Permuta de fincas rústicas

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

Siendo la permuta un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra (art. 1538 del Código Civil) procede analizar la situación cuando alguna de las fincas objeto son rústicas y están arrendadas.

Contenido
  • 1 Notas generales de todo contrato de permuta
  • 2 Permuta de parte fincas y parte dinero
  • 3 Si hay arrendamientos rústicos
  • 4 Fiscalidad
  • 5 Doctrina de la DGRN
  • 6 Permuta de fincas rústicas en Cataluña
  • 7 Ver también
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
Notas generales de todo contrato de permuta

Sus notas características son:

  • Es consensual, es decir, que existe el contrato desde que las partes se obligan a entregar una cosa para recibir otra.
  • Es sinalagmático al existir dos obligaciones de dar, igualmente principales, de la que cada una es causa de la otra.
  • Es oneroso pues hay una equivalencia entre las prestaciones entre ambas partes.

Se trata, pues, de un contrato que sirve de título para adquirir la propiedad mediante la tradición.

En cuanto al ejercicio de la capacidad se aplican las reglas generales. Puede verse el detalle de situaciones en el tema Capacidad /ejercicio de la capacidad/ para contratar en el Código Civil y leyes estatales

Permuta de parte fincas y parte dinero

Un supuesto especial sería aquel en que se permutan fincas, pero hay una diferencia en metálico (que como todo pago deberá acreditarse debidamente.) Si dicha permuta se sujeta a condición resolutoria, surge el problema cuando es decretada judicialmente la resolución cómo proceder a la reinscripción de la/s respectiva/s fincas permutada/s.

Está claro que el supuesto no es igual al de una venta en que el vendedor cobra parte del precio y se aplaza el resto garantizándose con condición resolutoria; resuelve la cuestión la Resolución de 21 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 1] cuyo supuesto es el siguiente: A cede dos fincas a B y éste, a cambio, cede a A una finca y paga 750.000 euros. La permuta queda sujeta a condición resolutoria y esta resolución se produce y es decretada judicialmente. La solución normal: A recupera las dos fincas que eran suyas antes de permutar y B recupera la finca y 750.000 euros. Pero qué pasa? Que las dos fincas pasan efectivamente a A al decretarse la resolución, pero B tiene que recuperar la finca que cedió y cobrar, como dice la sentencia, los euros pagados, pero si A no paga o no puede pagar, ¿tiene A que recuperar su finca, al menos?* y, entonces, A seguirá teniendo derecho a que se le paguen los euros, sin condicionar la reinscripción a que cobre, puesto que, de no ser así, el resultado sería fatal: Ani cobra no recupera la finca en el registro.

Si hay arrendamientos rústicos

Es muy importante tener en cuenta si hay arrendatario o no en alguna de las fincas rústicas:

  • En los contratos regidos por la Ley 83/1980 de 31 de diciembre de 1.980, de arrendamientos rústicos: existe tanteo y retracto a favor del arrendatario.
  • Para los concertados al amparo de la Ley 49/2003, de 26 de Noviembre, de arrendamientos rústicos (LAR), que entró en vigor el 27 de mayo de 2004 y duró hasta el 31 de diciembre de 2005 nunca había tanteo ni retracto; se plantea el problema de si ahora, vigente la modificación del art. 22 por la Ley 26/2005, se otorga una permuta formalizada con la norma del 2002, debe aplicarse o no la norma del actual art. 22 que concede, en el caso que nos ocupa, tanteo y retracto a los arrendamientos que regula; podría defenderse que no debería haberlo, ya que el contrato se pactó en aquel momento, pudiendo ser la no existencia del derecho de tanteo y retracto presupuesto básico de haberse otorgado el arrendamiento; pero, no queremos dejar de señalar que hay argumentos en contra, como los que indica la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Tarragona de 18 de diciembre de 2008, [j 2] sentencia que defiende la retroactividad de la citada modificación.
  • En los que se concierten con posterioridad al 31 de diciembre de 2005 (al amparo de la modificación de la LAR por la Ley 26/2005), habrá tanteo y retracto en el caso de donación que no sea a favor del descendiente o ascendiente del...

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