Obligaciones del comprador
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Las obligaciones del comprador son correlativas a la obligación del vendedor de entrega de la cosa y las obligaciones de saneamiento.
|
Contenido
|
La regulación está contenida fundamentalmente en los arts. 1500 a 1505 del Código Civil (CC).
Son las siguientes:
1.- Pago del precioNo hay compraventa si no hay cosa o no hay precio, ambos son elementos objetivos necesarios. Véase Objeto y precio en el contrato de compraventa
Dispone el art. 1500, CC que:
El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.
Esta obligación es fundamental, pues como dice la Sentencia nº 418/2008 de TS de 14 de Mayo de 2008 [j 1] el incumplimiento contractual de la principal obligación del comprador, el pago del precio, tiene el carácter de incumplimiento grave, que frustra el fin económico del contrato de compraventa.
Tiempo y lugarDel precepto resulta que el tiempo y el lugar en que el pago debe realizarse será el fijado por las partes, pero a falta de pacto sobre ello el pago debe realizarse al mismo tiempo de la entrega de la cosa y, en consecuencia, en el lugar donde se entregue; esta última solución viene a ser una excepción de lo que, con carácter general, para el cumplimiento de las obligaciones dispone el art. 1171, CC, (según este precepto, a falta de designación del lugar y si se trata de la entrega de una cosa determinada, deberá hacerse el pago donde ésta existía en el momento de constituirse la obligación y en cualquier otro caso, el lugar del pago será el del domicilio del deudor.)
El lugar de pago, así como el lugar de entrega pueden ser determinantes para la competencia del juzgado competente para resolver un litigio sobre una compraventa, como dijo la Sentencia nº 356/2000 de TS de 30 de Marzo de 2000 [j 2]
Los pactos sobre cuando, en qué forma y en qué cuantía se paga el precio son muy variados; puede tratarse de un pago al contado, un pago totalmente aplazado, un pago parcial a la entrega de la cosa o formalización del contrato (conocido como entrada) y el resto quedar aplazado, etc. Todo ello da juego a diversas garantías del vendedor mientras no haya percibido íntegramente el precio convenido y sus intereses, en su caso.
Suspensión del pagoA salvo de pacto en contrario, habrá simultaneidad entre la entrega de la cosa y el pago del precio; pero no será así siempre necesariamente.
El comprador, salvo que haya un pacto en contrario, podrá suspender el pago si fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso; esta facultad puede ser excluida por pacto, es decir, si se conviene que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago.
Hay que tener presente que el legislador habla de fundado temor, no de una simple sospecha o temor.
Hay variada casuística (en especial referida a la venta de bienes inmuebles) sobre en qué situaciones la suspensión se admite. Así,
- Casos que justifican la suspensión del pago del precio:
Pueden citarse, además del ejercicio contra el vendedor de una acción reivindicatoria o la existencia de una hipoteca vigente, la existencia de un embargo, un censo o el ejercicio de la acción de división de cosa común anotada en el Registro.
La Sentencia de TS de 31 de Octubre de 1987 [j 3] consideró que la existencia de un embargo posterior a la fecha del contrato deja autorizados a los compradores a suspender el pago del mismo ínterin no se justifique documentalmente el levantamiento por los vendedores y a sus expensas de esas cargas y de cualesquiera otras sobre la finca vendida.
Referida a la venta de una finca en la que apareció una hipoteca desconocida por el comprador, dice la Sentencia nº 114/2012 de AP Salamanca de 5 de Marzo de 2012: [j 4]
La parte vendedora no ha cumplido con sus prestaciones, una de las cuales, la fundamental, fue la de entrega del bien libre de cargas, puesto que entregó al vendedor el bien con una carga hipotecaria de un valor superior al del precio del bien, nada menos, carga que, pese a las manifestaciones del vendedor en la vista oral sobre la existencia de un pacto verbal relativo a la extinción de dicha hipoteca una vez que el vendedor pagase el precio, lo cierto y verdad es que dicha carga hipotecaria no ha sido cancelada por el vendedor. De manera que, ante tal situación el comprador, no sólo estaba en su derecho al amparo del art. 1502, CC para suspender el pago del precio, como de hecho hizo, sino también para oponerse, como así ha hecho, a la resolución contractual pretendida por la parte vendedora, y reconvenir frente a esa resolución con su propia resolución contractual por el incumplimiento que en efecto llevó a cabo dicha vendedora al entregar un bien hipotecado que sin embargo había vendido como libre de cargas, incumplimiento que no sólo impide al vendedor exigir por su parte el cumplimiento del contrato, sino que también da pie al comprador para exigir por su parte la resolución del mismo, siempre sobre la base del citado art. 1124, CC, y la reiteradísima jurisprudencia del Tribunal Supremo que lo interpreta.
En cambio, si existe una hipoteca, pero está satisfecha la obligación que la garantiza, no puede el comprador suspender el pago del precio, sin perjuicio de que pueda exigir la cancelación, pues como indicó la Sentencia nº 993/1997 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 14 de Noviembre de 1997, [j 5] aceptando la doctrina de la Audiencia Provincial de Valencia, la acción hipotecaria no se va a ejercitar.
- Casos que no justifican la suspensión del pago del precio.
Conocimiento de la situación de la finca; defectos leves de construcción; discrepancia o división con los colindantes sobre la superficie exacta de la finca; falta de inscripción del inmueble; caducidad o anulación de la licencia, etc.
Advierte la Sentencia nº 792/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 8 de Enero de 2013 [j 6] que la aplicación del art. 1502 CC queda excepcionada si el comprador, al tiempo de celebrar el contrato, conoce del peligro o riesgo de perturbación que en el futuro puede sufrir en la posesión o dominio de la cosa adquirida; detalla, por otra parte, esta Sentencia la relación existente entre la facultad de suspensión del pago del precio previsto en dicho artículo y la excepción de incumplimiento de contrato (exceptio non adimpleti contractus).
Falta de pago del precioLa falta de pago, sin motivo legal, otorga al vendedor la facultad de:
- No entregar la cosa vendida en dos casos:
a) si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago (art. 1466, CC).
b) si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido (art. 1467, CC).
- Resolver la venta:
1) En el caso de venta de bienes muebles, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación (art. 1505, CC).
2) En todo caso,
a) si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio (art. 1503, CC);
b) por la causa general del art. 1124, CC y la especial respecto a inmuebles del art. 1504, CC.
Pone de relieve la Sentencia nº 559/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 24 de Septiembre de 2013 [j 7] que el incumplimiento que prevé el art. 1124 (puede ser reforzado con una una cláusula expresa) no requiere el incumplimiento culpable, sino la frustración del fin del contrato, es decir, el incumplimiento objetivo, en aras del principio de seguridad jurídica.
Prescripción- Regla general: aplicando el art. 1964, CC la obligación de pago prescribe a los 5 años según la nueva redacción dada a este art. por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil - antes eran 15 años - ; pero conviene tener en cuenta las situaciones anteriores al 7 de octubre de 2015 (entrada en vigor de la nueva redacción dada al art. art. 1964, CC por la citada Ley 42/2015): conforme al art. 1939, CC se regirán por la redacción anterior del CC - 15 años - , pero si a partir del 7 de octubre de 2015 transcurriesen los 5 años que se exige ahora para esta prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por la norma anterior se requiriesen los 15 años.
En Cataluña el Codi Civil de Cataluña (CCCat) lo fija en diez años (art. 121-20).
- Especialidad: según el art. 1967.4, CC prescribe a los 3 años la obligación de abonar a los mercaderes el precio de los géneros vendidos a otros que no lo sean, o que siéndolo se dediquen a distinto tráfico.
El pago del precio puede hacerse:
- Satisfaciéndolo al contado al vendedor cumpliendo las normas legales al respecto (limitaciones sobre el pago en efectivo, identificación de precio, retención del 3% a no residentes, etc.) Véase Acreditación del pago en toda transmisión onerosa y Venta de un no residente. Retención y plus valía
- ...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba