Arrendamientos rústicos según la Ley actual

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En el tema Arrendatario en la enajenación de una finca rústica hasta la Ley 26/2005 se indican los arrendamientos que se rigen por Leyes anteriores a la Ley 26/2005 de 30 de noviembre que modificó la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos (LAR).

Interesa ahora una breve explicación de los arrendamientos rústicos según la legislación actual.

Contenido
  • 1 Arrendamientos rústicos
    • 1.1 Modificaciones por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre
      • 1.1.1 Ámbito
      • 1.1.2 Elementos personales
      • 1.1.3 Elementos formales
      • 1.1.4 Plazo
      • 1.1.5 Cambio de arrendatario
      • 1.1.6 Cambio de arrendador
      • 1.1.7 Renta
      • 1.1.8 Gastos y mejoras
      • 1.1.9 Cesión y subarriendo
      • 1.1.10 Extinción
      • 1.1.11 Otras reglas
  • 2 Aparcería
  • 3 Ver también
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Arrendamientos rústicos

Ante todo, la Ley 26/2005, de 30 de noviembre modifica de forma sustancial la normativa de la LAR.

Ahora se vuelve a establecer tanteo y retracto, en forma casi idéntica a la anterior derogada Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos (alguna diferencia existe, por ejemplo:

a) no conceder derechos de preferente adquisición al arrendatario en el caso de donación a hermanos;

b) poder otorgarse la escritura, debiendo notificarla al arrendatario para que haga, en su caso, uso del derecho de retracto;

c) No quedar excluidos los arrendamientos de fincas que por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, tengan un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o en la zona a las de su misma calidad o cultivo de valor)

Podemos exponer las cuestiones de mayor interés práctico:

Modificaciones por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre

En especial:

Ámbito

La legislación especial de arrendamientos rústicos, regulada por la LAR, que entró en vigor el 27 de mayo de 2.004, resulta de aplicación a los contratos en que se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta ( art. 1, LAR).

Ya no se quedan fuera de la legislación especial los arrendamientos que afectaban a fincas que tenían por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o en la zona a las de su misma calidad o cultivo.

Según el art. 6, LAR quedan exceptuados de esta ley:

a).- Los arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año agrícola.
b).- Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.
c).- Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable.
d).- Los que tengan como objeto principal :1º.- Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario.2º.- Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.3º.- La caza.4º.- Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado.5º.- Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal
.e).- Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas.

Y dice el art. 7, LAR:

1.- Tampoco se aplicará esta ley a los arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de conformidad con el Título I de la misma, o aquéllos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:
a).- Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el art. 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones (derogada).
b).- Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico, siempre que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del doble a éste.
c).- Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o en la zona a las de su misma calidad o cultivo.
2.- Si, vigente el contrato, sobreviniera alguna de las circunstancias determinadas en el apartado anterior, el arrendador podrá poner término al arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el art. 25, mediante un plazo de preaviso de un año. Ello se aplicará igualmente al arrendamiento de explotaciones, cuando las circunstancias contempladas afecten a las fincas que las integran o a otros de sus elementos en una proporción superior al 50 por ciento
Elementos personales

Se han modificados los elementos subjetivos (art. 8 y 9, LAR).

La Ley admite como arrendatarios a las personas físicas y a la personas jurídicas; ahora bien, si las personas físicas no son profesionales de la agricultura, en los términos que la ley define, se les aplicará la Ley, excepto en el caso de enajenación de la finca arrendada, ya que los arrendatarios persona físicas que no sean profesionales de la agricultura no tienen derecho de preferente adquisición.

En canto a las personas jurídicas se exige que en su objeto social conste la actividad agraria, sin sancionarse expresamente qué ocurrirá si luego pierden el carácter de sociedad profesional; la derogada Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos concedía, en dicho supuesto, al arrendador el derecho a resolver el contrato y caso de no ejercer este derecho, podía la administración conceder en forma forzosa el arrendamiento a un profesional de agricultura; repetimos, la ley vigente nada dice al respeto.

Elementos formales

Frente a la inicial necesidad del contrato por escrito (LAR del 2003), se establece ahora en su art. 11.1 que:

A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca.

Naturalmente, se está pensando en un poseedor de la finca con apariencia de arrendatario, que es distinto del simple precarista; pero el hecho de la posesión, salvo prueba en contrario, hace presumir que hay arrendamiento y corresponderá la carga de la prueba que demuestre que no hay auténtico arrendamiento al propietario (o al usufructuario, en su caso) y, además, a falta de otra prueba sobre el importe de la renta, se considera que la...

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