Exceso y disminución de cabida

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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El exceso de cabida de una finca, al pretender que conste en el Registro mayor superficie que la registrada, ha ofrecido siempre ciertas dificultades. Pero hoy también se habla del problema de la disminución de cabida.

El procedimiento que a continuación se detalla es aplicable a toda rectificación de la descripción de fincas cuando no haya otros supuestos más fáciles, previstos en el propio art. 201 de la LH.

Contenido
  • 1 Mayor cabida
    • 1.1 Fundamento de la mayor cabida
    • 1.2 Procedimiento
      • 1.2.1 Normas
      • 1.2.2 Trámites posteriores
      • 1.2.3 Otras normas a mencionar
    • 1.3 Supuesto en que no se exige este procedimiento
    • 1.4 Problemas de colindancia
  • 2 Disminución de cabida
  • 3 Consignación de la cabida de la finca
  • 4 Otra doctrina de la DGRN
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Doctrina administrativa citada
Mayor cabida Fundamento de la mayor cabida

Hay el lógico deseo de lograr una adecuada concordancia entre la realidad material y la registral; y en materia de superficies, en especial de las fincas rústicas inmatriculadas hace tiempo, la discordancia es general.

El legislador y la misma DGRN tiene cierta prevención a registrar la mayor cabida, bajo el pretexto de que con ello pueden producirse dobles inmatriculaciones o permitir que por este mecanismo se registren superficies que realmente pertenecen a terceros o éstos transmitieron, pero las adquisiciones no se registraron.

Procedimiento

A partir del 1 de noviembre de 2015, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria – entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015 – modifica sustancialmente la LH en esta materia.

Procedimiento anterior

Puede haber expedientes iniciados antes de la nueva normativa; en este caso, debe aplicarse la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio que establece que los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior. Ahora bien,naturalmente el procedimiento se habrá realizado y debe calificarse conforme a la legislación anterior, siendo, por tanto, inscribible si cumple los requisitos de tales normas, pero la inscripción que se practique ya bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el art. 9 de la Ley Hipotecaria. (Resolución de la DGRN de 4 de enero de 2017 [j 1] que pone de relieve que ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior; por tanto, la inscripción en casos de inmatriculación debe contener obligatoriamente la representación gráfica georreferenciada).

Procedimiento actual

La ley Hipotecaria regula actualmente este expediente en su art. 201 que se remite a la mayoría de las normas del art. 203 de la LH, con algunas especialidades. Dichos preceptos han sido redactados de nuevo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, (entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015).

Es evidente que para modificar la cabida de una finca, ésta deber existir como tal en el Registro, es decir, estar inmatriculada.

No se puede utilizar para acreditar la mayor o menor cabida de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. (Lo recuerda la Resolución de DGRN de 27 de abril de 2017). [j 2]

Pero procede una precisión: las edificaciones, las entidades, etc. no pueden rectificarse como tales, pero sí la finca en que radican. Por ello, la Resolución de la DGRN de 29 de noviembre de 2017 [j 3] advierte que puede rectificarse con el procedimiento del art. 201 LH toda descripción de la finca en que exista una edificación, pero sólo en cuanto al suelo, ya que para rectificar el edificio deben cumplirse las normas urbanísticas.

Este expediente ha de adoptar la forma de Acta. Puede parecer que todo el procedimiento ha de constar en un único documento, que va a carecer de número de protocolo hasta el final; pero esto crea problemas para el envío de los índices, número de folios, etc.

Por ello parece que puede defenderse lo siguiente:

a) El Acta de requerimiento al Notario consta ya con el número de protocolo correspondiente. La primera Acta acabaría con la solicitud del interesado.

b) El mismo día se inicia otra Acta, que es en la que va a constar todo el procedimiento, es decir: el requerimiento al Notario, el escrito que debe aportar el solicitante, el resto de actuaciones; y acabado el procedimiento, se da número de protocolo.

Normas

Notario competente:

Es competente el Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.

Requirente

Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real. La Resolución de la DGRN de 29 de septiembre de 2017 [j 4] advierte que el procedimiento se inicia a instancia del titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del registrador. Resulta esencial que el titular identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de la que es titular y cuya inscripción se pretende.

Debe presentar al Notario un escrito que debe contener:

a).- La descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, se hará constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos:

a).- Título de propiedad de la finca cuya cabida se pretende rectificar.

b).- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales de la finca que se rectifica.

Puede ocurrir que la representación catastral coincida o no con la nueva descripción que se pretende (que, como se verá, es distinto de que deba ser coincidente con la descripción que consta en el Registro).

En caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, como dice la Resolución de la DGRN de 22 de septiembre de 2015 [j 5] deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma». En efecto, como señala la (Resolución de 16 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 6] de la regulación del procedimiento no resulta en ningún caso que la falta de aportación de la representación gráfica catastral sea defecto que impida la inscripción de la rectificación de la descripción. Lo contrario supondría hacer depender la eficacia del procedimiento tramitado ante notario de actuaciones o trámites que corresponden a otros organismos que no intervienen directamente en dicho procedimiento.

En tales supuestos, cuando el exceso de cabida declarado no sea coincidente con la certificación catastral sino con la representación gráfica alternativa, y aun cuando tal exceso superara el 20% de la cabida inscrita, ya no será necesario obtener por el interesado una previa rectificación catastral y una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica que sea coincidente con la nueva cabida acreditada para su presentación al registro de la propiedad, sino que será el propio registrador el que, si la representación gráfica alternativa a la catastral cumple los requerimientos legales y los que han de señalarse por resolución conjunta de este Centro Directivo y la Dirección General del Catastro, remitirá la nueva representación geográfica inscrita al Catastro para que éste ultimo la incorpore y se produzca, con posterioridad a la inscripción, la deseada coordinación entre el Registro y el Catastro.

c) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.

d).- Deberá identificarse también a los poseedores de la finca cuya cabida se pretende rectificar y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.

Conviene tener en cuenta las diferencias entre el expediente notarial para la rectificación de la descripción de la finca con el procedimiento de inmatriculación:

  • En el supuesto del expediente de dominio para la inmatriculación se exige la aportación del título de dominio, debiendo ser coincidente la descripción del mismo con la que resulta del Catastro,
  • En el expediente para la rectificación de descripción de la finca, si bien hay una remisión al art. 203 LH, el procedimiento de...

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