Propiedad horizontal en Cataluña. Escritura y funcionamiento de la comunidad de propietarios. Jurisprudencia
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En Cataluña, en especial a partir del 1 de julio de 2006, deberá tenerse en cuenta la normativa propia en propiedad horizontal que está regulada en el libro Quinto del CCCat.
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Contenido
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La normativa aplicable, el concepto, características y clases de propiedad horizontal y normas transitorias puede verse en el tema Propiedad horizontal en Cataluña. Normas, concepto y clases
En el presente se estudia la constitución y funcionamiento de la comunidad de propietarios, con notas de Jurisprudencia, señalando que el DECRETO LEY 28/2021, de 21 de diciembre, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña da nueva redacción a los artículos 553-25, 553-26, 553-30, 553-42, 553-43 y 553-44 del libro quinto del Código civil de Cataluña.
Escritura de constitución de la propiedad horizontal Legitimación de la escritura de constitución de la propiedad horizontalEl título constitutivo lo han de otorgar, necesariamente en escritura pública, todos los propietarios; antes se otorgaba, a veces, cuando ya se han firmado documentos privados (de reserva, de venta con reserva de dominio, etc.). Pero la redacción actual del art. 553-8, CCCat. indica que:
1. Están legitimados para el establecimiento del régimen de la propiedad horizontal el propietario o propietarios del inmueble que lo sean en el momento del otorgamiento del título de constitución.
2. El promotor que haya transmitido una cuota indivisa del inmueble no puede hacer uso de la facultad que le concede el artículo 552-11.4. En este caso, cualquier adquiriente puede exigir el otorgamiento inmediato del título de constitución de acuerdo con el proyecto por el que se ha obtenido la licencia correspondiente.
Contenido de la escritura de constitución de la propiedad horizontal3. Cuando el propietario del inmueble que ha enajenado elementos privativos en un documento privado otorga la correspondiente escritura pública, debe reseñar el título de constitución e incorporar a ella los estatutos y demás normas de la comunidad.
Dice el art. 553-9, CCCat:
1.- Necesario
- Descripción del edificio, con detalle de elementos privativos y los elementos comunes y si está o no acabado.
- Descripción del inmueble en conjunto, que debe indicar si está terminado o no, y la relación de los elementos instalaciones y servicios comunes de que dispone.
- Los elementos privativos: deberán tener un número de orden interno en el inmueble, expresarse la cuota y, si procede, las especiales que les corresponden y deberá constar la superficie útil de las entidades privativas (naturalmente su situación, linderos, anejos, etc.). Con relación a la cuota, se reitera la tradicional norma según la cual las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen otra cosa.
- Un plano descriptivo del inmueble.
2.- Posible
- Los estatutos: en materia de estatutos, el art. 553-11 en su número 2, CCCat., admite las cláusulas de los estatutos que:
-. Permitan las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o la distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.
-. Exoneren a determinados elementos privativos de la obligación de pagar gastos de conservación y mantenimiento del portal, la escalera, los ascensores, los jardines, las zonas de recreo y demás espacios semejantes (se está pensando en el supuesto normal que excluye a los locales de la planta baja de tales gastos, sin derecho a su uso).
-. Concedan el uso exclusivo de un elemento común a una entidad privativa (parte del solar, cubiertas, etc.).
-. Autoricen la colocación de carteles de publicidad en la fachada al ser vicio de los locales situados en los bajos.
-. Las que limiten las actividades en los elementos privativos (bares, discotecas, clínicas, etc.).
-. Las que prevén la resolución de los conflictos mediante el arbitraje o la mediación para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal.
- Reservas a favor del propietario:
-. Se admite la reserva del promotor del derecho de vuelo, pero debe constar en cláusula separada (art. 567-3-2, CCCat), como todo derecho de vuelo en Cataluña con una duración máxima de 30 años (art. 567-2-1, CCCat.) y constando en la escritura el detalle de sus características conforme indica el art. 567-2, CCCat. (número máximo de plantas y en su caso elementos privativos que se puede construir, criterio para fijar las cuotas, plazo, que no puede exceder de los citados 30 años, etc.) El titular del derecho de vuelo podrá otorgar por sí solo la obra nueva, pero para la constitución de la propiedad horizontal se precisará la concurrencia de todos los titulares del edificio, salvo que tenga concedida tal facultad en el título constitutivo (art. 567-3-3, CCCat). El derecho de vuelo es un derecho transmisible e hipotecable (art. 567-4, CCCat).
-. No se admite la reserva del promotor para modificar unilateralmente el título constitutivo.
- Previsión de futuras subcomunidades.
- Debe indicarse el tema de gastos de comunidad:
-. Se reitera la norma de que los transmitentes, en la escritura de transmisión de un elemento privativo, deben declarar que están al corriente en los pagos que les corresponden o, si procede, deben consignar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerza la secretaría de la misma, en el que deben constar, además, los gastos ordinarios y extraordinarios aprobados pero pendientes de repartir. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura, salvo que los adquirentes renuncien expresamente a las mismas (art. 553-5, CCCat). Hay que advertir que antes se hablaba de transmisión onerosa y ahora de transmisión, debiendo entenderse toda transmisión inter vivos, incluidas las donaciones.
-. Queda claro que el certificado lo ha de firmar quien ejerza la secretaría y en este punto, si quien ejerce es un profesional, no hará falta el visto Bueno del Presidente (art. 553-5-3, CCCat).
- Deberán incorporarse los estatutos y demás normas de la comunidad (art. 553-8-3, CCCat).
El art. 553-10 CCCat. establece las normas para la modificación del título de constitución, indicando que:
- Para modificar el título de constitución, se necesita el consentimiento de la junta de propietarios y que la escritura cumpla los mismos requisitos observados para el otorgamiento del título de constitución. Por esto la Resolución Jus/2438/2015, de 15 d'octubre [j 1] recuerda que no se pueden limitar las facultades de uso y disfrute de un propietario sobre su elemento privativo cuando no sólo no da su consentimiento a las limitaciones, sino que además manifiesta su oposición a ellas.
- Ahora bien, no se necesitará el consentimiento de la junta de propietarios en los siguientes casos:
-. El ejercicio de un derecho de vuelo, sobreelevación, subedificación y edificación si se ha previsto así al constituir el régimen o el derecho.
-. Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos así lo establecen.
-. Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohíban expresamente.
-. La ejecución de actuaciones ordenadas por la Administración pública de conformidad con la legislación vigente en materia urbanística, de habitabilidad, de accesibilidad y sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
-. La formalización de las operaciones de modificación, incluso la de la suma o redistribución de las cuotas afectadas, corresponde a los titulares de los derechos o propietarios de elementos privativos implicados en lo que resulte o sea consecuencia de las operaciones de modificación realizadas que no requieren del consentimiento de la junta de propietarios.
- Se consideran nulas las estipulaciones establecidas en la constitución del régimen, o en cualquier otro momento, que impliquen una reserva de la facultad de modificación unilateral del título de constitución a favor del contribuyente o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios (art. 553-9-5 CCCat.).
Antes de examinar los órganos de la comunidad es necesaria una precisión: como dice la STSJ Cataluña 18/2019, 7 de Marzo de 2019, [j 2] la sujeción a la normativa de propiedad horizontal deviene a partir del momento de la constitución del régimen de propiedad horizontal mediante el otorgamiento del título correspondiente, determinando la distribución de cuotas y elementos comunes. La falta de nombramiento de los cargos o la inexistencia de reuniones en Junta de propietarios no excluye al inmueble de su sujeción a las normas de la propiedad horizontal y a las normas de su funcionamiento establecidas en la...
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