Gastos generales de la comunidad de propietarios

AutorManuel Faus y Barbara Ariño
Cargo del AutorNotario y Abogada

El tema de los gastos comunes cuando estamos ante una finca dividida en régimen de propiedad horizontal son de gran importancia en las Comunidades de vecinos.

Contenido
  • 1 Concepto de gastos generales de la comunidad de propietarios
  • 2 Contribución a los gastos generales
    • 2.1 Regla general
    • 2.2 Excepción a la regla general
      • 2.2.1 Gastos individualizables
      • 2.2.2 Innovaciones no exigibles
  • 3 Sistema de reparto de gastos
    • 3.1 Regla general del sistema de reparto de gastos
    • 3.2 Sistemas especiales sobre distribución de gastos
  • 4 Incumplimiento de la obligación de pago
    • 4.1 Preferencia de crédito y afección real del inmueble
  • 5 Acción del acreedor de la comunidad
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En Formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
Concepto de gastos generales de la comunidad de propietarios

Según se infiere del art. 9.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) se reputan como gastos generales aquéllos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales del edificio.

Contribución a los gastos generales Regla general

1.- Como regla general, se establece la obligación de cada propietario a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (art. 9.1 letra e), LPH) modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

En este sentido, se entiende que son susceptibles de individualización los gastos procesales derivados de pleitos entre la comunidad de propietarios y los comuneros. Así lo indica la STS de 30 de noviembre de 2011 [j 1] que declara que, cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a éste pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios. La STS 17 de noviembre de 2011 [j 2] justifica esta postura alegando que:

si el enfrentado al grupo ha de soportar el pago de las expensas propias, no podrá imponérsele contribución en el de las correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación, pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida.

Puede verse la doctrina de la Sentencia nº 442/2018 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 12 de Julio de 2018 [j 3] en un caso en que un comunero recalcitrante pierde todas sus reclamaciones de escasa cuantía, que no exige Letrado ni Procurador afirmado el Alto Tribunal que la mala fe procesal de dicho comunero puede ser objeto de sanción conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil, e incluso se indica la posibilidad de que la Comunidad pueda reclamarle responsabilidad por daños habida cuenta de que, por las cuantías de los procedimientos entablados al no ser preceptiva la intervención de estos profesionales, no puede verse resarcida de los gastos de abogado y procurador en que ha de incurrir para oponerse a las reiteradas demandas que se le dirigen».

Asimismo, dispone el art. 9.2, in fine, LPH, modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos o servicios comunes no exime del deber del cumplimiento de las obligaciones de abonar los gastos conforme a la cuota participativa, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4, LPH.

2. Contribuir al fondo de reserva al que se refiere la letra f) del apartado1 del art. 9, con nueva redacción dada por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

3. Particularidades:

En todo caso, la obligación de pago que corresponde al propietario tiene sus matices, que conviene precisar:

Como explica la Sentencia nº 211/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de Abril de 2015, [j 4] en el supuesto de transmisión de una entidad, el responsable del pago de los gastos comunitarios es el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite legal (los gastos que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores (disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. (Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH); (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad.

Como es de ver, el titular registral que no era propietario cuando se generó el gastos, se verá afectado, en cuanto que la finca responde en los términos indicados - estando legitimado pasivamente para reclamar al que era propietario el pago de la deuda,- pero él no está obligado personalmente; por ello, la citada sentencia de 22 de abril de 2015 fija como doctrina que cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.

Éste hecho se reafirma en SAP Castellón 553/2019, 8 de Noviembre de 2019, [j 5] dónde se exime al nuevo adquirente de la vivienda del pago de las cantidades adeudadas por el anterior titular y sólo se le insta al pago del recargo por mora únicamente desde la fecha en que adquirió la vivienda.

4. Plazo de prescripción:

Se ha planteado como cuestión jurídica cuál es el plazo de prescripción aplicable a la reclamación de las cuotas por gastos generales al amparo del rt. 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal respecto de deudas nacidas antes de la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre (que redujo el plazo general de prescripción para las acciones personales del art. 1964 CC de quince a cinco años): el Tribunal Supremo en STS 182/2021, 30 de Marzo de 2021 [j 6] reitera que el plazo de prescripción es de cinco años, pero en el caso, añade que con arreglo a la doctrina y la jurisprudencia la interrupción del plazo de prescripción mediante una reclamación extrajudicial de la deuda no requiere especial formalidad y es cuestión de prueba.

Excepción a la regla general Gastos individualizables

Como excepción a la regla general, se permite que determinados gastos puedan tener la consideración de individualizables, exonerando al propietario de un determinado piso o local a abonar concretos gastos.

Ahora bien, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el título constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, e incluso se permite cuando así se decida por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado por unanimidad (STS 29 de mayo de 2009). [j 7]

Es frecuente que los estatutos de la comunidad hayan establecido que determinadas entidades queden exoneradas de la obligación de pagar los gastos de la escalera y del ascensor, sin más; en este punto, la Sentencia nº 342/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de Mayo de 2013 [j 8] dice:

Reiteramos, como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los propietarios de inmuebles contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Insiste la Sentencia nº 678/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de Noviembre de 2016 [j 9] que si los estatutos declaran unos locales (sin acceso al portal ni escalera del inmueble) exentos de gastos de escalera y ascensor, no han de contribuir por los gastos ordinarios ni por los extraordinarios, como el caso de la reforma del ascensor o la sustitución de éste o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva.

La regla general, por tanto, es que de no estar previsto en los estatutos o haber acuerdo unánime, la no utilización por una entidad de un servicio común no es causa que libere a su titular de pagar los gastos correspondientes.

Puede verse más ampliamente en el tema Acuerdos relativos al ascensor

El importante resaltar, como dice la Sentencia nº 381/2018 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 21 de Junio de 2018 [j 10] que en los supuestos en que se acuerda la instalación de un ascensor en un edificio que carece de éste y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, al constituir un servicio o mejora exigible que incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor; en esta línea, la STS 381/2018, 21 de Junio de 2018 [j 11] señala que aunque los estatutos eximan a un local de contribuir a las reparaciones ordinarias y extraordinarias, han de satisfacer los gastos de instalación un ascensor nuevo así como los de ampliación de su trayectoria (en el caso bajar a cota cero).

Ahora bien, una cosa es que zonas comunes no sean utilizadas por todos lo comuneros...

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