Subdivisión y Agrupación de viviendas
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Son dos supuestos distintos la subdivisión de una vivienda de un edificio en régimen propiedad horizontal y la agrupación de dos o más.
La subdivisión de una vivienda puede ser simplemente material o mediante segregación o división formando entidades registrales independientes.
La agrupación de dos viviendas plantea el problema de la necesidad, en su caso, de licencia administrativa.
Y todos los actos citados pueden estar afectados por la necesidad de consentimiento de la comunidad o estar previsto en los estatutos la no exigencia de acuerdo comunitario.
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Hemos distinguido dos supuestos: la división material y la jurídica.
Subdivisión simplemente materialLa división material (no jurídica) de una vivienda (formando físicamente dos o más viviendas) como no fija nuevas cuotas a los resultantes ni crea entidades registrales independientes no afecta al Registro de la Propiedad, es acto no inscribible.
Respecto a un local véase el tema Subdivisión de local
Tiene interés la Sentencia del TS nº 1158/2008, de 19 de Diciembre de 2008 [j 1] que indica:
Corresponde distinguir la diferencia sustancial entre la división material y la jurídica. Según destacada doctrina científica, a los efectos de la división material, no interviene la normativa de la propiedad horizontal y no aparece inconveniente alguno para que el dueño de un piso o local separe materialmente su propiedad, coloque tabiques y distribuya su uso; igualmente, cabe que se vendan partes pro indiviso, incluso con coeficiente interno, asignación de la utilización de una zona concreta y destino definido, esto es, con el establecimiento de unas reglas propias no afectantes a la Comunidad, y la sola exigencia de no modificar ni dividir la cuota de propiedad precisada en el Título, ni que se afecte con obras o servicios a elementos comunes. La división jurídica presenta una cuestión diferente, pues si la pretensión del titular es la de que un piso o local pase a ser dos, tres o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y asignación de otras diferentes, aunque sea con la suma de lo mismo, se necesita del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, ya que se considera que existe modificación del Título.
Esta doctrina se reitera en la STS 551/2018, 9 de Octubre de 2018 [j 2]
Por su parte el art 7 de la Ley sobre Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio) dice:
Subdivisión jurídica de vivienda1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
El problema que se plantea es el siguiente: la licencia municipal prevé una vivienda unifamiliar o en un edificio en régimen de propiedad horizontal está determinado en la licencia el número de viviendas; ¿cabe, al otorgar la Obra Nueva o con posterioridad a ella, crear más viviendas de las previstas en la licencia?; pensemos que a ello se podría llegar mediante división en propiedad horizontal con ocasión de la Obra Nueva o luego mediante segregación o división en dos viviendas.
Hay que tener en cuenta dos problemas: la necesidad del consentimiento de la comunidad cuando estamos en un edificio en régimen de propiedad horizontal y la exigencia de acreditar licencia administrativa, si es exigible.
El consentimiento de la comunidadToda modificación del título constitutivo exige, en principio, el consentimiento de la comunidad: se aumentan las entidades, de redistribuye la cuota de participación, puede afectar a elementos comunes, etc.
A). Pero hay casos en que no se exige unanimidad.
Según la redacción dada por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía en vigor el 29 de diciembre de 2023, (simplemente para adecuar la cita a la actual Ley del Suelo y para exigir que la aprobación por los comuneros esté de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística) dice el art. 10.3 del LPH,
3. Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Del precepto resulta que, si hay licencia, el consentimiento exigido no sería la unanimidad que resultaría del número 6 del art. 17 de la Ley de PH: sino que bastaría el consentimiento de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación cabrá subdividir una vivienda.
El art. 17.4 de la LPH decía:
Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
Ahora la nueva redacción del art. 17.4 LPH dada por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía en vigor el 29 de diciembre de 2023, después de los párrafos primero y segundo transcritos que siguen y antes del que antes era el último, que también se mantiene igual, hay el siguiente apartado:
Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más...
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