Acta notarial de final de obra

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En lo que se refiere a las actas notariales de final de obra, deberemos tener en cuenta lo siguiente:

Contenido
  • 1 Persona facultada para otorgar final de obra de una edificación.
  • 2 Requisitos necesarios para el final de obra
    • 2.1 Requisitos para el final de obra según la Ley del suelo
    • 2.2 Libro del Edificio
    • 2.3 Representación gráfica
  • 3 Autopromotor individual: Libro del edificio y licencia de primera ocupación
  • 4 Fecha de recepción de la Obra
  • 5 Técnico competente
  • 6 Identificación de las coordenadas de referenciación geográfica
  • 7 Doctrina de la DGRN sobre el contenido del certificado del Arquitecto
  • 8 Final de obra parcial
  • 9 Final de obra de una entidad que forma parte de un edificio dividido en propiedad horizontal
  • 10 Declaración final de Obra de edificio antiguo
  • 11 Ver también
  • 12 Recursos adicionales
    • 12.1 En formularios
    • 12.2 En doctrina
  • 13 Legislación básica
  • 14 Legislación citada
  • 15 Jurisprudencia citada
Persona facultada para otorgar final de obra de una edificación.

Viene regulado por el art. 47 del RD 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al reglamento para la Ejecución de la Ley hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza Urbanística, en virtud del cual se establecen las reglas que deberán aplicarse cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, cuales son:

1) Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción .

2) Dicha nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados acrediten la finalización de la obra mediante incorporación de la certificación que acredite que la obra ha concluido y se ajusta al proyecto correspondiente.

3) La mencionada acta será inscribible cuando su otorgamiento se hubiese requerido por el titular registral o por las siguientes personas:

a. La persona que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese trasmitido el dominio en todo o en parte.

b. Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso , los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración.

c. El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.

d. Cualquiera de los cónyuges , si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal.

La regla general es clara: otorgará el acta notarial final de obra el que la construyó o el titular registral de la finca (con reglas especiales si hay cotitulares o sea un bien ganancial, permitiendo el otorgamiento por la mayoría en caso de cotitularidad o por cualquier cónyuge en el caso de gananciales.)

No hay problema cuando el final de obra de un edificio existente sobre una parcela (una casa, un almacén, etc.) constituye una única finca registral (aunque haya varias plantas): o la otorga quien lo construyó o el actual titular registral.

La pregunta es si, tratándose de una entidad en un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, puede el titular de la entidad ser uno de los que otorguen el acta notarial; así parecería por la dicción literal del art. 47 citado, pero la DGRN en resolución de 26 de julio de 2.010 [j 1] no lo entiende así y exige la concurrencia de todos los titulares del inmueble o del Presidente de la Comunidad; el argumento lo encuentra en la

inseparabilidad del conjunto de los elementos estructurales comunes de los edificios que arquitectónicamente hace interdependientes unos elementos privativos con otros, es lo que justifica que respecto de los edificios configurados en régimen de propiedad dividida horizontalmente la normativa prevea que el otorgamiento del acta de finalización de la obra nueva, en caso de no realizarse por el conjunto de todos los titulares registrales, corresponda al presidente de la Junta de propietarios (cfr. artículo art. 47 nº2, c) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio). )
Requisitos necesarios para el final de obra Requisitos para el final de obra según la Ley del suelo

Puede verse lo dispuesto en el art. 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- en vigor el 31 de octubre de 2015 -, (que ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio) y, por tanto los requisitos legales en Requisitos de la Ley del suelo en especial:

1) La certificación expedida por técnico competente que acredite la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto.

2) La acreditación documental de los siguientes extremos:

a. El cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para su entrega a los usuarios, es decir las garantías de la edificación.

b. El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, es decir, la licencia de primera ocupación, y los requisitos de eficiencia energética.

Ver Certificación de eficiencia energética

Según la resolución de la DGRN de 2 de abril de 2013 [j 2] la certificación de la eficiencia energética es exigible para todos los edificios de nueva construcción, no estando exentos de esta obligación los edificios de un autopromotor individual

Los registradores deberán exigir el cumplimiento de los anteriores requisitos para poder practicar las correspondientes inscripciones de la actas final de obra o escrituras de declaración de obra nueva acabada.

Libro del Edificio

Puede verse el tema Declaración de obra nueva acabada

Representación gráfica

La representación gráfica georreferenciada de la finca exigida por el art. 9 de la LH - redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria , (entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015- se acredita:

Opción 1.- mediante certificación del técnico competente que acredita las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Opción 2.- mediante la digitalización remitida por el Catastro al Notario de la parcela catastral.

Puede verse Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro , por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Autopromotor individual: Libro del edificio y licencia de primera ocupación

En relación al tema del Libro del edificio se ha discutido si, en el caso de un autopromotor individual de vivienda para uso propio, debe exigirse el Libro del Edificio.

Puede verse el tema en: Autopromotor individual: Libro del edificio y licencia de primera ocupación

Fecha de recepción de la Obra

Ciertamente, entre la documentación constitutiva del Libro del Edificio, como recuerda la resolución de la DGRN de 25 de mayo de 2009 [j 3] se encuentra el acta de recepción de la obra (cfr. art. 6 y art. 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) ), pero ninguna norma exige que en la declaración de la obra nueva se acredite documentalmente dicha recepción al margen del referido libro (cfr. la Resolución de 12 enero de 2009), [j 4] ni que se haga constar en el título la fecha de dicha recepción, por lo que la exigencia de la Registradora también es infundada respecto de esta cuestión.

Técnico competente

Puede verse su estudio en el tema Declaración de obra nueva acabada

Los supuestos en los que certifica un técnico que ni ha dirigido la obra ni ha redactado el proyecto: es el frecuente caso de obras antiguas, cuando no hay proyecto, no hay licencia o se han extraviado; aquí se aplica el número 3 en virtud del cual el técnico ha de acreditar que tiene facultades suficientes, como recuerda la resolución de la DGRN de 27 de enero de 2006 [j 5] y ratifica la resolución de 4 de diciembre de 2006 [j 6].

En todo caso, la firma del técnico ha de estar legitimada notarialmente. La resolución de la DGRN de 11 de marzo de 2009 [j 7] dice que:

la autenticidad de la firma del técnico es requisito esencial para que el documento que acredita la terminación de la obra tenga la eficacia que se pretende, sin que pueda bastar el visado colegial, útil tan sólo para acreditar la cualificación profesional de quien dice firmar, pero no bastante para demostrar que la firma ha sido efectivamente puesta por él.
Identificación de las coordenadas de referenciación geográfica

1.- Sobre el suelo ocupado por la edificación:

El art. 202 de la Ley Hipotecaria, según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, exige para declarar Obras nuevas indicar la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Expresamente no se dice acreditar, sino ser identificada la porción de suelo ocupada. En el supuesto que la edificación ya conste en el Catastro, en su certificación descriptiva y gráfica constan al pie de la certificación las coordenadas geográficas, siendo procedente solicitar la digitalización del mismo Catastro; en otro caso, se deberá aportar certificación de técnico de la que resulte la pertinente identificación de las coordenadas indicadas.

Esta necesidad de identificación de las citadas coodenadas es exigida por la Resolución de la DGRN de 8 de febrero de 2016 [j 8] para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015. Se reitera, entre otras, en la Resolución de la DGRN de 19 de abril de 2016 [j 9] y Resolución de la DGRN de 4 de enero de 2019. [j 10]

Pero si la obra nueva se declara mediante certificación del Catastro, la...

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