Venta de participaciones indivisas de un local con derecho a utilizar una plaza de garaje
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Bajo el epígrafe "venta de participaciones indivisas de un local con derecho a utilizar una plaza de garaje" se plantean distintos temas que se desarrollan a continuación, materia aplicable asimismo al caso de venta de cuota con asignación de trasteros.
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Contenido
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El art. 68 del Reglamento Hipotecario dispone que «la inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.»
Debemos partir del concepto de garaje, que como afirma la Sentencia nº 747/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Noviembre de 2013 [j 1] siguiendo al Diccionario de la Real Academia española, en su acepción 1, es el local destinado a guardar automóviles.
Es ésta la solución dada para evitar que los garajes deban constituirse como fincas independientes, con su descripción y cuota como toda entidad; en la fase de construcción de un inmueble no se sabe siempre con certeza cuantas plazas de garaje o trasteros, - a los que se extiende esta posibilidad - van a poder existir en un espacio o local determinado.
Ahora bien, esta comunidad funcional es una figura jurídica reservada a las cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas «a garaje o estacionamiento de vehículos con asignación de uso exclusivo», y que la DGRN ha extendido exclusivamente a las fincas registrales destinadas a trasteros. (Resolución de la DGRN 19 de julio de 2019 [j 2] y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de octubre de 2021). [j 3] Es decir, no puede utilizarse a otros fines (venta de una cuota que diere derecho al uso exclusivo una vivienda o de un local, pues sería un modo de eludir los requisitos de toda división o segregación de entidades (como la necesidad de licencia administrativa y del consentimiento de la comunidad de propietarios).
Temas concretos sobre esta comunidad funcionalSe analizan ahora unos problemas concretos en este punto:
Tema 1. No necesidad de describir las restantes plazas o garajes:La citada Resolución de 18 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 4] señala que cuando se transmite la primera cuota que da derecho a un trastero (aplicable a una plaza de aparcamiento ) la necesidad de descripción pormenorizada se predica únicamente respecto de la cuota o participación indivisa objeto de transmisión al ser una comunidad funcional y no una subcomunidad en propiedad horizontal; no se exige describir los restantes trasteros cuya creación está proyectada, pero sin que su transmisión se haya consumado todavía. Se reitera en la Resolución de 5 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 5] que contra el criterio de la registradora añade respecto a la cuota enajenada con asignación de trastero:
Tema 2.- ¿Qué ocurre cuando en el Registro se inscribió sólo una cuota indivisa y ahora se pretende indicar que da derecho a una plaza determinada?la venta de la referida cuota en la comunidad funcional comporta también transmisión al comprador de un derecho sobre los referidos elementos comunes que no puede desconocerse.
El tema lo estudia la Resolución de la DGRN de 6 de Mayo de 2002. [j 6]
Hechos: Se otorga una escritura pública en la que se procede a la liquidación de la sociedad de gananciales, a la aceptación y adjudicación de una herencia testada; en ella se adjudica una cuota indivisa de una finca que da derecho al aprovechamiento separado de una plaza de garaje.
En el Registro constaba inscrita la cuota indivisa, sin más.
El Registrador deniega la inscripción por el defecto subsanable de no incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma como establece el art. 53, apartado D del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio; se basa en que:
De conformidad con los art. 396 y 401 del Código Civil (CC), art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la Ley Hipotecaria (LH) para que pueda hablarse de propiedad separada de un Régimen de Propiedad Horizontal, no basta con definir una cuota abstracta respecto de todo, sino que precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concreta esa participación abstracta (Resolución de 8 de mayo de 1995, [j 7] Resolución de 26 de abril de 1996, [j 8] Resolución de 29 de abril de 1996 [j 9] y Resolución de 30 de abril de 1996, [j 10] Resolución de 5 de enero de 1998, [j 11] etc.)
Se interpone por el interesado recurso gubernativo contra la citada calificación, alegándose:
Que no hay diferencia entre la escritura presentada y lo inscrito anteriormente en el Registro de la Propiedad sobre la finca descrita. Que las normas jurídicas no tienen carácter retroactivo y, por lo tanto, no cabe la aplicación del art. 53 sobre la declaración de obra nueva y declaración de propiedad horizontal, es decir sobre el título anterior. Que el art. 86 del Reglamento Hipotecario (RH), según redacción de 1998 que reproducía el art. 53, fue declarado nulo por Sentencia del Tribunal de fecha 31 de enero de 2001. [j 12]
El Notario autorizante de la escritura informó:
Que hay que distinguir dos cuestiones:
1.a La inscripción de una cuota indivisa de una finca registral ya inscrita en el Registro, es perfectamente inscribible per se de manera que, en ningún caso, puede negarse a los nuevos titulares la protección registral que ya se dispensaba al titular anterior. Por tanto, debe ser obviamente inscrita a favor de los nuevos titulares, y más aun tratándose de una herencia, en la que el causante fallece y los bienes relictos deben transmitirse a sus herederos en el mismo estado en que se hallaban en el instante del fallecimiento.
2.a La concreción de esa cuota indivisa en un aprovechamiento separado de una plaza de garaje individualizada. Como es sabido, la posibilidad de abrir folio independiente a las cuotas que llevan adscrito el uso de una plaza de garaje proviene de la reforma operada en el art. 68, RH por Real Decreto de 12 de noviembre de 1982. Que fue el Real Decreto de 4 de julio de 1997 el que exigió - art. 53, apartado b) - una descripción de las dimensiones físicas de la plaza de garaje. Criterio que fue seguido al pie de la letra por el Real Decreto de 4 de septiembre Sentencia de 31 de enero de 2001 declaró nulo de pleno derecho el párrafo que a este caso afecta del art. 68 citado, y hay que entender que el precepto de idéntica redacción del Real Decreto de 1997 es igualmente nulo de pleno derecho y este precepto es el único fundamento en que se apoya la nota de suspensión del Registrador de la Propiedad.
Doctrina de la DGRN: Sobre la alegada nulidad del art. 53 del R.D. 1093/1997 de 4 de julio:
No es cierto que esté declarado nulo, pues, además de que el único artículo declarado nulo -en sus párrafos segundo y tercero- es el art. 68, RH, la causa de dicha declaración de nulidad (vid. la Sentencia expresada) de tales párrafos es la falta de habilitación legal para incorporar al Registro bases gráficas, lo que en los mismos se establece como obligatorio. Por ello, el art. 53 tantas veces aludido, que no aborda el tema de dichas bases gráficas, y al que en ningún momento se refiere la Sentencia, ha de considerarse no afectado por la misma.
Sobre la inscripción de esa cuota abstracta la DGRN entiende que puede inscribirse tal como consta en el Registro, sin entrar a profundizar si para la constancia del uso exclusivo concreto haría falta acuerdo de la Junta de propietarios.
La Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 13] recuerda que las transmisiones de participaciones indivisas que den derecho al uso exclusivo de una zona específica a partir de la división de un local-garaje en una propiedad horizontal,no constituye una propiedad separada si no se delimita y proporciona una descripción detallada del espacio susceptible de uso independiente y exclusivo.
Sobre la diferencia entre uso exclusivo de una porción abstracta de la superficie total del local y uso exclusivo de una plaza concreta: para la DGRN son cosas distintas: lo que se inscribe es el uso exclusivo de una porción abstracta, de forma que, aún en el supuesto de que se considerara que el uso exclusivo supusiere un cierto modo de propiedad separada, la falta de descripción del objeto a que se refiere tal uso exclusivo podría producir la no inscripción del uso, pero nunca impide la inscripción de la cuota indivisa perteneciente al...
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