Ámbito objetivo y temporal de la valoración del suelo

Autor:Alberto Palomar (Magistrado y Profesor Titular -Acred- de Derecho administrativo) y Javier Fuertes (Doctor en Derecho. Magistrado suplente)
 
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La valoración del suelo es el conjunto de elementos, tanto de carácter objetivo como temporal, que determinan el valor de un determinado terreno.

Contenido
  • 1 El concepto suelo a efecto de valoraciones
  • 2 Supuestos objeto de valoración
  • 3 Momento al que han de entenderse referida la valoración
  • 4 Ver también
  • 5 Recursos adicionales
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
El concepto suelo a efecto de valoraciones

El Texto Refundido de la Ley del Suelo (aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre ) regula la valoración del suelo en los artículos 34 a 41 .

En este sentido, la Exposición de Motivos de la Ley 8/2007, de 28 de mayo , del Suelo, ponía de manifiesto que el entonces Título III (que comprendía los artículos 20 a 27 ) abordaba los criterios de valoración del suelo y las construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas y que:

“debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto”.

El concepto de suelo, a efectos de su valoración, no se limita, de manera estricta, al suelo como tal, y comprende (por accesión) a todos los elementos a los que da sustenta y, de esta forma, el artículo 34.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo comprende, e incorpora en el ámbito del régimen de valoraciones del suelo:

1) El suelo

2) Las construcciones, entendiendo por tales las edificaciones e instalaciones (que se definen en los apartados siguientes), excepto aquellas de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta, como son los tinglados y cobertizos de pequeña entidad.

3) Las edificaciones, que son las obras de nueva construcción y de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o parcial que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. Asimismo, las obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección. Se considerarán comprendidas en la edificación, sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.

4) Las instalaciones, que son el resto de elementos físicos inmovilizados permanentemente que no tengan la consideración de edificaciones de acuerdo con lo establecido en el apartado anterior. En el suelo rural se deberán distinguir dos tipos de instalaciones:

  • Las necesarias para la actividad económica desarrollada, que se valorarán conjuntamente con el mismo.
  • Las innecesarias para la actividad económica desarrollada, que se valorarán independientemente del mismo.

Tal y como las define el artículo 4.4 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo (aprobado por el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre ).

5) Los derechos constituidos sobre o en relación con ellos.

En definitiva, suelo, vuelo y subsuelo, y tanto los bienes materiales o tangibles como los derechos o intangibles.

Edificaciones, construcciones e instalaciones en las que habrá de tenerse en cuenta, al practicar la correspondiente valoración, tanto si se encuentra ajustadas a la legalidad como situación de ruina física, en los términos establecidos, a tal efecto, en...

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