Permuta de bienes de un Ayuntamiento
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Los actos de disposición sobre bienes municipales están sujetos a normas especiales.
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Contenido
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Como es sobradamente conocido, los bienes de un Ayuntamiento pueden ser:
- Bienes de dominio público. A su vez, pueden ser de uso público (por ejemplo, un camino, una plaza, etc.), de servicio público (la casa consistorial, la escuela municipal, el pabellón deportivo, etc.) y ser un bien comunal (unas tierras o un bosque cuyo aprovechamiento corresponde a los vecinos).
Todos estos bienes, conforme al art. 132.1 de la Constitución Española (CE), están sujetos al principio de inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad.
- Bienes patrimoniales o de propios: son propiedad del Ayuntamiento o Entidad local como si fuera un particular; por tanto, no están destinados a uso o servicio público ni son de aprovechamiento comunal: un ejemplo clásico sería un solar adquirido en concepto de aprovechamiento medio, unas viviendas promovidas por el Ayuntamiento, etc.
Hay que tener en cuenta que sólo los bienes patrimoniales que no estén afectados (ni formal ni materialmente) a un servicio público o a una función pública son susceptibles de ser objeto de enajenación y gravamen: ver argumentos en la Resolución de la DGRN de 6 de septiembre de 2013. [j 1]
Permutas municipales Normativa EstatalPara el caso de adquisición me remito al tema Adquisición de bienes por un Ayuntamiento en esta misma Obra.
Podemos afirmar, que dando por supuesto la supremacía de la CE, las normas más importantes a tener en cuenta están contenidas en:
- La llamada legislación básica.
En concreto:
- La Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local (LRBL,) (que es básica en todo su articulado y que ha sido modificada parcialmente por la Ley 57/2003, de 16 de diciembre, de medidas para la modernización del gobierno local).
- El Real Decreto Ley 781/1986, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local (TRRL) (que no es básica en todas sus disposiciones).
- El RD 1372/1986, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales (RBEL) ; (se discute su carácter básico...).
- La Ley 33/2003 de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas (LPAP, (entró en vigor el 3 de febrero de 2004) y que en su disposición final segunda declara de aplicación general el art. 110 que indica que:
Los contratos, convenios y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos patrimoniales se regirán, en cuanto a su preparación y adjudicación , por esta ley y sus disposiciones de desarrollo y, en lo no previsto en estas normas, por la legislación de contratos de las Administraciones públicas. Y asimismo declara legislación básica diversos artículos, dejando a salvo las normas civiles forales o especiales.
- Tienen el carácter de legislación aplicable a todo el Estado , la norma del art. 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: 5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo.
- Por otro lado, la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público expresamente excluyó de su aplicación, entre otros (art. 4) los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, valores negociable; derogada por el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público (LCSP) (también derogado) que en su art. 4 mantuvo la exclusión de los contratos sobre inmuebles y ahora la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014 en su art. 9 excluye:
Los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, valores negociables y propiedades incorporales, a no ser que recaigan sobre programas de ordenador y deban ser calificados como contratos de suministro o servicios, que tendrán siempre el carácter de contratos privados y se regirán por la legislación patrimonial.
Por tanto, dichos contratos continúan rigiéndose por la normativa antes indicada.
- La legislación autonómica, sea la que regule en general los contratos de la Administración Local o la que sólo regule diversos supuestos concretos (patrimonio municipal del Suelo, venta de viviendas de Protección Oficial, etc.)
En el caso de adquisición a título oneroso, la regla general es la necesidad de tasación de la finca y el sistema de concurso y para la enajenación el sistema normal es la subasta; pero se exceptúa el caso de permuta. En efecto, la STS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, de 20 de Mayo de 2011 [j 2] recuerda la doctrina tradicional del TS, según la cual la finalidad de la subasta es ampliar al máximo el abanico de ofertas posibles, para de esta manera acentuar la concurrencia competitiva y estimular en los participantes su esfuerzo o interés por presentar las ofertas más ventajosas para la Administración convocante; pero este procedimiento no se aplica en el supuesto de permuta con otros bienes.
Dado que la permuta es una excepción al sistema normal de subasta, deben cumplirse todos los requisitos. En especial: tratarse de bienes patrimoniales y estar justificada.
- Sólo se pueden ceder en permuta bienes patrimoniales; como dice la STS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 26 de Marzo de 1996 [j 3] una permuta es nula de pleno derecho al recaer sobre un bien no patrimonial y por tanto con el carácter de bien de dominio público hasta que se materialice el expediente de alteración de calificación jurídica, además es nula si no se ha formalizado su valoración técnica requisito en todo caso necesario para su enajenación o permuta aunque se le hubiese considerado como bien patrimonial.
- Se exige expediente que justifique la permuta. En este sentido, la STS de 05 de Febrero 2008 [j 4] referida a un caso de permuta de bien por edificación futura, entiende que hay desviación de poder si la necesidad de permuta no se justifica; citando el art. 112.2 del RBEL (recordemos que es legislación básica) dice literalmente:
Decisión y AutorizacionesÚnicamente podrá considerarse cumplida cuando, no sólo exista un expediente que autorice la permuta, sino también hayan quedado precisadas y acreditadas en él las concretas razones que hagan aparecer a aquélla (la permuta) no ya como una conveniencia sino como una necesidad.
Dice el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. : art. 27:
Comunicación o autorización5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo.
El art. 109 de la RBEL (en parte repitiendo el art. 79 del TRRL) dice:
1. Los bienes inmuebles patrimoniales no podrán enajenarse, gravarse ni permutarse sin autorización del órgano competente de la Comunidad autónoma, cuando su valor exceda del 25 por 100 de los recursos ordinarios del Presupuesto anual de la corporación. No obstante, se dará cuenta al órgano competente de la Comunidad autónoma de toda enajenación de bienes inmuebles que se produzca.
2. Los bienes inmuebles patrimoniales no podrán cederse gratuitamente sino a entidades o instituciones públicas para fines que redunden en beneficio de los habitantes del término municipal, así como a las instituciones privadas de interés público sin ánimo de lucro. De estas cesiones también se dará cuenta a la autoridad competente de la Comunidad autónoma.
Por tanto: si el valor es inferior al 25% de los recursos ordinarios del presupuesto bastará la comunicación a la Comunidad autónoma, pero si lo supera hará falta autorización y ello deberá hacerse constar en la escritura.
Trámites:
- Dictamen pericial: El RBEL dice:
Art. 11. 1. La adquisición de bienes a título oneroso exigirá el cumplimiento de los requisitos contemplados en la normativa reguladora de la contratación de las corporaciones locales. Tratándose de inmuebles se exigirá, además, informe previo pericial
- Art. 80 TRRL dice:
Las enajenaciones de bienes patrimoniales habrán de realizarse por subasta publica. Se exceptúa el caso de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario.
- El Art. 112 RBEL dice:
1. Las enajenaciones de bienes patrimoniales se regirán en cuanto su preparación y adjudicación por la normativa reguladora de la contratación de las corporaciones locales.
2. No será necesaria la subasta en los casos de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario, previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia del valor entre los bienes que se trate de permutar no sea superior al 40 por 100 del que lo tenga mayor.
La STS de 16 de julio de 2001 [j...
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