Reparcelaciones y agente urbanizador en Castilla-La Mancha
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Es objeto del presente tema, exclusivamente, unas notas sobre las normas de Castilla-La Mancha sobre la reparcelación, en general.
Puede verse las reglas estatales sobre las Juntas de Compensación en el tema Juntas de compensación. Normas estatales
En Castilla-La Mancha, hay que citar el Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística en vigor el 26 de marzo de 2023 (antes regía aplicable el Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo.)
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Contenido
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La mayoría de las legislaciones del país utilizan la figura de las Juntas de compensación como una entidad clave en las reparcelaciones por el sistema de compensación ; ahora bien, en legislaciones, como la vasca se habla de Junta de concertación , y, en otras, como la valenciana y también la de Castilla-La Mancha se adopta el sistema de agente urbanizador , (que en algo se han de diferenciar, entre ellas, las leyes autonómicas...)
Como dice Fernando Acedo-Rico Hennig, (en su trabajo El Registro de la Propiedad y los sistemas de actuación urbanística con especial referencia a las Comunidades Autónomas. Revista Critica de Derecho Inmobiliario - Núm. 691, Septiembre - Octubre 2005) por lo que se refiere a los sistemas de ejecución urbanística hay dos tendencias perfectamente diferenciadas, aquéllas que siguen el sistema tradicional (compensación, expropiación, cooperación) y las que, siguiendo el sistema establecido por la legislación valenciana, adoptan la figura del urbanizador como sistema único de gestión. Junto a ellas, en una postura que pudiera denominarse intermedia, otras comunidades, sintetizan ambas, buscando beneficiarse de las ventajas de ambos sistemas .
Y siguiendo al mencionado autor, en el sistema tradicional las posibilidades son:
Reparcelaciones en Castilla-La Manchaa) Sistema de compensación , en el que el protagonismo de los particulares es fundamental, pues ellos, constituidos en Junta de Compensación, realizan totalmente la ejecución.b) Sistema de expropiación , en el que el protagonismo absoluto es de la Administración, que previo el pago de valor de los derechos de los propietarios los excluye de la ejecución.
y c) Sistema de cooperación , es un sistema intermedio, la Administración ejecuta las obras por cuenta de los propietarios quienes le retribuyen con cuotas de urbanización y controlan su labor, pudiendo constituir para ello las asociaciones administrativas de colaboración.
Concepto y Objeto: Toda reparcelación tiene por objeto repartir equitativamente los beneficios y las cargas derivadas de la ordenación urbanística o regularizar la configuración de fincas.
Por lo tanto, terrenos que no eran edificables, una vez urbanizados y hechas las cesiones pertinentes, serán edificables. Los propietarios aportan la finca bruta y reciben unas nuevas fincas de reemplazo, con el traslado de las cargas que de las fincas de origen pasan registralmente a las nuevas y además quedan con las afecciones a los costes de la urbanización, como carga real.
En Castilla La Mancha se regula la reparcelación en los artículos 92 y siguientes del Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
Concepto: dice el art. 92 del Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero:
1. Se entiende por reparcelación la operación urbanística consistente en la agrupación de fincas o parcelas existentes en el ámbito de una unidad de actuación, delimitada para la ejecución del planeamiento urbanístico, para su nueva división ajustada a éste, con adjudicación de las nuevas parcelas o fincas a los interesados, en proporción a sus respectivos derechos.
b) 2. La reparcelación puede tener cualquiera de los siguientes objetos:
a) La justa distribución de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, incluidos los gastos de urbanización y gestión.
b) La regularización de las fincas o parcelas existentes.
c) La localización del aprovechamiento urbanístico en suelo apto para la edificación conforme al planeamiento.
d) La adjudicación a la Administración Municipal de los terrenos de cesión destinados a dotaciones públicas, así como, la adjudicación a la Administración actuante de los solares en los que se materialice la participación de ésta en las plusvalías generadas por la actuación urbanística.
e) La sustitución en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzosa y en función de los derechos de éstos, de las fincas originarias por solares resultantes de la ejecución.
3. La sustitución que se refiere la letra e) del número anterior se produce mediante adjudicación de solar o solares resultantes y, con arreglo a los criterios empleados para la reparcelación, en cualquiera de los siguientes términos:
a) El solar o los solares precisos para servir de soporte al entero aprovechamiento urbanístico a que tenga derecho el propietario, quedando aquellos afectos al pago de los costes de urbanización y gestión.
b) El solar o los solares precisos para servir de soporte al entero aprovechamiento urbanístico correspondiente al propietario que reste una vez deducido el correspondiente al valor de los costes de urbanización y gestión.
c) El solar o los solares precisos para servir de soporte al entero aprovechamiento urbanístico correspondiente a los propietarios de suelo de sistemas generales adscritos a la unidad de actuación.
4. La...
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