Principio de prioridad registral y sus efectos. Asiento de presentación y rango
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
El principio de prioridad tiene un sentido distinto en el ámbito civil y en el ámbito registral y está en conexión con el asiento de presentación. Es uno de los principios hipotecarios más destacados; ello se comprende viendo los efectos de este principio y que la Resolución de 8 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 1] considere este principio esencial en nuestro derecho registral.
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Contenido
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Aspectos a detallar:
Ámbitos de aplicación del principio de prioridadMientras las obligaciones son compatibles unas con otras en cuanto a su existencia, los derechos reales son poco propicios a esta coexistencia en pie de igualdad; además, ello es imposible en cuanto a la propiedad en la que un titular excluye a otros.
De acuerdo con estos precedentes, el Código Civil (CC) establece la regla prior tempore, potior iure que se deriva de la regla nemo dat quod non habet. Según estas reglas, y en el ámbito estrictamente civil, tratándose de derechos reales de igual contenido se protege siempre al primer adquirente y tratándose de derechos reales diversos se concede al titular de cada uno de ello la posibilidad de desconocer los que se constituyan con posterioridad al suyo y sean incompatibles con el ya inscrito.
En derecho civil y referido especialmente a bienes inmuebles, LACRUZ indica que la prioridad la da la fecha de la escritura en que se constituye el derecho real; pero como éste no queda plenamente constituido con efectos erga omnes hasta que se inscribe, esta regla de prioridad puede alterarse por la inscripción.
Efectivamente, será el Registro donde la prioridad va a tener una gran aplicación que se ha concretado con el llamado principio de prioridad. No debe pensarse, sin embargo, que el Registro acoge sin más la regla prior tempore, potior iure; al contrario, esta regla pierde parte de su independencia al trasladar su centro de gravedad desde el momento de la constitución del derecho al momento de la inscripción; la regla se somete a las consecuencias de la publicidad registral.
Puede verse: Principio de publicidad registral.
Y este principio viene a decir: el que inscriba podrá ignorar, cualquiera que sea la fecha de su derecho, todos los derechos reales sobre la finca cuya existencia le sea desconocida al constituir su título.
Con meridiana claridad y para el supuesto clásico de la doble venta, lo expresa la Sentencia nº 1029/2005 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Diciembre de 2005: [j 2]
Definición del principio de prioridadLa prioridad es preciso ponerla en relación con el Registro de la Propiedad, por lo que en caso de doble venta de un inmueble urbano, en la que el comprador más antiguo en el tiempo (prioridad sustantiva civil) no la inscribe en el Registro de la Propiedad y el posterior sí realiza la inscripción a su nombre, confiere a este último la propiedad, siempre que medie buena fe, que en materia de derechos reales no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones contratos, sino de conocimiento.
Ni la Ley Hipotecaria (LH) ni su Reglamento dan una definición del principio de prioridad, pero viene confirmado por varios artículos como el art. 17, el art. 24, el art. 25 y el art. 248 de la LH.
En este punto conviene citar la Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2013 [j 3] que afirma:
El registrador, en estricto cumplimiento del principio de prioridad, ha de calificar, despachar y practicar los asientos por el orden cronológico en que han llegado al Registro.
Y con mayor detalle, señala la Resolución de la DGRN de 5 de diciembre de 2018, [j 4] recordada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: [j 5]
Manifestaciones del principio de prioridadLa calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del mismo y de la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. Por tanto, confiriendo dicho principio preferencia al título primeramente ingresado al Registro sobre los posteriores, tal preferencia exige lógicamente, en principio, que los registradores despachen los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí.
SANZ y ROCA SASTRE han señalado que el principio de prioridad tiene dos manifestaciones:
* Un aspecto positivo: cuando se trate de derechos reales de imposible concurrencia o coexistencias sobre la misma finca, el principio de prioridad opera en sentido excluyente: el derecho que primero llegue al Registro cierra éste para los posteriores incompatibles; si se trata de derechos reales compatibles entre sí, el principio de prioridad atribuye solamente prelación o rango: el derecho que primero llega al Registro consigue una preferencia frente al que posteriormente acude a su registración.
* Un aspecto formal: aspecto que determina la forma de proceder en la práctica registral, esto es, por el Registrador ante estos títulos excluyentes o compatibles:
,, Si el título presentado es incompatible se ordena al Registrador que cierre el Registro.
,, Si se trata de títulos compatibles se ordena al Registrador que guarde en el despacho de los mismos el orden cronológico que resulta de su presentación en el Diario.
La Resolución de la DGRN de 3 de agosto de 2011 [j 6] menciona esta doble variante: variante relativa o de función prelativa y de rango registral y la variante absoluta o de cierre.
Consecuencias del principio de prioridadComo señala la Resolución de 10 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 7] las consecuencias del principio de prioridad son múltiples: así:
- En relación al orden de despacho de los títulos, debe hacerse como regla general, por su orden de presentación; es decir, si se presenta un documento estando pendiente uno anterior lo procedente, es aplazar o suspender la calificación del documento presentado posteriormente mientras no se despachen los títulos previamente presentados, como resulta implícitamente de lo dispuesto en los artículos 111, párrafo tercero, y 432.2 del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento de presentación, criterio confirmado en el artículo 18.2.º de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre. Afirma, así, la Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2018, [j 8] que ni siquiera tiene obligación el registrador de calificar el segundo título mientras no hubiese despachado el documento anteriormente presentado y cuyo asiento de presentación se encuentra vigente. En el mismo sentido se pronuncia otras resoluciones como la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio de 2021 [j 9] y la Resolución de 25 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. [j 10]
- En cuanto al rango de los derechos inscritos en caso de ejecución lo determina la presentación en el Registro, salvo que se haya interpuesto tempestivamente la correspondiente tercería de dominio o de mejor derecho (cfr. artículos 24 de la Ley Hipotecaria y 175 del Reglamento Hipotecario).
- En relación al modo de proceder respecto de los títulos anteriores presentados con posterioridad, no sólo ocurre que gana prioridad el título primeramente presentado, sino que ello determina el cierre registral a los títulos anteriores incompatibles presentados posteriormente.
Se mencionan:
* Doctrinales: las principales excepciones al principio de prioridad, según DE LA RICA, son las siguientes:
a).- El caso en que una misma persona presente varios títulos, ella decidirá el orden de presentación (art. 420 del Reglamento Hipotecario).
b).- Cuando se presenten al mismo tiempo dos títulos contradictorios relativos a una misma finca, deberá tomarse anotación preventiva de ellos y a falta de acuerdo entre los interesados sobre la preferencia entre los mismos, deberá ser ésta determinada judicialmente.
c).- Los casos de reserva de rango legal, impuesta tal reserva por la Ley Hipotecaria a favor de acreedores y legatarios por los arts. 45 de la LH y 51 de la LH durante el plazo de 180 días, a los efectos de la oportuna toma de razón de anotación preventiva.
d).- La permuta, posposición y reserva de puestos convenida ente los interesados que impliquen una alteración del rango hipotecario. Después se menciona el tema del rango hipotecario.
* Jurisprudenciales:
La doctrina de la DGRN hace referencia al supuesto en que hay varios títulos presentados en el Diario y se procede a su calificación.
El principio de prioridad no impide que títulos presentados posteriores al que se va a calificar deban tenerse en cuenta en varios casos:
1) Por afectar a la validez del presentado antes, que puede resultar nulo según título presentado con posterioridad.
La Resolución de la DGRN de 6 de julio de 2011 [j 11] indicó:
Hay que recordar con la Resolución de 2 de octubre de 1981 que una rígida...
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