Inmatriculación en virtud de título público y por certificación especial

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La inmatriculación de fincas nuevas es un medio de lograr la debida concordancia entre el Registro y la realidad jurídica; por ello, dado que el Registro de la Propiedad está organizado por el sistema del llamado folio registral, es decir, “se lleva” por fincas, es lógico que deba haber un mecanismo para que el mayor número de fincas existentes en la realidad tengan acceso al Registro. Este sistema es de la inmatriculación, que también puede tener sus problemas, como la Doble inmatriculación y derechos reales sobre una finca no inscrita.

Contenido
  • 1 La inmatriculación por título público
  • 2 Inmatriculación por certificación administrativa o de la Iglesia
  • 3 Limitaciones de la inmatriculación por título público o por certificación
  • 4 Limitaciones en todo caso por colindancia de la Finca
    • 4.1 Normativas especiales
  • 5 Tema fiscal en materia de inmatriculación
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
La inmatriculación por título público

a).- Hasta el 31 de octubre de 2015 decía el art. 199 de la LH:

La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:

a) Mediante expediente de dominio.

b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.

c) Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican.

Se admitían como sistema de inmatriculación, además de la certificación administrativa, los dos siguientes:

1.- Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente.

2.- En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.

Es decir, había dos supuestos.

b).- Sistema actual

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria ya no habla en el art. 199 de la LH del acta de notoriedad, (de la que aún habla el art. 298 del RH que está tácitamente derogado, como se dirá), limitándose el actual art. 205 de la LH a la exigencia del doble título.

  • Un doble título; uno es el título que acredite la previa adquisición del transmitente o causante (el anterior en el tiempo) y otro que es el título transmisivo que va acceder al Registro; el primer título ha de acreditar la adquisición anterior de forma fehaciente (por ejemplo: una herencia, una compra, etc.) y puede ser traslativo o declarativo; y el actual ha de cumplir el requisito de documento público normal para acceder al Registro y naturalmente no puede ser simplemente declarativo.

Obsérvese que se habla de título público; se ha cuestionado el supuesto de instancia del heredero único, no habiendo legitimarios ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, ya que el art. 14 de la LH admite la inscripción de los bienes de la herencia, si le acompaña el título de la sucesión; la Resolución de la DGRN de 14 de diciembre de 2016 [j 1] resuelve que el título de la sucesión (testamento, contrato sucesorio, acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo) acompañado de la instancia privada prevista en los artículos 14 y 16 de la Ley Hipotecaria no es hábil para lograr la inmatriculación de fincas conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Cabe la pregunta: ¿ha de ser necesariamente un título traslativo? y ¿ha de serlo en sentido estricto?: El art. 205 de la LH habla de títulos públicos traslativos.

La Resolución de la DGRN de 12 de mayo de 2016 [j 2] pone de relieve que la forma más simple de acreditar una adquisición es la de la «traslación del derecho real de un titular a otro», esto es la del cambio del sujeto. Pero también ha de serlo la del cambio de objeto cuando es extintiva del derecho anterior porque recae sobre objeto distinto; es el caso de la llamada comunidad valenciana en la que se produce una efectiva adquisición porque existe una auténtica mutación jurídico real, es decir, la comunidad valenciana es título traslativo.

Un tema ampliamente debatido es si la extinción de comunidad es título apto para la inmatriculación. Es muy clara la doctrina de la Resolución de la DGRN de 1 de julio de 2016 [j 3] que concluye que en realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, [j 4] según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador).

La doctrina de la Resolución de la DGRN de 17 de julio de 2012 [j 5] es que debe aportarse el título previo.

En este punto se había discutido la llamada simultaneidad: cuando en el mismo acto o en el mismo día o con pocos días de diferencia había dos títulos, ya que era doctrina de la DGRN que no era admisible la creación artificial de los dos títulos (véase la Resolución de la DGRN de 5 de junio de 2012 [j 6] o la resolución de la DGRN de 21 de mayo de 2007, [j 7] la de resolución de la DGRN 25 de julio de 2012, [j 8] la Resolución de la DGRN de 12 de mayo de 2014, [j 9] la Resolución de la DGRN de 29 de enero de 2014). [j 10]

Ahora expresamente el legislador habla de títulos públicos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, con lo que se intenta evitar los títulos simultáneos creados artificialmente.

Atención: la Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2015 [j 11] contiene dos aclaraciones muy interesantes:

  • Que dicho lapso temporal mínimo de un año entre el título adquisitivo y el actual traslativo ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior; como es lógico el tiempo de un año no se reduce por el hecho de que el inmatriculante ya tenga catastrada la finca a su favor (Resolución de la DGRN de 14 de noviembre de 2016). [j 12]
  • Que parece razonable considerar que ese título previo puede ser también un título público meramente declarativo, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205.

Además de los dicho se exigen otros requisitos para esta inmatriculación:

1.- Que no ha de estar inscrito el dominio a nombre de persona alguna, lo que verificará el Registrador y que no tenga dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

Si el Registrador alberga dudas, ya no cabe el procedimiento que preveía el Reglamento Hipotecario consistente en acudir al Juez de primera Instancia que podía resolver por auto, pues ello está tácitamente derogado por la reforma que ha establecido la Ley 13/2015, de 24 de junio. (Resolución de la DGRN de 17 de noviembre de 2015 [j 13] y 5 de mayo de 2016). [j 14]

2.- Que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador. Pero, como dice la Resolución de la DGRN de 21 de abril de 2016, [j 15] si hay juicio del registrador es que el precepto no exige una identidad total; dice la DGRN:

Es evidente que no puede existir -y así, exigirse- identidad plena y absoluta entre ambas descripciones, puesto que en ese caso no necesitaría juicio alguno por parte del registrador en su calificación, siendo por ello preciso una identificación razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca.

3.- Que exista identidad en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto. Ya el artículo 53 de la LEY...

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