Documentación apta para la inscripción en el Registro de la Propiedad

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Tiene singular importancia determinar qué documentos van a permitir la inscripción en sentido amplio en el Registro de la Propiedad, lo que se denomina como títulos inscribibles. No en vano el fundamental principio de legalidad tiene por finalidad que sólo accedan al Registro los títulos que reúnan los requisitos establecidos por las leyes.

Contenido
  • 1 Clases de títulos aptos para la inscripción
  • 2 Título formal apto para la inscripción
    • 2.1 Artículo 3 de la Ley Hipotecaria
    • 2.2 Requisitos generales de los títulos formales
    • 2.3 Requisitos de los arts. 33 y 38 del RH
    • 2.4 Documentos auténticos
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Clases de títulos aptos para la inscripción

La palabra título suele utilizarse por la doctrina en dos acepciones diferentes: como título material y como título formal.

Título material es la causa o razón de ser jurídica de la adquisición, modificación o transmisión de un derecho.

Título formal es el documento en que se constata o autentifica aquella causa.

La Resolución de la DGRN de 19 de junio de 2013 [j 1] así lo entiende al decir:

De los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria (LH) se desprende la conocida distinción entre título material y título formal, a efectos del Registro. Título material es el acto, contrato o negocio jurídico que constituye la causa de adquisición del derecho real objeto de inscripción. Título formal es el documento que constituye el vehículo de acceso al Registro, siendo la expresión de la forma auténtica y la prueba de dicho acto o contrato.

Trasladando ambos conceptos al ámbito registral, podemos preguntarnos, cuando la legislación hipotecaria habla de títulos inscribibles, ¿a cuál de los dos se refiere?.

Para llegar al resultado final que es la inscripción se requiere lo que LACRUZ llama un proceso, cuyo principal presupuesto es el título formal, es éste el que posibilita el acceso al Registro del título material; no es que se inscriba el documento, pero para lograr la inscripción es necesario el documento; el título formal es el primer paso para la inscripción .

En fórmula gráfica podrá decirse que en nuestro Derecho al Registro se presentan títulos formales, se inscriben actos-títulos materiales y se publican derechos .

Con ello se intenta explicar que la inscripción posibilitada por el título formal se verifica extrayendo de él el título material y trasladándolo, previa calificación registral , al asiento registral , en el cual con una peculiar eficacia quedará constatado el derecho real y su correspondiente totalidad tal como aparece configurado en el título material.

Como consecuencia de ello, se pueden sentar estas conclusiones:

  • La distinción entre título material y título formal reviste vital importancia en nuestro Derecho Hipotecario; el art. 2 de la Ley Hipotecaria se refiere a los primeros y el art. 3 de la LH a los segundos.
  • La existencia del título formal es vital para el proceso registral, ya que éste se inicia como regla general mediante la presentación al Registro de un documento público seguido de la petición de inscripción ( Principio de rogación ) y va seguido de la calificación del Registrador: Ver el alcance de la calificación del Registrador en Principio de legalidad y la calificación registral .
  • La importancia del título material o sustantivo se pone de manifiesto en la circunstancia de que, lejos de ser objeto de registración los títulos formales o derechos reales sobre inmuebles, lo que de verdad se inscriben son los actos y contratos de contenido real inmobiliario, como lo prueba el art. 3 de la LH (a pesar de haber algunas opiniones doctrinales en contra); es decir, objeto de inscripción son los títulos expresados en el art. 2 de la LH, pero para que puedan ser inscritos hace falta el título formal que los constate.
Título formal apto para la inscripción

De acuerdo con lo visto, el título formal es el documento o documentos en donde, constatándose una relación jurídica inmobiliaria, se inicia junto con la petición el procedimiento registral que determina la práctica del asiento solicitado.

Artículo 3 de la Ley Hipotecaria

Pone de relieve la Resolución de la DGRN de 19 de octubre de 2011 [j 2] que el art. 3 de la LH se refiere al «título formal», esto es, al documento que constituye la prueba de que efectivamente ha ocurrido el hecho, acto o negocio jurídico que ha provocado la adquisición o modificación de un derecho real, cuya inscripción se pretende; que el artículo 33 del Reglamento Hipotecario (RH) se refiere al «título substantivo», esto es; al hecho, acto o negocio jurídico que ha provocado la adquisición o modificación del derecho real, cuya inscripción se pretende.

En este sentido, considerándose el título formal como el presupuesto previo a la registración, el título que se va a calificar para posibilitar la registración que se pretende ha ser público o auténtico; así dice el art. 3 de la LH:

Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

La importancia del precepto está en que:

  • Establece de un modo claro la separación entre dos aspectos del título: a) Título en sentido material que es el que regula el art. 2 de la LH y b) El título en sentido formal que es al que se refiere este art. 3 de la LH.
  • Se reconoce el principio hipotecario formulado ya en la Ley Hipotecaria de 1861, consistente en admitir a la registración solamente los documentos públicos o auténticos, si bien con ciertas excepciones a favor de la titulación privada en los casos expresamente señalados.

Se ha criticado la imprecisión con que se formulan las variantes de la documentación auténtica que constituyen la titulación ordinaria y el confusionismo que puede traer consigo; se dice que el precepto podría haberse limitado a la declaración tradicional según la cual al Registro sólo acceden los títulos públicos o, si se quisiere una mayor precisión en su redacción, haber señalado simplemente como documentación apta para la registrabilidad los documentos notariales, los judiciales y los administrativos.

Corroborando el precepto contenido en el art. 3 de la LH se encuentran los arts. 33 y siguientes del RH , que a continuación se analizan.

Requisitos generales de los títulos formales

El título formal debe reunir una serie de requisitos, que tanto se refieren a su autoría, como a las formas extrínsecas de los mismos y a los requisitos de orden fiscal.

Podemos sintetizarlos de la forma siguiente.

  • Han de ser autorizados por funcionario competente, requisito común a todos los documentos públicos, ya que son éstos, en principio, los únicos títulos formales registrables.
  • Han de estar autorizados en la forma y con las solemnidades requeridas por la Ley; ello hace referencia también al tema de originales, copias, traslados, etc. Conforme al art. 21 de la LH los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos .

El precepto contiene después unos casos particulares: la referencia a la forma de pago de una contraprestación en las escrituras y a los préstamos hipotecarios:

Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el apartado anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862. En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.

(El último párrafo ha sido añadido por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social).

  • Han de cumplir los requisitos exigidos por las leyes fiscales.

El art. 254 de la LH exige para la registración:

Que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir.

Que consten los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen, cuando se trata de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria,.

Que conste, en su caso, los medios de pago en los términos legalmente exigidos.

Que también, en su caso, y a efectos del control del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conste la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación pertinente.

Requisitos de los arts. 33 y 38 del RH

El art. 33 del RH determina que:

Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades...

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