Cancelación de condición resolutoria por caducidad
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Hay dos casos de condición resolutoria:
a).- La establecida en garantía del precio aplazado.
b).- La establecida en garantía de otra obligación distinta, como las hipotecas y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada.
Al primer supuesto se refiere el art. 82 de la Ley Hipotecaria (LH).
Al segundo supuesto se refiere el art. 210, 8ª de la L.H.
Si se cancela la condición resolutoria por voluntad del acreedor, puede verse el tema Cancelación de hipoteca y condición resolutoria por acreedor.
Si se trata de cancelar una condición resolutoria por caducidad deberá distinguirse los dos supuestos:
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Contenido
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Hay diversos medios:
Posibilidades de cancelaciónHay posibilidades de cancelación sin intervención del acreedor que pueden haber sido previstas en la venta o contrato sujeto a esta condición; en concreto se pueden indicar como otras formas de cancelación:
- Que la deuda esté representada por letras de cambio, de forma que su exhibición por la parte compradora acredite su pago. Nos remitimos al tema Cancelación de condición resolutoria por exhibición de letras.
- Pacto facultando al deudor para que, por sí sólo, pueda pedir la cancelación de la carga transcurrido un determinado tiempo desde el vencimiento del último pago siempre que no conste en el Registro la pertinente reclamación. Debe haberse pactado en la escritura de venta o en otra posterior, pero por ambas partes contratantes.
- Caducidad, que es el supuesto que se estudia, no sin recordar las palabras de la Resolución de la DGRN de 23 de octubre de 2007: [j 1] el carácter ciertamente excepcional del sistema de cancelación previsto en el artículo 82, párrafo quinto de la LH. En efecto, para la cancelación de una condición resolutoria, se exige o el consentimiento del acreedor o el transcurso del plazo establecido para la caducidad de la acción, bien por ser el civilmente previsto en la ley aplicable o bien por haberse pactado, válidamente, un plazo menor; no es suficiente un resguardo de un ingreso (Resolución de la DGRN de 12 de abril de 2015). [j 2]
- Siempre se ha deseado dar facilidades al comprador o al menos al titular registral de un derecho posterior sobre la finca (adquirente, acreedor hipotecario, etc.) para poder cancelar la condición resolutoria pactada en garantía del pago del precio aplazado en una compraventa, en especial si el precio aplazado no se representó con letras; a veces, son muchos los años en que se aplaza el pago y, llegado a su final, el vendedor ha desaparecido o fallecido y se ignora sus herederos, o se trata de una Inmobiliaria disuelta, quebrada, etc.
- Historia: El RD 1.867/1998 de 4 de septiembre estableció que las condiciones resolutorias explícitas del art. 11 de la LH (modificada su redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria - entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015 -) podían cancelarse a los quince años (salvo que se hubiere pactado un plazo inferior) contando desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantizaba debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, pero exigía que la petición la formulara el titular registral que no hubiese sido parte en el acto en virtud del cual se constituyó tal derecho; ello suponía que debía ser, por ejemplo, el acreedor hipotecario o un comprador de la finca, el que pidiera tal cancelación por caducidad.
La Sentencia del T.S. de 24 de febrero de 2000 [j 3] consideró legal el precepto, pero el mismo T.S. en Sentencia de 31 de enero de 2001 [j 4] anuló este párrafo, con base a que el plazo de 15 años no respetaba los plazos de prescripción' que regulan determinadas legislaciones forales de Cataluña y Navarra (entonces 30 años).
Por ello la Disposición Adicional 27ª de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre de 2001, bajo el título de Cancelación de condiciones resolutorias e hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad por caducidad dice lo siguiente:
Normativa aplicable a la cancelación por caducidad de condición resolutoria por falta de pagoA solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del pago del precio aplazado a que se refiere el art. 11 de la Ley 24/2001 y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligaciones, para las que no se hubiere pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
A). Regla General:
La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas durante dicho término son las únicas garantizadas por la hipoteca, según explica la Resolución de la DGRN de 10 de enero de 2014. [j 5]
Es decir, para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro más el año que se dirá.
Las reglas, en consecuencia, son las siguientes:
1ª).- Puede solicitarla el dueño que aplazó el pago o hipotecó, o el titular de cualquier derecho real, sea anterior o posterior a la carga.
Obsérvese que puede solicitarla el dueño o el titular registral de algún derecho sobre la finca, y no lo tiene quien tenga a su favor una anotación preventiva; así lo aclara la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, (DGSJFP) de 21 de febrero de 2020. [j 6] diciendo:
La ley es clara por tanto al legitimar sólo al titular registral de cualquier derecho sobre la finca para cancelar por prescripción legal las condiciones resolutorias pactadas. Si se tiene en cuenta que por titular registral debe considerarse a quien tiene inscrito algún derecho sobre la finca (véase artículo 38 Ley Hipotecaria), y no a quien tiene meramente a su favor una anotación preventiva -asiento provisional y temporal-, la conclusión es que el anotante de un embargo no dispone a su favor de la facultad excepcional de acudir a la cancelación de la condición resolutoria por prescripción de la facultad resolutoria. La posición jurídica del titular registral es bien distinta que el mero anotante, quien solo goza del efecto de enervar la fe pública frente a terceros, pero no de los demás efectos del sistema registral, como la fe pública, la prioridad o la legitimación registral.
2ª) Que taya transcurso del plazo:
- Si es convencional:
Como señala la Resolución de 30 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 7] en la caducidad convencional hay que estar, en aras del principio de libertad contractual a lo pactado en el título constitutivo.
- Si es el legal:
a).-Situación hasta la nueva redacción del art. 1964 CC:
El plazo para el derecho común era el de quince años para las condiciones resolutorias y un año más después sin que llegue al Registro renovación, interrupción, ejecución, etc. La citada Resolución de la DGRN de 23 de octubre de 2007 [j 8] advierte:
Lo normal es que la prescripción no pueda ser apreciada sino por vía judicial, ya que a diferencia de la caducidad que opera «ipso iure», en la prescripción pueden existir supuestos de interrupción de la misma que escapen a la calificación registral por no tener reflejo en el Registro (vid. art. 1973 del Código Civil). De ahí que la Ley Hipotecaria someta esta vía de cancelación registral por prescripción de la acción, a requisitos muy rigurosos, entre los que se erige como fundamental el que haya transcurrido el plazo de ejercicio de la acción contados desde el día en que la prestación cuyo incumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro y siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la acción.
Obsérvese que debe haber plazo concreto; por ello la Resolución de la DGRN de 26 de octubre de 2007 [j 9] no admitió la cancelación por caducidad al no constar en la inscripción los plazos de vencimiento de las obligaciones de pago ni las letras que lo representaban.
Antes de la modificación del art. 1964 del CC se pronunció la DGRN:
- La Resolución de la DGRN de 23 de enero de 2008 [j 10] indicó sin lugar a duda que:
El plazo de prescripción de la acción derivada de la condición...
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