Doctrina de la DGRN y del TS sobre la agregación y la agrupación de fincas

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La agregación y la agrupación son operaciones que supone una alteración de la esencia de una finca registral y vienen reguladas por el Reglamento Hipotecario (RH).

Para su regulación legal puede verse el tema Normas de derecho hipotecario sobre modificaciones de entidades

El presente tema se concreta a la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado y a la Jurisprudencia de los Tribunales.

Contenido
  • 1 Agregación de fincas
    • 1.1 Doctrina de la DGRN sobre la agregación de fincas
    • 1.2 Representación georreferenciada
    • 1.3 Doctrina del Tribunal Supremo sobre la agregación de fincas
  • 2 Agrupación de fincas
    • 2.1 Nota previa sobre la agrupación de fincas
    • 2.2 Colindancia o causa de la agrupación de fincas
    • 2.3 Agrupación de finca en régimen de Propiedad Horizontal con otras
    • 2.4 Agrupaciones especiales de fincas
  • 3 Reglas comunes a la agregación y agrupación de fincas
  • 4 Normas especiales en Cataluña
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Agregación de fincas

Como dice la resolución de la DGRN de 13 de enero de 1995: [j 1]

la agregación constituye, junto con la agrupación, la segregación y la división, el elenco de las operaciones llamadas de modificación tabular o libraría de las fincas registrales, que no llevan en sí proceso alguno de inmatriculación , dando tan sólo lugar a una nueva configuración registral de las superficies ya inscritas. Lo que singulariza la agregación es el hecho de que con tal operación la finca principal, aquella a la que se agrega la superficie de otra u otras ya inscritas, conserva su propia individualidad y con ello su número de identificación registral. Y el criterio que el legislador ha seguido a la hora de determinar cuándo esa individualidad puede mantenerse ha sido única y puramente cuantitativo, que su superficie sea cuando mínimo el quíntuplo de la que sea objeto de agregación. Así resulta claramente del art. 48 del RH que, si bien atribuye a tal operación un carácter facultativo "podrá realizarse", condiciona tal libertad de elección a que se dé aquel presupuesto objetivo.
Doctrina de la DGRN sobre la agregación de fincas
  • La agregación exige el consentimiento de todos los dueños de las fincas que se agrupan o agregan; así la Resolución de la DGRN de seis de marzo de 1978 [j 2] referida a un caso de segregación, aplicable también a agrupación y agregación.
  • Es posible agregar una finca de un titular a otra de otros dueños distintos. La Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 1979 [j 3]} admitió que se podían agrupar fincas de dueños distintos, siempre que en la finca resultante de la Agrupación se creara un condominio, es decir, se indique en qué proporción pertenecerá a los "Agrupantes"; aplicable al supuesto de agregación.
  • Por lo mismo cabe agregar finca privativa a finca ganancial, indicando igualmente en que % será privativa la finca resultante y en qué % lo será ganancial. La Resolución de la DGRN de 26 de octubre de 1992 [j 4] estudió un caso de agrupación (aplicable a agregación) de finca ganancial con finca privativa, y admitió que los cónyuges atribuyan a la finca resultante carácter ganancial, pero exigiendo que el acuerdo sólo será traslativo si en él hay donación o alguno de los contratos que seguidos de tradición cumplan el título y el modo de transmitir, conforme a la ley.

Y la resolución de la DGRN de 8 de junio de 2012 [j 5] repite la exigencia de determinar cuotas cuando se trate de agregar o agrupar fincas de distinto carácter; dice la DGRN:

deben distinguirse las participaciones privativas ordinarias, de las confesadas y de las gananciales, debido a su distinto régimen jurídico, conforme al principio de especialidad y por imperativo del artículo 54.2 del RH.
Representación georreferenciada

Dispone el art. 9 de la LH (según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria) que siempre que realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices; debe, pues, según declara la Resolución de la DGRN de 1 de agosto de 2018 [j 8] que debe existir correspondencia entre las fincas registrales y las certificaciones catastrales, en los términos que exige el art. 9 de la LH, y no es excepción en el caso de agregación el estar una finca enclavada dentro de otra.

Ahora bien, en los casos de agrupación o agregación puede no haber una referencia catastral de la finca resultante; la Resolución de la DGRN de 13 de julio de 2017 [j 9] acepta que se aporte la representación gráfica georreferenciada de cada finca cuando no hay una representación gráfica georreferenciada de la finca resultante y siempre que no haya dudas sobre la identidad de las fincas y sean colindantes, sin exigir en este caso la LH la total coincidencia descriptiva; o como dice la Resolución de la DGRN de 5 de junio de 2019, [j 10] una finca registral puede corresponderse con varias representaciones gráficas lo que facilita notablemente la documentación e inscripción de las operaciones de agrupación de fincas.

Doctrina del Tribunal Supremo sobre la agregación de fincas
  • -. Evidentemente, las cargas de la finca agregada se arrastrarán a la nueva finca. En este punto la Sentencia del Tribunal Supremo nº 814/2002 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 12 de Septiembre de 2002 [j 11] hace referencia a que las cargas y los derechos de cada finca subsisten después de haberse practicado la agrupación, (léase en este caso agregación) dando la razón a la sala a quo que, en un caso en que se pretendía dar por extinguida una servidumbre por agrupar varias fincas, ya advertía que con la simple agrupación de fincas no puede crearse una nueva causa de extinción de las servidumbres.
Agrupación de fincas Nota previa sobre la agrupación de fincas

Desde el punto registral es evidente que las fincas que se agrupan deben reunir los siguientes requisitos:

  • han de tener colindancia, actualizando, si es preciso, sus lindes o
  • hay que indicar la causa o finalidad de la agrupación.

Referido a la agrupación y aplicable a la agregación si las fincas no son colindantes, deberá expresarse la causa de la agrupación o agregación (unidad orgánica, económica, etc.); no dice el Reglamento Hipotecario que deba decirse que sean colindantes, pero sí lo son debe decirse así o al menos resultar claramente por su descripción.

Colindancia o causa de la agrupación de fincas

Como hemos indicado en el apartado anterior, desde el punto registral las fincas que se agrupen (y agreguen) o bien han de tener colindancia o bien hay que indicar la causa o finalidad de la agrupación.

Así el art. 44 del RH indica los casos en que cabe una agrupación. Y el art. 45 RH determina que:

  • Si las fincas agrupadas no son colindantes: las parcelas que las constituyan se describirán individualmente, y se indicarán, con la máxima precisión, las características de la agrupación o las causas que den lugar a ella.
  • Ahora bien, se permite la agrupación de fincas pertenecientes a distintos propietarios cuando se determine, de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que corresponda a cada uno de ellos en la finca resultante de la agrupación.

El RH dice que si las fincas no son colindantes, deberá expresarse la causa de la agrupación (unidad orgánica, económica, etc.); no dice el RH que deba decirse que sean colindantes, pero, sí lo son, debe decirse así o al menos resultar claramente por su descripción.

La Resolución de la DGRN de 28 de abril de 2003 [j 12] trata el tema: se deniega la inscripción porque se agrupan tres fincas y no se dice que son colindantes y además de la descripción de una de ellas parece no serlo- a pesar de que se une un plano en el que aparecen unas fincas colindantes-; la DG dice expresamente que, de la descripción literaria de las fincas, no aparece que todas sean colindantes; por tanto, si de su descripción hubiere resultado que lo eran, cabe pensar que la D.G. habría aceptado la agrupación aunque no se hubiera usado la expresión sacramental que se agrupan por ser colindantes.

La Resolución de la DGRN de 14 de mayo de 2013 [j 13] trata el tema de una agrupación de fincas no colindantes y concluye advirtiendo de la necesidad de acreditar por medios objetivos la existencia de unidad funcional y orgánica entre las fincas.

Y la Resolución de la DGRN de 12 de junio de 2013 [j 14] advierte que:

para practicar la inscripción de agrupación, no deben quedar dudas de que las fincas agrupadas son las registrales que se reseñan en el titulo de agrupación, pues de lo contrario se produciría la denostada doble inmatriculación quiebra del sistema registral. En este sentido, si la descripción de las fincas agrupadas es contradictoria ?pese a la actualización de los linderos que se lleve a cabo? con la descripción contenida en el título de agrupación, no cabrá tampoco proceder a su inscripción.
Agrupación de finca en régimen de Propiedad Horizontal con otras

' Pueden darse supuestos distintos:

Primer supuesto: 1. Agrupar dos entidades del mismo edificio.

Se trata de agrupar...

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