Obligaciones del vendedor: entrega y saneamiento por evicción
| Autor | Manuel Faus y Barbara Ariño |
| Cargo del Autor | Notario |
La primera obligación del vendedor es entregar la cosa y entregarla sin problemas para el comprador, lo que supone: a) que la cosa se entregue; b) que realmente cumpla la finalidad prevista, lo que tiene su importancia en orden a la facultad del comprador a resolver la venta por defecto de la cosa; puede verse Objeto y precio en el contrato de compraventa y c) que el comprador no tenga problemas por existir vicios ocultos o por discutirse la titularidad del transmitente.
De ahí, reiteramos:
- La cosa ha de cumplir los requisitos del objeto; la Sentencia nº 610/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 23 de Octubre de 2013 [j 1] afirma:
La obligación se incumple cuando el deudor no ejecuta la prestación debida, tanto si la falta de identidad plena entre lo contratado y lo ejecutado es consecuencia de no haber realizado mínimamente el comportamiento proyectado, como si lo es de una realización irregular por razones cualitativas, cuantitativas o circunstanciales exigibles - art. 1157 y art. 1169 del Código Civil (CC).
- La cosa debe ser entregada.
- El vendedor responde de la evicción y de los vicios ocultos.
En el presente tema se estudia la entrega y el saneamiento por evicción. Para el saneamiento por vicios ocultos véase Obligaciones del vendedor: saneamiento por vicios ocultos
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Contenido
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Como dice la Sentencia nº 511/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 18 de Julio de 2013 [j 2] y reitera la Sentencia nº 696/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 13 de Noviembre de 2013, [j 3] la entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor.
Según el art. 1461 del Código Civil (CC) el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta; y según el art. 1462, CC se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Forma de entrega- Bienes muebles sin escritura: La entrega de los bienes muebles se efectuará por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo (art. 1463, CC).
- Bienes muebles e inmuebles en escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario (apartado 2 del art. 1462, CC). Matiza la Sentencia nº 704/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 25 de Noviembre de 2013 [j 4] que:
Nuestro sistema traslativo permite establecer una equivalencia jurídica entre la entrega de la cosa y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa , tal y como se desprende del párrafo segundo del art. 1462, CC, de suerte que el otorgamiento de la escritura pública comporta, de por sí, la investidura posesoria a estos efectos, sin que resulte necesaria una expresa voluntad al respecto que ya viene implícita en la finalidad o consecuencia de la compraventa como negocio previo o antecedente. En esta línea, de acuerdo con la interpretación del sentido literal del precepto, esta razón de equivalencia jurídica puede resultar enervada cuando, en el seno de la propia escritura pública, se infiera o se deduzca claramente el efecto contrario.
Puede verse en este punto: Venta de finca sin entrega de la posesión
- Bienes incorporales: Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto para el otorgamiento de escritura y en cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor (art. 1464, CC).
Recuerda la Resolución de la DGRN de 4 de noviembre de 2013 [j 5] que, respecto de los negocios traslativos, la tradición actúa como una forma esencial. Pero la tradición puede responder a distintas formas o modalidades, sin identificarse única y exclusivamente (ni siquiera principalmente en el caso de los inmuebles) con la entrega de la posesión, unida a la voluntad de las partes de transmitir y adquirir el dominio, o derecho real de que se trate. Desde el Derecho Romano hasta nuestros días se distingue entre la tradición en sentido propio e impropio o instrumental (o tradición fingida, según la tradición romanista, en sus distintas variantes de simbólica, «longa manu», «brevi manu» y «constitutum possessorium»). Así, en el Derecho vigente español la tradición puede realizarse con transmisión de la posesión o sin ella. Ciertamente, en sentido propio la tradición comporta la entrega de la posesión, mediata o inmediata, en el concepto propio al dominio o derecho real que se transmite. Pero el ordenamiento admite también que se produzca la tradición, y por tanto el efecto traslativo querido en el contrato, sin transmisión de la posesión (o «nuda traditio»), que es lo que sucede cuando el transmitente no tiene la posesión en concepto de dueño (se transmite la acción reivindicatoria) o cuando se transmiten derechos reales no susceptibles de posesión (derechos de adquisición preferente, servidumbres negativas no aparentes, derechos de garantía sin desplazamiento de posesión, etc.). Ambas modalidades caben en la llamada tradición instrumental a que se refiere el párrafo segundo del artículo art. 1464, CC, conforme al cual «cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario». Este tipo de tradición vale para todo tipo de derechos reales (pleno y limitados) y para todo tipo de bienes (corporales o incorporales).
ContenidoLa obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes:
- Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero, si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.
Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato.
La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido (art. 1469, CC).
- Si resultare mayor cabida o número en el inmueble que los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato; pero, si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble, o desistir del contrato (art. 1470, CC).
- En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato. Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio; pero, si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló (art. 1471, CC).
Las acciones que nacen de los apartados anteriores prescribirán a los seis meses, contados desde el día de la entrega (art. 1472, CC).
Gastos de la entrega y gastos de Plus ValíaSegún el art. 1465, CC los gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial. Ahora bien, a pesar de esta posibilidad del pacto en contrario, sentencias como la nº 582/2012 de TSJ Andalucía (Granada), Sala de lo Contencioso, 13 de Febrero de 2012 [j 6] advierten que especialmente en los contratos de adhesión puede ser una cláusula abusiva y que en las ventas por profesionales infringe la normativa de protección a los consumidores.
Lo mismo ocurre con la cláusula de las compraventas en las que el vendedor y comprador "pactan"(?) que serán también de cargo de la parte compradora el pago del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (Plus Valía). En este punto puede ser de interés la doctrina de la Sentencia nº 180/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de Marzo de 2016 [j 7] que, recordando doctrina anterior...
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