Título constitutivo de la propiedad horizontal

Autor:Manuel Faus y Barbara Ariño
Cargo del Autor:Notario y Abogada
 
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El título constitutivo es el que constituye la propiedad horizontal.

Contenido
  • 1 Naturaleza de la propiedad horizontal
  • 2 Concepto y constitución del título constitutivo
  • 3 Licencia para constituir la Propiedad Horizontal
  • 4 Contenido del título constitutivo
    • 4.1 a).- Contenido obligatorio del título constitutivo
    • 4.2 b).- Contenido facultativo del título constitutivo: Estatutos
    • 4.3 Situación actual del título constitutivo
  • 5 Modificación del título constitutivo
    • 5.1 Otros supuestos especiales
    • 5.2 Fincas en propiedad horizontal con inscripción anterior a la Ley de 21 de julio de 1969
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Naturaleza de la propiedad horizontal

El régimen de propiedad horizontal se caracteriza, dice la Resolución de la DGRN de 4 de octubre de 2013 [j 1] por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio. No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo y la copropiedad sobre los elementos comunes), sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran:

  • Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» y,
  • Por otra, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable». Esta doctrina se ratifica, por ejemplo, en la Resolución de la DGRN de 26 febrero de 2015 [j 2] y en la de 12 de febrero de 2016 [j 3] la cual afirma:
La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre los individuales y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala.

La Sentencia nº 59/2012 de TSJ Cataluña (Barcelona), Sala de lo Civil y Penal, 15 de Octubre de 2012 [j 4] señala como características relevantes de la propiedad horizontal, (aplicable a todo el territorio nacional) entre otras, las siguientes:

a) la fijación de una cuota o coeficiente de participación en relación con el total del inmueble que ha de servir de módulo de distribución de las cargas y los beneficios.

b) la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre las partes en copropiedad que en consecuencia solo podrán ser embargadas, gravadas o enajenadas juntamente con la parte privativa de la que las comunes son inseparables.

c) su vocación de permanencia por lo que no cabe acción de división ni utilización de los derechos de retracto a diferencia de la comunidad ordinaria.

d) un cierto predominio de los intereses comunitarios sobre los individuales del que son exponentes múltiples preceptos.

e) la conformación de una estructura orgánica propia y específica para su protección y actuación en la vida jurídica.

La constitución de la propiedad horizontal nace mediante el título constitutivo.

Concepto y constitución del título constitutivo

El título constitutivo se define como aquel documento en el cual habrá de hacerse constar necesariamente los supuestos de hecho que sirven de base para la determinación del régimen jurídico de la propiedad horizontal (STS 30 de marzo de 1999). [j 5]

Como indica la citada sentencia del TS, la constitución del título constitutivo puede realizarse de dos maneras:

  • Por el promotor -vendedor- constructor del edificio, mientras fuese propietario único del mismo (el caso más corriente).
  • Por todos los propietarios del edificio : en este caso, deberán acudir al otorgamiento del título constitutivo todos los propietarios ya existentes que ostenten facultades dominicales, incluso aunque lo fuesen en virtud de documento privado de compraventa como así se deduce de la STS de 6 de noviembre de 1992, [j 6] entre otras; y la Resolución de la DGRN de 24 de septiembre de 2015 [j 7] recuerda que para que un edificio pueda inscribirse en régimen de propiedad horizontal es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios o laudo o nueva resolución judicial que así lo constituya; no es un acto de administración que pueda decidir la mayoría de condueños.

En todo caso, no se crea una entidad con personalidad jurídica independiente. Puede verse: Naturaleza jurídica de la comunidad de propietarios.Tasas judiciales

Licencia para constituir la Propiedad Horizontal

La norma general es que no se exige licencia para dividir un inmueble en propiedad horizontal, lo que es distinto de la necesidad de licencia para declarar una Obra Nueva .

El art. 26 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (en vigor el 31 de octubre de 2015), que ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio dice que la constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18.

Y se detalla el tema de los complejos inmobiliarios y los casos en que en éstos se exige licencia.

Si la legislación autonómica no exige licencia para la división en propiedad horizontal, en nada afecta que la obra nueva haya sido declarada por antigüedad si no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación. (Resolución de la DGRN de 10 de septiembre de 2018) [j 8]

Pero algunas legislaciones autonómicas regulan las licencias para poder otorgar división en propiedad horizontal.

Así: en Cataluña está exigida licencia en este caso por el Decreto Leg. 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo, modificado por la Ley 3/2012, de 22 de febrero , así como y el DECRETO 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística, que a su vez modifica sustancialmente el Reglamento de Urbanismo del 2006 y la LEY 16/2015, de 21 de julio, de simplificación de la actividad administrativa de la Administración de la Generalidad y de los gobiernos locales de Cataluña y de impulso de la actividad económica en vigor 13 de agosto de 2015 ha modificado el art. 187 de la Ley exigiendo ahora licencia urbanística para la primera utilización y ocupación parcial de los edificios y ha creado el art. 187 bis sujetando a comunicación previa la primera utilización y ocupación de edificios.

Contenido del título constitutivo a).- Contenido obligatorio del título constitutivo

Conforme dispone el art. 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), el contenido mínimo obligatorio que deberá contemplar el título constitutivo es:

  • La descripción del inmueble en su conjunto: deberá expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo.
  • La descripción de cada uno de los pisos o locales (al que se asignará número correlativo): deberá expresar su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
  • La fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local:

a) Dicha cuota será determinada o bien por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, o bien por acuerdo de todos los propietarios existentes, o bien por laudo o resolución judicial.

b) Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

c) En caso de tratarse de un complejo inmobiliario , la cuota de participación se fijará con respecto a cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada ( art. 24 de la LPH ).

b).- Contenido facultativo del título constitutivo: Estatutos

A pesar de que la propiedad horizontal se rige por normas de derecho necesario, ello no impide que existan otras normas que sean modificables por la voluntad de los particulares ex art. 1255 del Código Civil (CC) (véase, en este sentido, la STS de 2 de marzo de 1989 [j 9] y, más recientemente, la STS de 1 de junio de 2011). [j 10]

De ahí que el art. 5 de la LPH también prevea la posibilidad de que el título constitutivo pueda contener las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.

Se trata de los Estatutos...

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