Inmatriculación en virtud de título público y por certificación especial

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La inmatriculación de fincas nuevas es un medio de lograr la debida concordancia entre el Registro y la realidad jurídica ; por ello, dado que el Registro de la Propiedad está organizado por el sistema del llamado folio registral, es decir, “se lleva” por fincas, es lógico que deba haber un mecanismo para que el mayor número de fincas existentes en la realidad tengan acceso al Registro. Este sistema es de la inmatriculación, que también puede tener sus problemas, como la Doble inmatriculación y derechos reales sobre una finca no inscrita .

Contenido
  • 1 La inmatriculación por título público
  • 2 Inmatriculación por certificación administrativa o de la Iglesia
  • 3 Limitaciones de la inmatriculación por título público o por certificación
  • 4 Limitaciones en todo caso por colindancia de la Finca
    • 4.1 Normativas especiales
  • 5 Tema fiscal en materia de inmatriculación
  • 6 Ver también
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En formularios
    • 7.2 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia citada
La inmatriculación por título público

Podrá lograrse una inmatriculación, dice la Resolución de la DGRN de 11 de junio de 2018, [j 1] bien por el procedimiento previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria (véase Expediente de dominio ) o bien complementado el título inmatriculador con acta de notoriedad autorizada conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, el caso que ahora se trata.

a).- Hasta el 31 de octubre de 2015 decía el art. 199 de la LH:

La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:
a) Mediante expediente de dominio.
b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.
c) Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican.

Se admitían como sistema de inmatriculación, además de la certificación administrativa, los dos siguientes:

1.- Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente.

2.- En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.

Es decir, había dos supuestos.

b).- Sistema actual

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria ya no habla en el art. 199 de la LH del acta de notoriedad (que no la excluye), limitándose el actual art. 205 de la LH a la exigencia del doble título.

  • Un doble título; uno es el título que acredite la previa adquisición del transmitente o causante (el anterior en el tiempo) y otro que es el título transmisivo que va acceder al Registro; el primer título ha de acreditar la adquisición anterior de forma fehaciente (por ejemplo: una herencia, una compra, etc.); y el actual ha de cumplir el requisito de documento público normal para acceder al Registro y naturalmente no puede ser simplemente declarativo.

Hablamos de dos títulos y ambos han de ser públicos (Resolución de la DGRN de 29 de septiembre de 2017) [j 2] y hablamos de un año:

Atención: en todo caso, la Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2015 [j 3] recordada por la Resolución de la DGRN de 7 de junio de 2019 [j 4] contiene dos aclaraciones muy interesantes:

  • Que dicho lapso temporal mínimo de un año entre el título adquisitivo y el actual traslativo ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior; como es lógico, el tiempo de un año no se reduce por el hecho de que el inmatriculante ya tenga catastrada la finca a su favor (Resolución de la DGRN de 14 de noviembre de 2016). [j 5]
  • Resuelve la cuestión de si cuando el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige que los otorgantes del título público traslativo «acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», ese complemento circunstancial «mediante título público» se refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir; concluyendo que se refiere al verbo acreditar; por lo que admitió como título público previo, no solo los títulos traslativos, sino también las sentencias declarativas del dominio en las que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, y las actas de notoriedad tramitadas de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial.

Obsérvese que se insiste en la exigencia de ser título público (escritura, sentencia, acta ) también el previo; se ha cuestionado el supuesto de instancia del heredero único, no habiendo legitimarios ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, ya que el art. 14 de la LH admite la inscripción de los bienes de la herencia, si le acompaña el título de la sucesión; la Resolución de la DGRN de 14 de diciembre de 2016 [j 6] resuelve que el título de la sucesión (testamento, contrato sucesorio, acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo) acompañado de la instancia privada prevista en los arts. 14 y 16 de la Ley Hipotecaria, no es hábil para lograr la inmatriculación de fincas conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

El segundo título, el de la adquisición actual: ¿ha de ser necesariamente un título traslativo? y ¿ha de serlo en sentido estricto?

La Resolución de la DGRN de 12 de mayo de 2016 [j 7] pone de relieve que la forma más simple de acreditar una adquisición es la de la «traslación del derecho real de un titular a otro», esto es la del cambio del sujeto. Pero también ha de serlo la del cambio de objeto cuando es extintiva del derecho anterior porque recae sobre objeto distinto; es el caso de la llamada comunidad valenciana en la que se produce una efectiva adquisición porque existe una auténtica mutación jurídico real, es decir, la comunidad valenciana es título traslativo.

Un tema ampliamente debatido es si la extinción de comunidad es título apto para la inmatriculación. Es muy clara la doctrina de la Resolución de la DGRN de 1 de julio de 2016 [j 8] que concluye que, en realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, [j 9] según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial, que lo justifica como título inmatriculador). Se reitera en otras, como la Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2018 [j 10] o la 13 de septiembre de 2018. [j 11]

El problema de la simultaneidad:

Se había discutido la llamada simultaneidad: cuando en el mismo acto o en el mismo día o con pocos días de diferencia había dos títulos, ya que era doctrina de la DGRN que no era admisible la creación artificial de los dos títulos (véase la Resolución de la DGRN de 5 de junio de 2012 [j 12] o la Resolución de la DGRN de 21 de mayo de 2007, [j 13] la de Resolución de la DGRN 25 de julio de 2012, [j 14] la Resolución de la DGRN de 12 de mayo de 2014, [j 15] la Resolución de la DGRN de 29 de enero de 2014). [j 16]

Ahora expresamente el legislador habla de títulos públicos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, con lo que se intenta evitar los títulos simultáneos creados artificialmente. Pero no hay base para considerar que los títulos se han fabricado ad hoc por el simple hecho de que se otorguen el mismo día; como dice la Resolución de la DGRN de 16 de julio de 2018, [j 17] debe haber otros fundamentos, como la llamada operación circular (A vende a B y al año B vende a A), o las operaciones sin coste fiscal; pero no hay problema en una herencia (en el caso una adición) y una venta. En todo caso, el legislador exige garantías complementarias respecto a la inscripción a la que da lugar, como son la publicación de edictos (artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario) y de la limitación de efectos respecto a terceros conforme el artículo 207 de la dicha Ley además de la negación al inmatriculante de la condición de tercero a los efectos del artículo 34 de la misma Ley.

La Resolución de la DGRN de 1 de junio de 2017 [j 18] señala que en los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia. Doctrina reiterada en la Resolución de la DGRN de 18 de abril de 2018. [j 19]

La Resolución de la DGRN de 17 de noviembre de 2017 [j 20] señala que adquirida una finca no inmatriculada por herencia y vendida antes del año en documento privado liquidado, pero otorgada la escritura de venta transcurrido un año de la defunción del causante, se cumple la exigencia del art. 205 de la LH: transcurso al menos de año entre los dos títulos públicos.

Otros requisitos para este modo de inmatriculación:

1.- Que...

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