Modificación de préstamos hipotecarios: rango y tasación
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
| Páginas | Manuel Faus |
En Derecho Hipotecario es fundamental el tema de la prioridad, que afecta a temas como la posposición, el pacto de igualdad y la permuta de rango.
Puede verse Alteración de rango: posposición, pacto de igualdad y permuta de rango.
Conviene un estudio de las consecuencias de las modificaciones de los préstamos hipotecarios con relación al rango hipotecario.
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Contenido
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Cada vez es más frecuente que las entidades financieras procedan a modificar préstamos hipotecarios, en especial, alargando la carencia a los promotores, modificando el tipo de interés, modificando o no la responsabilidad hipotecaria, estableciendo más cuotas y, por tanto, más duración de la hipoteca, etc.
Y en dichas escrituras se suele incluir la cláusula de que la eficacia de la escritura y sus pactos se condiciona a que se mantenga el rango de la Hipoteca que ahora se modifica, nova, amplía, etc.
El problema es el siguiente: ¿qué ocurre si hay cargas posteriores a la primera hipoteca que ahora se modifica? Ejemplo: consta inscrita una Hipoteca en garantía de * euros concedidos a un promotor; posteriormente, se ha anotado en el Registro un embargo a favor de Z; y ahora, el promotor negocia un cambio de los pactos de la hipoteca; imaginemos que se pretende alargar la carencia, y en compensación, se le eleva el tipo de interés y el diferencial, alterando o no la total responsabilidad hipotecaria; ¿qué consecuencias puede tener la escritura de modificación para la Entidad titular de la primera Hipoteca?
Es evidente que hay una regla de Derecho Hipotecario muy general: una modificación formalizada ahora no puede afectar ni perjudicar a los titulares de derechos reales inscritos con anterioridad. Pero...
Hay que partir de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero; la Ley 41/2007 dice en su Exposición de Motivos:
Lo que ahora se adopta es una interpretación más amplia de cuándo existe novación modificativa, de manera que se considera que existe mera modificación y no extinción de la relación jurídica y constitución de una nueva en los siguientes supuestos: ampliación o reducción de capital, la prestación o modificación de las garantías personales, alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; alteración del plazo, del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.
Hacemos hincapié a los casos que se cita como de no extinción de la relación jurídica: ampliación o reducción de capital, la prestación o modificación de las garantías personales, alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; alteración del plazo, del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.
Y después, modificando el art. 4 de la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que dice:
«Las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:
i) la ampliación o reducción de capital;
ii) la alteración del plazo;
iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;
iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
v) la prestación o modificación de las garantías personales».
Y añade:
Las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria vigente, para mantener el rango. En ambos supuestos, se harán constar en el Registro mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores.»
Muy importante: frente a la regla general según la cual una modificación no afecta a titulares de derechos inscritos, hay una excepción: son las modificaciones que no suponen una alteración o pérdida del rango.
Parte de la doctrina entendió que no suponían una pérdida o alteración de rango:
- La ampliación o reducción de capital.
- La alteración del plazo.
- La alteración del tipo de interés.
- Otro método de amortización.
- En general, cualquier modificación siempre que ello no suponga ni un incremento de la responsabilidad (cualquiera que sea su causa: aumento del tipo de interés, ampliación del capital prestado), ni la alteración del plazo que tenga su causa en un aumento de la responsabilidad o en un aumento del capital del préstamo.
Obsérvese: se ha entendido que cuando no hay aumento de la responsabilidad y cuando el plazo no se alarga por más capital prestado o por un aumento de responsabilidad de la hipoteca, la primera hipoteca mantiene su rango; dicho de otro modo, la primera hipoteca tiene ya un privilegio sobre cualquier carga posterior inscrita (que lo sufrirá en lo que le perjudique). Repetimos: alterar el plazo, por sí sólo, no altera el rango; para que suceda, se requiere que ello se deba a un aumento de capital o a un aumento de responsabilidad.
En definitiva, se decía, estamos antes las llamadas hipotecas recargables.
Así, como se dice en la obra Novedades en el mercado hipotecario: Financiación y refinanciación. Ramiro Rivera Romero Y Pedro Ravina MartíN. Actualidad Jurídica (Uría Menéndez). Núm. 20, Mayo 2008. 2008-08-06. publicado en Actualidad Jurídica (Uría & Menéndez), las entidades de crédito que gocen de rango preferente van a poder aprovechar su posición mediante la ampliación del capital financiado bajo el paraguas de la misma hipoteca (en lo que se ha denominado tradicionalmente hipoteca recargable), así como endurecer las condiciones del crédito, sin que ello perjudique su rango, salvo las excepciones indicadas en el párrafo anterior.
Pero la Resolución de la DGRN de 10 de enero de 2013 [j 1] hace una interpretación distinta, que se resume a continuación:
Modificaciones que suponen una alteración o pérdida del rangoSiempre que se aumente la responsabilidad hipotecaria:
- En este caso, el segundo acreedor no se puede ver perjudicado por una cifra de responsabilidad superior a la inicial.
- Se tiene que aumentar la responsabilidad cuando se aumenta el capital y el capital debido antes más el concedido ahora no entra en la responsabilidad hipotecaria inicial, o cuando se aumente el interés ordinario, el interés de demora i/o las costas y gastos y se garantiza cantidad superior a la inicial.
Cuando se altera el plazo en todo caso:
- Podía entenderse que esto se producía únicamente debido a que se ha ampliado el capital o debido a que se ha aumentado la responsabilidad, indicando que tampoco esta modificación la va a sufrir el segundo acreedor; es lo que se entendió decía la expresión legal si hay «ampliación del plazo del préstamo por este incremento (se refiere a incremento de responsabilidad) o ampliación (se refiere a más capital que da lugar a más plazo)».
- Pero la citada Resolución sienta doctrina distinta a saber:
Primero.- No se conserva el rango (más exacto, no se extiende a lo novado) cuando en la hipoteca que se nova hay una ampliación de responsabilidad o cuando se amplía el plazo en todo caso (no sólo cuando se amplía el plazo por aumentarse la responsabilidad o por un aumento del préstamo).
Dice la DGRN:
El legislador utiliza en el mismo párrafo u oración los conceptos de «incremento o ampliación» con un determinado significado, que son los de «incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria» para el primero y el de «ampliación del plazo» para el segundo, y ello es así aunque no se emplee la expresión «respectivamente» en la parte final de la frase, pues la utilización de dos palabras distintas relacionadas con dos significados distintos nominalmente señalados conduce a la significación diferente de cada una de esas palabras. Además, tendría que haber dicho «por aquel incremento o ampliación» para referirse exclusivamente al incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria unido a la ampliación de plazo, y no es así.
Segundo.- La ampliación de responsabilidad hipotecaria impide la extensión del rango tanto para los derechos inscritos como para los anotados (embargo).
Tercero.- En cualquier novación, aunque aumente la responsabilidad o el plazo, no se pierde el rango que había, sino que se mantiene como era la hipoteca que se nova.
Dice la DGRN:
Sería completamente excesivo e incluso absurdo, que por el hecho de aumentar unas cifras de responsabilidad o ampliar el plazo se produjera la pérdida del rango de la hipoteca inscrita, cuando se trata de simples aditamentos a la responsabilidad y al plazo de una hipoteca que salvo en cuanto a esos aditamentos, ya figura con rango ganado por el hecho de haberse practicado en su día la inscripción
Es más coherente interpretar atendiendo a la finalidad y al...
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