Arrendamientos rústicos según la Ley actual

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En el tema Arrendatario en la enajenación de una finca rústica hasta la Ley 26/2005 se indican los arrendamientos que se rigen por Leyes anteriores a la Ley 26/2005 de 30 de noviembre que modificó la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos (LAR).

Sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento (acto de administración o de disposición) puede verse Arrendamientos regidos por el Código Civil

Interesa ahora una breve explicación de los arrendamientos rústicos según la legislación actual.

Contenido
  • 1 Arrendamientos rústicos
    • 1.1 Modificaciones por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre
      • 1.1.1 Ámbito
      • 1.1.2 Elementos personales
      • 1.1.3 Elementos formales
      • 1.1.4 Plazo
      • 1.1.5 Cambio de arrendatario
      • 1.1.6 Cambio de arrendador
      • 1.1.7 Renta
      • 1.1.8 Gastos y mejoras
      • 1.1.9 Cesión y subarriendo
      • 1.1.10 Extinción
      • 1.1.11 Otras reglas
  • 2 Aparcería
  • 3 Ver también
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Arrendamientos rústicos

Ante todo, la Ley 26/2005, de 30 de noviembre modifica de forma sustancial la normativa de la LAR.

Ahora se vuelve a establecer tanteo y retracto, en forma casi idéntica a la anterior derogada Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos (alguna diferencia existe, por ejemplo:

a) no conceder derechos de preferente adquisición al arrendatario en el caso de donación a hermanos;

b) poder otorgarse la escritura, debiendo notificarla al arrendatario para que haga, en su caso, uso del derecho de retracto;

c) No quedar excluidos los arrendamientos de fincas que por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, tengan un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o en la zona a las de su misma calidad o cultivo de valor)

Podemos exponer las cuestiones de mayor interés práctico:

Modificaciones por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre

En especial:

Ámbito

La legislación especial de arrendamientos rústicos, regulada por la LAR, que entró en vigor el 27 de mayo de 2.004, resulta de aplicación a los contratos en que se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta ( art. 1, LAR).

Ya no se quedan fuera de la legislación especial los arrendamientos que afectaban a fincas que tenían por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o en la zona a las de su misma calidad o cultivo.

Según el art. 6, LAR quedan exceptuados de esta ley:

a).- Los arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año agrícola.
b).- Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.
c).- Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable.
d).- Los que tengan como objeto principal :1º.- Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario.2º.- Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.3º.- La caza.4º.- Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado.5º.- Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal
.e).- Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas.

Y dice el art. 7, LAR:

1.- Tampoco se aplicará esta ley a los arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de conformidad con el Título I de la misma, o aquéllos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:
a).- Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el art. 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones (derogada).
b).- Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico, siempre que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del doble a éste.
c).- Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o en la zona a las de su misma calidad o cultivo.
2.- Si, vigente el contrato, sobreviniera alguna de las circunstancias determinadas en el apartado anterior, el arrendador podrá poner término al arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el art. 25, mediante un plazo de preaviso de un año. Ello se aplicará igualmente al arrendamiento de explotaciones, cuando las circunstancias contempladas afecten a las fincas que las integran o a otros de sus elementos en una proporción superior al 50 por ciento
Elementos personales

Se han modificados los elementos subjetivos (art. 8 y 9, LAR).

La Ley admite como arrendatarios a las personas físicas y a la personas jurídicas; ahora bien, si las personas físicas no son profesionales de la agricultura, en los términos que la ley define, se les aplicará la Ley, excepto en el caso de enajenación de la finca arrendada, ya que los arrendatarios persona físicas que no sean profesionales de la agricultura no tienen derecho de preferente adquisición.

En canto a las personas jurídicas se exige que en su objeto social conste la actividad agraria, sin sancionarse expresamente qué ocurrirá si luego pierden el carácter de sociedad profesional; la derogada Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos concedía, en dicho supuesto, al arrendador el derecho a resolver el contrato y caso de no ejercer este derecho, podía la administración conceder en forma forzosa el arrendamiento a un profesional de agricultura; repetimos, la ley vigente nada dice al respeto.

Elementos formales

Frente a la inicial necesidad del contrato por escrito (LAR del 2003), se establece ahora en su art. 11.1 que:

A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca.

Naturalmente, se está pensando en un poseedor de la finca con apariencia de arrendatario, que es distinto del simple precarista; pero el hecho de la posesión, salvo prueba en contrario, hace presumir que hay arrendamiento y corresponderá la carga de la prueba que demuestre que no hay auténtico arrendamiento al propietario (o al usufructuario, en su caso) y, además, a falta de otra prueba sobre el importe de la renta, se considera que la renta es la equivalente a la de mercado en esa zona o comarca....

Plazo

Muy importante: Se ha modificado el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento. Ahora la norma es la siguiente:

Art. 12, LAR. Tiempo de duración. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.
2. Salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado siguiente.
3. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.
Cambio de arrendatario

La cesión y el subarriendo exigen el consentimiento del arrendador salvo cuando se haga a favor del cónyuge o descendientes del arrendatario, en cuyos casos será suficiente la notificación (art. 23, LAR).

Cambio de arrendador

Si estamos ante una enajenación voluntaria, y el arrendatario es una persona física profesional de la agricultura o una sociedad de las reguladas en el art. 9.2, LAR, volvemos a la exigencia de una manifestación fundamental en la escritura de enajenación; dice la Ley:

La escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

La razón de ser: nuevamente habrá tanteo y retracto en el caso de enajenaciones.

Son importantes diferencias frente a la Ley del 2003, acercándose a la Ley de 1980 (pero ahora se puede otorgar escritura siendo bastante la notificación posterior).

Ver por extenso el tema Tanteo y retracto del arrendatario de finca rústica

Renta

La renta será la que libremente pacten las partes y se fijará en dinero, pero si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero, (art. 13, LAR), abonándose en metálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario salvo que las partes hubieren pactado otra forma y lugar (art. 14, LAR).

El apartado 2 del art. 13 vigente hasta el 30 de marzo de 2015 dice:

2. Las partes podrán establecer el sistema de actualización de renta que consideren oportuno. Pactada la actualización, a falta de estipulación en contrario, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia al índice anual de precios al consumo.

La Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española (entrada en vigor el 1 de abril de 2015 y, por tanto, aplicable a los contratos celebrados a contar de su vigencia) modifica el apartado 2 del artículo 13 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, que queda redactado como sigue:

«2. Las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno. En defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad».
Gastos y mejoras

El arrendador está obligado a realizar las obras y reparaciones necesarias para conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación a que se destina (art. 18, LAR) así como las obras, mejoras o inversiones que deban realizarse por disposición legal o resolución firme o acuerdo firme de la comunidad de regentes sobre modernización de regadíos (art. 19, LAR). Por el contrario, el arrendatario deberá realizar las reparaciones, mejoras o inversiones que sean propias.

Cesión y subarriendo

Se requiere el consentimiento expreso del arrendador, salvo que la cesión o subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración.

Extinción

Causas: según el art. 24, LAR:

El arrendamiento termina: a).- Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea también total; si la pérdida es sólo parcial, el arrendatario tiene opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En este último supuesto, además, el arrendatario tiene derecho a la indemnización que haya fijado la Administración.
b).- Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
c).- Por mutuo acuerdo de las partes.
d) Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera varios, será preferente el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las, condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.
f) En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad.
g).-Por resolución del derecho del arrendador.
h).- Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados

Obsérvese que la ejecución hipotecaria da lugar a la resolución del derecho del arrendador; por ello, la Resolución de la DGN de 20 de junio de 2017 [j 1] afirma que el arrendamiento tanto urbano como rústico inscrito con posterioridad a la hipoteca quedar sujeto a la purga que respecto de cargas y titularidades posteriores produce la ejecución de ésta. No resultaría lógico que la ejecución hipotecaria comportara la extinción de verdaderos derechos reales de goce sobre la cosa, constituidos después de la hipoteca ejecutada, como el usufructo, la enfiteusis o la superficie, y que, en cambio, debieran subsistir derechos a los que no corresponde tal carácter.

Conviene, además, tener en cuenta como situaciones especiales:

Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca o la explotación se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya. También podrán subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando éste exceda de la duración de aquellos derechos si a su otorgamiento hubiera concurrido el propietario.
finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador.
Otras reglas

Nos remitimos al texto legal en cuanto al tema de las mejoras (importante al extinguirse el arrendamiento), o al cerramiento de fincas o a las obras de acceso a la vivienda, etc.

Aparcería

Véase el tema Aparcería en Derecho estatal

Ver también Recursos adicionales

Jurisprudencia, Doctrina y Modelos en vLex.com en la voz Arrendamientos rústicos

En formularios En doctrina Legislación básica

Legislación citada

Jurisprudencia citada
  1. Resolución de 20 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Gérgal a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, y a cancelar una inscripción de arrendamiento..

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