Casos problemáticos de venta exigida judicialmente

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Es objeto de este tema el análisis de los principales casos problemáticos de venta judicial

Contenido
  • 1 Planteamiento general
  • 2 Legitimación del juez y herencia yacente
  • 3 Licencia de parcelación
  • 4 Venta judicial y arrendatarios
  • 5 Referencia a gastos de comunidad, si estamos ante entidad en PH
  • 6 Problema si se trata de una vivienda, que pueda ser vivienda familiar
  • 7 Venta al heredero del comprador
  • 8 Transmisiones intermedias
  • 9 Documento privado y el problema de la identificación del medio de pago
  • 10 Necesidad o no de protocolizar la Sentencia
    • 10.1 Acción de impugnación de la sentencia por el rebelde
  • 11 Recursos adicionales
    • 11.1 En formularios
    • 11.2 En doctrina
  • 12 Legislación básica
  • 13 Legislación citada
  • 14 Jurisprudencia citada
Planteamiento general

Con demasiada frecuencia debe acudirse al auxilio judicial para exigir el cumplimiento de obligaciones contraídas, en especial ventas otorgadas en documento privado que se pretende formalizar e inscribir.

Las demandas son de variadas formas (y no siempre acertadas), y existe el error de dar por sentado que si el Juez dicta una Sentencia se le obliga sin más al Notario a otorgar la escritura y al Registrador a inscribirla. Cada uno de los citados, Juez, Notario y Registrador tienen sus competencias y sus responsabilidades.

La regla general es que ni el Notario ni el Registrador pueden entrar en el fondo de la decisión judicial, aunque sea errónea; pero si deben analizar si ha sido adecuado el procedimiento y deben excusar su función, sin que ello suponga desacato, en los casos de incongruencia o de indefensión, como se verá a continuación.

Además, hay que advertir que en general se trata de elevación a público de un documento privado, por lo que como es obvio y dice la Resolución de la DGRN de 23 de febrero de 2.009 [j 1] no basta con un acta notarial de protocolización de la documentación remitida por el Juzgado, sino que se exige la comparecencia del Juez y el otorgamiento de la pertinente escritura pública entre las partes. (Una cosa es elevar y otra protocolizar....)

Ha sido, pues, tradicional la comparecencia ante Notario del juez, supliendo la voluntad del transmitente rebelde y otorgando la elevación a público del contrato junto con el comprador demandante; pero en atención al art. 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) , la Resolución de la DGRN de 17 de mayo de 2013 [j 2] entiende que bastará la comparecencia del comprador junto con el Auto correspondiente, de forma que:

Cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el art. 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el Tribunal competente, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que el Secretario judicial responsable de la ejecución libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad. Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos. 2. Si, en los casos del apartado anterior, no estuviesen predeterminados algunos elementos no esenciales del negocio o contrato sobre el que deba recaer la declaración de voluntad, el tribunal, oídas las partes, los determinará en la propia resolución en que tenga por emitida la declaración, conforme a lo que sea usual en el mercado o en el tráfico jurídico. Cuando la indeterminación afectase a elementos esenciales del negocio o contrato sobre el que debiere recaer la declaración de voluntad, si ésta no se emitiere por el condenado, procederá la ejecución por los daños y perjuicios causados al ejecutante, que se liquidarán con arreglo a los arts. 712 y ss .

Para la DGRN:

serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado en virtud de sentencia de condena, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero no suplen la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos (cfr. art. 1217, 1218, 1279 y 1280 del Código Civil (CC) , art. 3 de la Ley Hipotecaria (LH) y art. 143 y 144 del Reglamento Notarial (RN) ). En consecuencia, el demandante podrá otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el notario por si solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. El auto del art. 708 LEC viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente.

Es decir, como dice la Resolución de la DGRN de 25 de enero de 2016 [j 3] el art. 708 de la LEC no dispone la inscripción directa de la resolución judicial, en todo caso, sino que estableciendo una nueva forma de ejecución procesal, habilita al demandante para otorgar por sí solo la escritura de elevación a público del documento privado de venta, sin precisar la presencia judicial, en base a los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado.

Y asimismo la Resolución de la DGRN de 2 de junio de 2016 [j 4] reitera que no es inscribible directamente un mandamiento judicial por el que se ordena la elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa suscrito de forma verbal por persona fallecida, sin el otorgamiento necesario de la pertinente escritura, aunque sea otorgada sólo por el demandante.

Veamos temas concretos:

Legitimación del juez y herencia yacente

El Notario, cuando interviene un Juez en una Escritura, debe dar no sólo un juicio genérico de capacidad, sino específicamente un juicio sobre la legitimación del Sr. Juez, lo que puede parecer una impertinencia; pero ello no carece de importancia.

En efecto, la Resolución de la DGRN 27 de octubre de 2.003 [j 5]resuelve un caso en que el Juez otorga una escritura de Venta en rebeldía de los ignorados herederos del que fue vendedor en un documento privado y ha fallecido y contra quienes únicamente se dirigió la demanda y se entendió el procedimiento. Entiende la DGRN que si bien no corresponde al Registrador (y naturalmente tampoco al Notario) analizar los fundamentos de una sentencia, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal impide dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañe una indefensión procesal patente; pues bien, como en nuestro derecho no cabe demandar a los ?ignorados herederos? de una persona si antes el Juez no ha nombrado un Administrador de la herencia que la represente ( art. 6.4 , art. 7.5 , art. 540 , art. 790.1 , art. 791.2.2 , art. 797 y art. 798, LEC ) estamos ante un caso de indefensión procesal de los herederos del titular registral y por ello ante un caso de incongruencia entre Resolución y el procedimiento legalmente previsto, y por ello no cabe inscribir la venta.

Advierte la D.G. que el Notario no dio específicamente fe de la legitimación del Juez, y por ello:

No puede por menos que calificar entonces el Registrador, a la vista de la resolución judicial y el procedimiento en que se dicta, tal como resulta reflejado y trascrito en la escritura.

Importante: si el Notario hubiere dado fe específicamente de la legitimación del Juez, el Registrador, según debe deducirse de lo que indica la resolución citada, no hubiera debido calificar la legitimación del Juez!

La Resolución de la DGRN de 25 de junio de 2005 [j 6] insiste: en el caso de demanda contra ignorados herederos, se necesita el nombramiento de un administrador de la herencia. En la misma línea la Resolución de DGRN de 24 de febrero de 2006 [j 7], que indica:

La demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada.

Y la Resolución de la DGRN de 20 de noviembre de 2.007 [j 8] insiste:

Pues bien, no cabe entender que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente ( art. 6.4 , art. 7.5 , art. 540 , art. 790.1 , art. 791.2.2 , art. 797 y art. 798, LEC ), con quien sustanciar entretanto el procedimiento.

Doctrina reiterada, entre otras, por la Resolución de la DGRN de 17 de marzo de 2.009 [j 9].

Ahora bien, la última doctrina de la DGRN matiza el tema:

Una cosa es la demanda genérica sin más y otra la demanda contra posibles herederos cuando el Juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente

Así, varias resoluciones de la DGRN, como la Resolución de 10 de enero de 2011 [j 10] que dice:

Es cierto que este Centro directivo ha exigido el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo... Sin embargo, como ha señalado la Resolución de este Centro Directivo de 27 de julio de 2010 , no debe esto convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que debe limitarse a aquéllos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y obviarse cuando hay demanda...

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