Usucapión y adquisición a "non domino"

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Al estudiar los modos de adquirir el dominio y demás derechos reales, e indirectamente, al referirnos a las causas de extinción de ellos, se plantea la figura de las llamadas “adquisiciones a non domino”.

Sobre los modos de adquirir los derechos reales puede verse el tema Adquisición de derechos reales.Teoría del título y el modo (tradición)

Contenido
  • 1 Concepto de adquisición a non domino
  • 2 Un apunte histórico
  • 3 Normas del Código Civil
    • 3.1 Clases de la adquisición a non domino
    • 3.2 Naturaleza de la adquisición a non domino
    • 3.3 Sistema en el derecho español
    • 3.4 Examen de los artículos 464 y 1.955 del CC
      • 3.4.1 Interpretación y coordinación de estos artículos
      • 3.4.2 Requisitos exigidos por el art. 464 CC
  • 4 Normas en las legislaciones forales y territoriales
  • 5 Legislación Citada
  • 6 Jurisprudencia citada
  • 7 Recursos Adicionales
    • 7.1 En doctrina
Concepto de adquisición a non domino

La situación que lógicamente el Derecho debe y quiere proteger es que el dominio se adquiera y se transmita por cauces normalizados, o que quien enajena o constituye un derecho real sobre cosa de su propiedad, sea realmente el dueño y el acto concreto cumpla todos los requisitos necesarios.

Pero la realidad es que puede chocar la defensa de la titularidad real con la necesidad de proteger el tráfico jurídico, pudiendo llegar a que se adquiera el dominio o un derecho real interviniendo en el negocio jurídico quien no es el «verus dominus», el verdadero dueño, único legítimo para trasmitir y gravar. Estamos ante la llamada adquisición a non domino.

En efecto, se entiende por adquisición a non domino, la adquisición del dominio por la transmisión de quien realmente no es el dominus, de quien no tiene la legitimación por no ser el titular del dominio para transmitirlo. Puede ampliarse respecto a la adquisición de un derecho real constituido a favor de tercero por quien no es el titular del dominio y a la transmisión, en su caso, si es derecho real transmisible.

El tema se referirá, en general, a la adquisición del dominio, pero lo que se dirá debe entenderse en gran parte aplicable a la adquisición de un derecho real constituido igualmente por quien no es verus dominus.

En la adquisición a non domino intervienen tres personas:

  • El dominus o titular de la cosa, sea mueble o inmueble.
  • El non dominus, es decir, un no legitimado para la enajenación que realiza, pero que dispone como si fuera titular no siéndolo, por tanto dispone ilegalmente; debe observarse que un apoderado, por ejemplo, para disponer de una finca, no es titular de ella, pero no es un non dominus, porque está legitimado.
  • El tercer adquirente, que será el protegido, si reúne las necesarias condiciones.

Esta figura se enfoca no desde el punto de vista de la pérdida de dominio por su titular, sino en el de la adquisición de tercero, a pesar del principio clásico «nemo plus iuris in alium transferre potest, quam quod ipse habet» o el similar «nemo dat quod non habet» (nadie da lo que no tiene).

Aún siendo esta una Obra práctica, para entender esta figura procede una referencia a los sistemas clásicos y a la doctrina.

Un apunte histórico

En Roma, formuladora de los principios antes indicados, es lógico que no existiera la adquisición a non domino que es un concepto de elaboración moderna; en Roma, el acto de disposición de un non dominus sólo producía la adquisición cuando el adquirente entraba en la posesión de la cosa y cumplía las condiciones, en especial el tiempo, necesarios para la usucapión. El verdadero propietario estaba muy protegido.

Distinta es la situación en el derecho germánico: en este derecho, no hay acción reivindicatoria, hay protección por las acciones de la «guewere» (la titularidad sobre los bienes que se manifiesta y aparece frente al exterior; esa posesión es fuente de poder para lograr la estabilidad jurídica); entonces resulta que esta acción reivindicatoria sólo se concede al propietario cuando ha perdido la «guewere» involuntariamente, es decir, la ha perdido por hurto y por robo; con ello resulta que el tercer adquirente que no esté en esta situación,se ve prácticamente en posesión de propietario: no lo es, pero el dominus no puede reclamar contra él. Y ello, sea de buena o de mala fe; sólo si la cosa había sido hurtada podía el dueño reclamar incluso de un tercero de buen.

La evolución posterior pone en contacto la distinción germánica entre pérdida voluntaria e involuntaria, pero recibirá del derecho romano la distinción entre propiedad y posesión. Resultará entonces que va a exigirse buena fe en el tercer adquirente, porque si es de mala fe, cabrá,a diferencia del derecho germánico, ejercitar la correspondiente «reivindicatio

Como contrapartida, se le va a considerar al tercero de buena fe propietario y no sólo poseedor protegido por una «denegatio actionis».

La evolución se consumó cuando aparece el Registro de la Propiedad y entonces, respecto a los inmuebles, producirá la protección del tercero que adquiere e inscribe de buena fe de quien, en realidad, no es «verus dominus», convirtiéndose en propietario. Estamos ya en las adquisiciones a 'non domino.

Los sistemas latinos no aceptarán inicialmente estas conclusiones; en materia de muebles se suele proteger al tercero mediante el mecanismo de la usucapión y en materia de inmuebles se le protege al tercero por lairreivindicabilidad que es cosa distinta de la adquisición a non domino. Sin embargo, el Código Civil francés sanciona el principio «en fait de meubles, possession vaut titre», fórmula que se interpreta como que la posesión tiene valor de adquisición de la propiedad; en la misma línea el código civil italiano.

Normas del Código Civil

Siguiendo al CC español se trata los siguientes temas:

Clases de la adquisición a non domino

La doctrina moderna ha distinguido dos clases de adquisición a non domino:

a). La que se basa en la apariencia del derecho: la adquisición a non domino se basa más en el enajenante que en el adquirente; dado este aspecto externo y formal de «verus dominus,» aún no siéndolo, el derecho le va a considerar como tal para producir la transmisión, se va a usar de esta titularidad aparente como si fuera efectiva. Los casos que se citan son:

  • Caso de simulación: sería, por ejemplo, el caso en que A simula una venta con B, y después B vende a un tercero de buena fe. Se afirma que el Derecho otorga protección al tercero con base a esta simulación; pero la explicación no es ésta: quien adquiere de una persona que celebró con el verus dominus un contrato simulado, adquiere directamente del «verus dominus», como sanción a su actuación.
  • Caso del tercero que adquiere de un mandatario con poder revocado no comunicado; efectivamente el art. 1.734 CC dice que «cuando el mandato se haya dado para contratar con determinadas personas, su revocación no puede perjudicar a éstas si no se les ha hecho saber.» Pero tampoco hay aquí una adquisición a non domino, lo que hay es una adquisición a dominus: el poder cuya revocación no ha sido comunicada debidamente a terceros no queda efectivamente revocado.

b).- La derivada de la posesión del adquirente: aquí se contempla la posición del adquirente, no del enajenante respecto a la cosa; en realidad, ésta es la única y verdadera adquisición a non domino.

Naturaleza de la adquisición a non domino

Se ha discutido si es una adquisición originaria o derivativa.

  • Los autores que defienden que es derivativa dicen que una adquisición es originaria cuando el sujeto entra en relación directa con la cosa, lo que aquí falta. En la adquisición a non domino el derecho se adquiere derivativamente del titular, aunque sea a su pesar; es decir, los papeles en que normalmente interviene el propietario, titularidad y poder de disposición, se dividen: la titularidad pasa del propietario al adquirente a través de un actuación ilegítima del aparente dominus. Es la tesis de LACRUZ.
  • Los autores que defienden que es originaria, dicen que el derecho no se adquiere por ser titular el transmitente, sino a pesar de no serlo; se trataría de una titularidad «ex novo», de un derecho distinto.
  • Una tercera posición afirma que si la Ley valora exclusivamente la buena fe del adquirente sin atender a la posición del dominus, es originaria; si se protege al adquirente por tener el transmitente una titularidad aparente, es derivativa; con lo que se concluye que la adquisición a non domino basada en la apariencia es derivativa y la que proceda de la posesión es originaria.
Sistema en el derecho español

En el derecho español hay:

* Adquisiciones derivadas de la apariencia: rechazadas como auténticas adquisiciones a non domino la simulación y la adquisición en caso de poder revocado, queda como caso más importante a dilucidar el de si supone una auténtica adquisición a non domino la protección que se dispensa al tercer adquirente inscrito en el Registro de la Propiedad.

Esto exige una referencia al art. 34 de la Ley Hipotecaria.

Dice este artículo:

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Este precepto acoge las orientaciones germánicas en la materia; se trata de proteger a todo trance al tercer adquirente que reúna los requisitos del art. 34 LH . Dicho de otra forma, como indica la Sentencia nº 144/2015 de TS, Sala 1ª, de la civil, 19 de mayo de 2015. [j 1]

La eficacia positiva de la publicidad registral o, si se quiere, la plena protección de la fe pública registral que dispensa el art. 34 LH comporta la consolidación de la...

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