residente.
- Si se trata de persona jurídica extranjera: documento fehaciente que acredite su naturaleza y domicilio.
- Si se trata de sucursal establecida en el extranjero de empresa española: certificado del Cónsul español que indique estar constituida en el país correspondiente.
Debe expresarse el NIF de todos los otorgantes, incluido el de la persona extranjera (N.I.E.), que deberá obtenerse como acto previo a la transmisión de inmuebles; así lo ordena el art. 23 de la Ley de 28 de mayo de 1862 del Notariado (LN) que dice:
Si se trata de escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditarán ante el Notario autorizante sus números de identificación fiscal y los de las personas o entidades en cuya representación actúen, de los que quedará constancia en la escritura.
La Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios - y otras normas - ha dispuesto - en vigor el 9 de noviembre de 2024 -que la redacción anterior de este artículo pasa a ser el número 1, y añadido un número 2 regulando la comparecencia electrónica de cualquier compareciente.
Asimismo, la Ley 36/2006 ha dado nueva redacción al art. 254.2 de la Ley Hipotecaria (LH):
No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen.
En el caso de que se preste el consentimiento en documento público con objeto de desvirtuar el carácter común que, en su defecto, correspondería al bien adquirido por razón del régimen económico matrimonial de comunidad de bienes al que se hallan sometidos los adquirentes, debe constar el N.I.E. del confesante, según la Resolución de la DGRN de 17 de abril de 2013. [j 2]
NIF de los extranjeros residentes en EspañaEl Real Decreto 1065/2007 de 27 de julio dispone en su art. 20, el número de identificación fiscal de las personas físicas de nacionalidad extranjera.
1. Para las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, el número de identificación fiscal será el número de identidad de extranjero que se les asigne o se les facilite de acuerdo con la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social , y su normativa de desarrollo.
La Resolución de la DGRN de 3 de diciembre de 2007 [j 3] advierte que si se reseña el número de la tarjeta de residencia de un extranjero, se está indicando el número de identificación de dicho extranjero y éste es su número de identificación fiscal (aunque en la escritura no se diga expresamente que es su NIF).
NIF de extranjero no residente en EspañaSegún el art. 20.2, RD 1065/2007:
2. Las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española y no dispongan del número de identidad de extranjero, bien de forma transitoria por estar obligados a tenerlo o bien de forma definitiva al no estar obligados a ello, deberán solicitar a la Administración tributaria la asignación de un número de identificación fiscal cuando vayan a realizar operaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria. Dicho número estará integrado por nueve caracteres con la siguiente composición: una letra inicial, que será la M, destinada a indicar la naturaleza de este número, siete caracteres alfanuméricos y un carácter de verificación alfabético.
Hay que advertir que incluso los ciudadanos de la Unión Europea que no residan en España deberán también obtener un NIF si realizan actos con trascendencia tributaria en España. Para el supuesto que residan en España, véase el tema Compras o ventas por un extranjero residente en España
Ahora bien, para que sea exigible ese número de identificación fiscal, es necesario que la persona tenga relaciones de naturaleza o trascendencia tributaria. A estos efectos, resuelve la Resolución DGRN de 18 de enero de 2012 [j 4] la cuestión relativa a si un miembro de un Consejo de Administración de una sociedad debe obtener un número de identificación fiscal. La DGRN señala que, a pesar de que un consejero no es obligado tributario, el Consejo de Administración como órgano de representación de la sociedad puede ser responsable subsidiario de obligaciones tributarias de la sociedad y conforme a ello debería estar obligado a contar con un número de identificación fiscal. Lo que ocurre, sin embargo, es que el consejo, como tal consejo, carece de personalidad jurídica y, por ese motivo, dada la consideración legal de...
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