Tanteo y retracto del arrendatario de finca rústica
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
El derecho de tanteo y de retracto concedido al arrendatario de una finca rústica es una medida más de protección del legislador en determinados supuestos de transmisión de la finca arrendada.
Puede verse Tanteo y retracto del arrendatario de finca urbana
En este punto se hace referencia únicamente a los contratos de arrendamiento que se rijan por la legislación especial.
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Contenido
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Procede citar:
- La Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústico (LAR) aplicable a contractos aún regidos por esta Ley.
- La Ley 49/2003 de 27 de Noviembre de 2003, que entró en vigor el 27 de mayo de 2004.
- La ley 26/2005 que modifica la ley de 2003 (en vigor a partir del 31 de diciembre de 2005).
Para su estudio véase Situación de los arrendamientos rústicos concertados antes de la Ley 26/2005
Legislación actualLa normas actuales están contenidas en:
- La Ley 26/2005 que modificó la Ley 49/2003 de 27 de Noviembre de 2003 (en vigor a partir del 31 de diciembre de 2005) y que vuelve a conceder los derechos de tanteo y retracto en determinados casos.
La referencia genérica a los arrendamientos rústicos puede verse en Arrendamientos rústicos según la Ley actual
Norma actual: Ley 49/2003 de 27 de Noviembre de 2003Esta Ley, en su redacción actual, en el punto que interesa ahora, resulta de la Ley 26/2005, de 30 de noviembre que restablece los derechos de tanteo y retracto.
Ante la importancia, transcribimos, al final del comentario, la totalidad del nuevo art. 22 de la ley.
Comentario al texto actual- Elemento objetivo: es importante la expresión legal. En toda transmisión ínter-vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas.
Los términos del precepto son contundentes, pero se plantean varios casos:
a). Renta vitalicia: es el caso especial de la cesión de finca rústica arrendada en el contrato de renta vitalicia. No está tan claro y, por ello, ha discutido si en este caso hay tanteo y retracto del arrendatario.
Pero la jurisprudencia se inclina por no conceder este derecho. Por todas, las Sentencia nº 552/2016 de AP Toledo, Sección 2ª, 18 de octubre de 2016, [j 1] que cita algunas sentencias anteriores del TS, señalando que la renta vitalicia es un contrato consensual, oneroso, sinalagmático y aleatorio, siendo incierto lo que durará la obligación de pagar la renta en cuanto depende de un elemento incierto, el tiempo exacto que durará la vida, que se toma como módulo para medir la duración de la situación jurídica de la renta vitalicia y el elemento aleatoriedad es esencial y que el factor confianza en la persona que debe prestar la renta es también esencial, el intuitu personae forma parte sustancial, de ahí que deba ser excluido de la posibilidad de retracto pues el arrendador que cede a cambio de una renta vitalicia "confía" en que dicha renta se va a prestar por el obligado a ello y durante toda su vida. En definitiva, esta sentencia afirma que:
No podemos entender que la renta vitalicia autorice el retracto pues su naturaleza no es traslativa strictu sensu al introducir una prestación aleatoria de tal forma que el equivalente de lo que una de las partes debe dar o hacer no está determinado, siendo éste uno de los elementos esenciales que confieren una naturaleza diferencial que no concurre en los actos traslativos inter vivos en los que queda perfectamente delimitado el equivalente, lo que se ha de dar o se debe cumplir desde el momento de su celebración.
b). En caso de extinción de comunidad:
La Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 2] trata directamente el tema en un caso de auténtica extinción de comunidad y niega que el arrendatario tenga derecho de tanteo o retracto; en el caso, había varias fincas en comunidad y se adjudican separadamente a cada comunero una de ellas sin que exista una transmisión, pues de la situación inicial de tres comuneros, dueños por iguales partes indivisas de cada una de las fincas (por herencia), se pasa como consecuencia del negocio realizado a un único dueño de cada finca (dos en uno de los casos) al tratarse de lotes formados homogéneamente; pero no en virtud de una inexistente transmisión de cuotas por parte de los demás, y además sin mediar compensaciones por eventuales excesos de adjudicación.
En definitiva, en la vigente legislación no se alude a «cualesquiera contratos distintos de la compraventa», sino que exige una verdadera transmisión; y, la verdadera extinción de comunidad no lo es, por lo que se excluye el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario. Idea ésta con claro reflejo, por ejemplo, en el artículo 623-27 del Código Civil de Cataluña. En el caso de la llamada extinción parcial de comunidad la solución sería distinta.
- Elemento subjetivo: a destacar que para poder tener el derecho de tanteo y retracto se exige que el arrendatario sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el art. 9.2; y este precepto menciona las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotación comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de transformación y las comunidades de bienes. Este aspecto subjetivo lo subraya la Sentencia nº 172/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de marzo de 2011 [j 3] que afirma:
Es la condición de arrendatario la que legitima al arrendatario de una finca rústica para acceder a su propiedad mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto o del de adquisición preferente que concede la Ley de Arrendamientos Rústicos.
- Mecanismo para ejercer el tanteo: dado que se concede en toda transmisión, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo los preceptos legales. Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.
- Plazo para el tanteo: el arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente.
- Derecho de retracto: corresponde al arrendatario cuando no ha habido notificación del arrendador o si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. Para ello, aunque se haya notificado para el tanteo las condiciones de la venta prevista, se exige la notificación fehaciente del contenido de la escritura de enajenación para que pueda el arrendatario conocer íntegramente las condiciones esenciales de la venta (Resolución de 3 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). [j 4]
Obsérvese que puede haber derecho de retracto cuando las condiciones de la pretendida transmisión no coinciden con las de la enajenación realmente efectuada (se notifica un precio y ahora es inferior, o no había plazos y ahora se conceden, etc.) Ahora bien, deben coincidir las condiciones esenciales; la Resolución de la DGRN de 21 de febrero de 2018, [j 5] en un caso en que había tanteo y retracto, resuelve que no habrá retracto si las condiciones impuestas al comprador son más onerosas que las que se notificaron al quien tenía derecho de tanteo y no usó de él (en buena lógica debe entenderse que si el ejercicio del tanteo no interesó en condiciones más favorables para su titular, menos interés tendría en caso de que dichas condiciones resulten ser finalmente más gravosas para el comprador).
- Plazo para el retracto: el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión, en el caso de escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.
Este plazo para el ejercicio de la acción de retracto, como dice la Sentencia nº 24/2007 de AP Castellón de 18 de enero de 2007, [j 6] no hay duda que es de caducidad; y tampoco la hay de que ningún plazo de caducidad admite interrupción.
Trata la Sentencia nº 1086/2008 de TS de, 3 de diciembre de 2008, [j 7] un...
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