Reparcelaciones y juntas de compensación en Extremadura
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Es objeto del presente tema, exclusivamente, unas notas sobre las normas de Extremadura sobre las juntas de compensación y sobre la reparcelación, en general.
Puede verse las reglas estatales sobre las Juntas de Compensación en el tema Juntas de compensación. Normas estatales
En Extremadura, rige la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura.
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Contenido
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La mayoría de las legislaciones del país utilizan la figura de las Juntas de compensación como una entidad clave en las reparcelaciones por el sistema de compensación; ahora bien, en legislaciones, como la vasca se habla de Junta de concertación , y, en otras, como la valenciana se adopta el sistema de agente urbanizador , (que en algo se han de diferenciar, entre ellas, las leyes autonómicas...).
Como dice Fernando Acedo-Rico Hennig (en su trabajo El Registro de la Propiedad y los sistemas de actuación urbanística con especial referencia a las Comunidades Autónomas. , Revista Critica de Derecho Inmobiliario - Núm. 691, Septiembre - Octubre 2005) por lo que se refiere a los sistemas de ejecución urbanística.
hay dos tendencias perfectamente diferenciadas, aquéllas que siguen el sistema tradicional (compensación, expropiación, cooperación) y las que, siguiendo el sistema establecido por la legislación valenciana, adoptan la figura del urbanizador como sistema único de gestión. Junto a ellas, en una postura que pudiera denominarse intermedia, otras comunidades, sintetizan ambas, buscando beneficiarse de las ventajas de ambos sistemas.
Y siguiendo al mencionado autor, en el sistema tradicional las posibilidades son:
Juntas de Compensación en Extremaduraa) Sistema de compensación, en el que el protagonismo de los particulares es fundamental, pues ellos, constituidos en Junta de Compensación, realizan totalmente la ejecución;
b) Sistema de expropiación , en el que el protagonismo absoluto es de la Administración, que previo el pago de valor de los derechos de los propietarios los excluye de la ejecución; y
c) Sistema de cooperación , es un sistema intermedio, la Administración ejecuta las obras por cuenta de los propietarios quienes le retribuyen con cuotas de urbanización y controlan su labor, pudiendo constituir para ello las asociaciones administrativas de colaboración.
Agente urbanizador:
En Extremadura se ha optado por el sistema del agente urbanizador que actúa tanto en el sistema de compensación como en el de concertación.
El art. 115 dice:
1. Agente urbanizador es aquella persona o entidad, responsable de ejecutar la actuación de urbanización por cuenta de la Administración en la gestión indirecta. Podrá ser o no titular del suelo afectado por la actuación y será seleccionado en pública competencia conforme a lo establecido en esta ley y, en lo que resulte de aplicación, la normativa de contratación del sector público.
2. La persona o entidad con la condición de agente urbanizador podrá ceder, total o parcialmente, su condición en favor de tercera persona que se subrogue en todas sus obligaciones ante el municipio previa aprobación por éste, siempre que las cualidades técnicas o personales de la persona cedente no hayan sido razón determinante de la adjudicación.
3. La persona o entidad con la condición de agente urbanizador pueda contratar prestaciones accesorias de su gestión con tercera persona, sin transmitirle sus responsabilidades ante la Administración actuante, sin más que dar cuenta de ello a ésta.
4. En el sistema de cooperación, la Administración actuante asume la condición propia de agente urbanizador público en el desarrollo de una unidad de actuación.
El art. 116 señala las prerrogativas y facultades de la persona o entidad que ostenta la condición de agente urbanizador y los arts. siguientes completan su regulación
Régimen de gestión. art. 82
La ejecución del planeamiento puede realizarse en alguno de los siguientes regímenes:
1. Gestión directa, que implica la acción directa de las administraciones con competencia en materia urbanística, para el desarrollo de la actuación de acuerdo con uno de los sistemas de ejecución pública.
2. Gestión indirecta, que consiste en la atribución por la administración de la condición de agente urbanizador a una persona física o jurídica, sea o no la propietaria de los terrenos a transformar, para el desarrollo de la actuación de acuerdo con uno de los sistemas de ejecución privada.
Sistemas de ejecución:
Según el art. 83:
Los sistemas de ejecución son los siguientes:
1. En el régimen de gestión directa:
a) Cooperación.
b) Expropiación.
2. En el régimen de gestión indirecta:
a) Compensación.
b) Concertación.
Concretándonos en el sistema de compensación, está regulado en el art. 99 de la Ley:
Sistema de compensación.
1. El sistema de compensación tiene por objeto fomentar la participación directa de las personas propietarias en la ejecución del planeamiento e incentivar su inmediata realización.
2. En el sistema de compensación la persona propietaria única de los terrenos incluidos en la unidad de actuación integral o las personas propietarias que representen más del 50% de la superficie de la misma, integrados en este caso en una agrupación de interés urbanístico, aportan los terrenos de cesión obligatoria y gratuita y realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones establecidos en el Programa de Ejecución aprobado, asumiendo la condición de agente urbanizador.
3. La agrupación de interés urbanístico a que se refiere el número anterior, en nombre y por cuenta de las personas que ostenten la propiedad que formen parte de ella y para quienes actúa, asume las prerrogativas y obligaciones propias de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador de la actuación, siempre que cumpla los siguientes requisitos:
a) Integrar a las personas...
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