Adopción de acuerdos en junta de propietarios

Autor:Manuel Faus y Bárbara Ariño
Cargo del Autor:Notario
 
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La reforma introducida mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha conllevado una modificación del sistema de mayorías requeridas para la adopción de determinados acuerdos en juntas de propietarios, sujetándose en la actualidad al régimen establecido en el art. 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que procedemos seguidamente a analizar.

Contenido
  • 1 Regla general en la adopción de acuerdos: unanimidad
  • 2 Excepción a la regla general de unanimidad: no se necesita acuerdo
  • 3 Supuestos en los que se exige una determinada mayoría
    • 3.1 Mayoría de un tercio
    • 3.2 Mayoría simple
    • 3.3 Mayoría de 3/5
    • 3.4 Comunicación previa
    • 3.5 Mayoría ordinaria para los acuerdos no especificados antes
  • 4 Falta de acuerdo en la junta de propietarios
  • 5 Propietarios ausentes
  • 6 Acuerdo tácito
  • 7 Eficacia de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios
  • 8 Ejecución de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios
  • 9 Discrepancias sobre la naturaleza de las obras a realizar
  • 10 Derramas para el pago de mejoras
  • 11 Libro de Actas
  • 12 Recursos adicionales
    • 12.1 En formularios
    • 12.2 En doctrina
  • 13 Legislación básica
  • 14 Legislación citada
  • 15 Jurisprudencia citada
Regla general en la adopción de acuerdos: unanimidad

El art. 17.1, LPH establece, como regla general, la unanimidad para la adopción de aquellos acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad , pero con importantes excepciones.

Algunos supuestos típicos de modificación del título constitutivo lo configuran, entre otros, la modificación de las cuotas de participación , la desvinculación de anejos o la desafectación de elementos comunes , la división, segregación o agregación de pisos o locales, etc.

Para un estudio en detalle de cada uno de los supuestos mencionados, pudiendo existir normas especiales en los estatutos de la comunidad, puede verse:

Bajo la redacción anterior del art. 17 de la LPH , la STS de 9 de octubre de 2008 [j 1] resuelve un supuesto en el que se plantea si un acuerdo de instalación de una piscina, adoptado con el voto favorable de las tres quintas partes, supone un servicio de interés general o, por el contrario, una alteración de elementos comunes que representa una modificación del título constitutivo. Concluye la Sala que:

El problema se resuelve con la lógica de las cosas y a partir de una norma en la que ninguno de los servicios que numera tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que, con su aprobación, todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arreglo a la cuota de participación, ni puede compararse tampoco con los que menciona de forma expresa, y si con aquellos vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad y con la mejor utilidad y servicio de los comuneros.

Como consecuencia de ello, la Sala considera que, siendo la piscina algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios al implicar una alteración del Titulo constitutivo.

Excepción a la regla general de unanimidad: no se necesita acuerdo

Son los supuestos del art. 10, LPH (con una nueva redacción dada por la ley 8/2013 de 26 de junio), según el cual:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, (léase ahora art. 24 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.'
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Las menciones a la Ley del Suelo de 20 de junio de 2208 deben entenderse ahora referidas a los artículos pertinentes (en especial art. 26) del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

Pone de relieve la Resolución de la DGRN de 13 de febrero de 2015 [j 2] que para no exigirse el consentimiento de la comunidad por estar el edificio en una área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas (art. 10 LPH), debe existir un acto administrativo expreso que determine la inclusión de un edificio dentro de...

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