El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Entre las nuevas figuras de propiedad especial ha surgido el tema del denominado time-sharing o la llamada multipropiedad, término calificado como erróneo por el legislador cuando se utiliza en sede turística como un aprovechamiento por turnos.
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Contenido
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En realidad, son cosas distintas las siguientes:
- La multipropiedad como una comunidad en la propiedad; tiene lugar cuando hay varios comuneros de un edificio o complejo inmobiliario, de forma que la cuota determina el derecho al uso exclusivo en un tiempo determinado de un apartamento (por ejemplo: la semana 35). Sólo se admite entre particulares, no cuando se actúa como empresa que otorga el derecho a utilizar un apartamento por turno y con fin turístico lucrativo.
- El aprovechamiento por turnos, que tiene lugar cuando, sin ser dueño de una cuota, el cliente-turista se encuentra con muchas variantes:
- La transmisión de acciones de una sociedad que es dueña del total edificio y las transmite a los que van a poder disfrutar de un apartamento durante un tiempo determinado: sea en un inmueble concreto, sea en uno cualquiera de los que pertenecen a la sociedad.
- Un contrato de arrendamiento parcial.
- Un derecho real consistente en el derecho a usar un apartamento un tiempo determinado.
Etc.
Ante algunos abusos, en especial en el ámbito turístico, el legislador debió regular el supuesto.
Evolución legislativaLa STS 175/2018, 23 de Marzo de 2018 [j 1] hace una reseña histórica de la legislación, lo que tiene gran importancia cuando se intenta la resolución de un contrato de aprovechamiento por turno y debe fijarse la legislación aplicable al caso.
En concreto se menciona:
- 1. La Ley 42/1998, de 15 de diciembre. (hoy derogada)
Esta ley reguló en España, por primera vez, el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, también conocido con la expresión más breve -aunque inexacta y prohibida- de multipropiedad.
Antes de la promulgación de esta Ley se había aprobado por las instituciones de la entonces Comunidad Económica Europea, hoy Unión Europea, la Directiva 94/47/CE, que, con la finalidad de acabar con los fraudes y abusos que se daban en ese sector, obligaba a los legisladores nacionales a dictar determinadas normas protectoras de los adquirentes de este tipo de derechos sobre inmuebles. La Ley 42/1998 no se limitó a la transposición estricta de la Directiva, sino que procuró dotar a la institución de una regulación completa, más amplia de la exigida por aquélla.
El objeto de Ley, según indicó su art. 1, era la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los servicios complementarios.
Entre las cuestiones que suscita el derecho de aprovechamiento por turno se encuentran las referidas a la configuración jurídica del derecho y a la protección del adquirente en la celebración del contrato.
En lo que respecta a la configuración jurídica del derecho, la cuestión clave de política legislativa consistía en determinar si debían regularse varias fórmulas institucionales o si se debía limitar su regulación a una sola. Según indicó su preámbulo, la Ley 42/1998 «ha optado por una vía intermedia, consistente en la detallada regulación de un nuevo derecho real de aprovechamiento por turno, permitiendo, sin embargo, la configuración del derecho como una variante del arrendamiento de temporada, al que resultarán aplicables el conjunto de disposiciones de la ley en cuanto no contradigan su naturaleza jurídica».
El derecho de aprovechamiento por turno es, por naturaleza, temporal. Así, se desprendía del {art. 3 de la Ley al establecer que: «1. La duración del régimen será de tres a cincuenta años, a contar desde la fecha de inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción. Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración, los titulares no tendrán derecho a compensación alguna ».
La indicación de la fecha en que el régimen de aprovechamiento por turno se extinguirá es uno de los extremos que configuran el contenido mínimo del contrato de transmisión de derechos de aprovechamiento por turno (art. 9.1.2º y 10º de la Ley).
En lo que respecta a la protección del adquirente en la celebración del contrato, la ley reguló de forma detallada las cuestiones referidas al documento informativo art. 8 -, el contenido del contrato -art. 9-, el desistimiento y la resolución ad nutum y la resolución (sanción) -art. 10-, la prohibición del pago de anticipos - art. 11- y la resolución de préstamos vinculados -art. 12-.
La nueva Directiva 2008/122/CE deroga la anterior, y tiene como fundamento la aparición de nuevos productos vacacionales; asimismo, completa lagunas, amplía la armonización de los ordenamientos internos de los estados, refuerza la información al consumidor, regula con mayor precisión los plazos de ejercicio del derecho de desistimiento, insiste y amplía la prohibición de pago de anticipos durante el plazo de ejercicio de tal derecho, y determina la ineficacia de determinados préstamos de financiación para el caso de desistimiento.
Su incorporación al ordenamiento jurídico español se ha producido con la actual regulación de la Ley 4/2012, de 6 de julio de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.
En esta nueva norma se ha optado por elaborar un texto unificado, que comprenda tanto la transposición de la Directiva 2008/122/CE, en el título I, como la incorporación de la Ley 42/1998, en los títulos II y III, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva.
La Ley 4/2012 contempla la regulación de cuatro figuras contractuales: el contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, el contrato de adquisición de productos vacacionales de larga duración, el contrato de reventa y el contrato de intercambio.
El derecho de desistimiento del consumidor se establece sin necesidad de motivación y se puede ejercer tanto si el empresario hubiera facilitado toda la información precontractual como si no lo hubiera hecho o la hubiera facilitado de forma insuficiente. Se trata de un único derecho que se diferencia sólo en el cómputo. Las cláusulas contractuales correspondientes al derecho de desistimiento y a la prohibición del pago de anticipos serán firmadas aparte por el consumidor.
El contrato incluirá, asimismo, un formulario normalizado de desistimiento en documento aparte.
El plazo de los 14 días que en todos los tipos contractuales tiene el consumidor para desistir del contrato se computarán de la forma que establece el art. 12 de la Ley 4/2012. Dicho plazo arrancará desde la fecha de celebración del contrato, si bien, como garantía para el adquirente, el plazo no empezará a contar si el empresario no le hubiera entregado el «formulario de desistimiento» o la «información precontractual» (de ahí la enorme importancia de la presencia de la firma y de la fecha en el propio interés del empresario); en cuyo caso, comenzará a contar a partir del momento de la fecha de su efectiva entrega. Ahora bien, desde el momento de la celebración del contrato, la ley establece para hacer efectivo el desistimiento el plazo máximo de un año -por ausencia de formulario- o de tres meses -por ausencia de información precontractual-.
Como señala la Sentencia nº 379/2018 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 20 de Junio de 2018, [j 2] la Ley 4/2012, de 6 de julio ha optado por elaborar un texto unificado, que comprenda tanto la transposición de la Directiva 2008/122/CE, en el título I, como la incorporación de la Ley 42/1998, en los títulos II y III, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva.
Supuestos posibles en la legislación actualLa situación que puede darse, de acuerdo con la evolución legislativa expresada, es triple:
a). Aquellos supuestos llamados, en su momento, de multipropiedad anteriores a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre. Se enajenaba una cuota con derecho a utilizar un apartamento un tiempo concreto.
La Resolución de la DGRN de 11 de noviembre de 2003, [j 3] consideró inscribible la venta de una cuota indivisa de un apartamento que da derecho a su titular al uso exclusivo durante una semana fija al año, cuando el régimen jurídico del apartamento, que ya consta inscrito, no ha sido adaptado a la Ley de Aprovechamiento por Turno de bienes inmuebles en el plazo de dos años previsto por la Disposición Transitoria 2, la Ley 42/1998, de 15 de diciembre}} entonces vigente.
Y la Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 4] en un régimen de aprovechamiento por turnos constituido con anterioridad a la Ley 42/1998, que no se ha adaptado a esta normativa, señala que cuando se presenta...
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