Situación de los arrendamientos rústicos concertados antes de la Ley 26/2005

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En este punto se analiza la posición del arrendatario en la enajenación de una finca rústica hasta la ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley de 2003.

Contenido
  • 1 Supuestos de arrendamientos rústicos
    • 1.1 Arrendamientos rústicos regulados por la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos
      • 1.1.1 Derecho de preferente adquisición
    • 1.2 Arrendamientos rústicos históricos, cuya regulación básicamente está contenida en la Ley 1/1992
      • 1.2.1 Normas
      • 1.2.2 Indemnización en caso de cese
    • 1.3 Arrendamientos rústicos regidos por la Ley de 4 de abril de 1995, sobre Modernización de Explotaciones Agrarias
    • 1.4 Arrendamientos rústicos regidos por la Ley de 26 de Noviembre de 2.003
    • 1.5 Ley 49/2003 de 26 de Noviembre, de arrendamientos rústicos antes de la modificación por Ley 26/2005
      • 1.5.1 Normas más importantes
    • 1.6 Arrendamientos concertados con posterioridad al 31 de diciembre de 2005
    • 1.7 Arrendamientos que se rigen por el Código Civil
  • 2 Otros puntos de interés. Doctrina de la DGRN
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Supuestos de arrendamientos rústicos

La legislación de arrendamientos rústicos está constituida básicamente por:

Del análisis conjunto de estas normas, se desprende la existencia en nuestro Derecho de cinco tipos de arrendamientos rústicos:

Arrendamientos rústicos regulados por la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos

Conviene tener en cuenta las nomas que se dirán, ya que si bien esta Ley fue derogada por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos la Disposición Transitoria Primera de la nueva Ley dispone:

Contratos vigentes en el momento de la entrada en vigor de esta ley. Los contratos de arrendamiento y de aparcería vigentes a la entrada en vigor de esta ley, se regirán por la normativa aplicable al tiempo de su celebración.

Concepto:

En el art. 1 se definen los arrendamientos rústicos como:

Los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, a cambio de precio o renta.

El arrendatario necesariamente debe ostentar la condición de profesional de la agricultura, definido en el art. 15, según redacción dada por la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones agrarias, como:

a) La persona mayor de edad o emancipada que se dedique o vaya a dedicarse a actividades de carácter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación, como agricultor profesional, de acuerdo con lo establecido en el art. 2.5 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias.
b) Las sociedades cooperativas agrarias de explotación comunitaria de la tierra o de trabajo asociado dentro de la actividad agraria.
c) Las sociedades agrarias de transformación u otras sociedades civiles, laborales u otras mercantiles, que en caso de que sean anónimas, sus acciones deberán ser nominativas y tengan por objeto exclusivo, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria.
d) Las entidades u organismos de las Administraciones públicas que estén facultados conforme a sus normas reguladoras para la explotación o subarriendo de fincas rústicas.

La Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias se limitó, en lo que ahora interesa, a fijar un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, con prórrogas.

Todos estos arrendamientos conceden al arrendatario tanteo y retracto en los supuestos de enajenación, que se dirá.

Por tanto, será necesario haber notificado al arrendatario en forma legal el propósito y condiciones de la transmisión y haber transcurrido el plazo de 60 días desde que hubiere recibido la notificación sin haber ejercitado su derecho, o que concurra al otorgamiento de la escritura y luego notificarle ésta. El art. 91 de la citada ley impide enajenar sino se declara, bajo pena de falsedad, si la finca está o no arrendada.

Supuestos: Conviene advertir que el tanteo y retracto de este arrendatario es mucho más amplio que para los arrendamientos urbanos. Tiene lugar en toda enajenación; por tanto, incluye la permuta, la adjudicación, la aportación a una sociedad, etc.

En efecto, hay que tener en cuenta los siguientes preceptos:

Derecho de preferente adquisición

Según el art. 86 de la Ley:

En toda enajenación intervivos de fincas rústicas arrendadas, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de las mismas, el arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto o de adquisición preferente con arreglo a lo que se dispone en los artículos siguientes

Y los artículos siguientes aclaran:

a).- En los contratos de donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualesquiera otros distintos de la compraventa.

El arrendatario podrá ejercitar su derecho de adquisición preferente en la misma forma establecida para el tanteo y el retracto. Si del contrato no resultase el valor de la finca transmitida, el arrendatario deberá pagar el precio justo de la finca, determinado en vía civil, conforme a las normas de valoración que establece la legislación de Expropiación Forzosa.

Un problema que, en ocasiones, se plantea, es qué ocurre si al disolver y liquidar una sociedad se adjudican a un socio fincas arrendadas; ¿habrá derecho de preferente adquisición?: existe tanteo y retracto; el art. 91 de la actual ley reguladora de los Arrendamientos Rústicos impide enajenar y adjudicar una finca con ocasión de la disolución y liquidación de una sociedad es un acto de enajenación; por tanto, o se declara, bajo pena de falsedad, que la finca no está arrendada o será necesario haber notificado al arrendatario en forma legal el propósito y valor de la adjudicación y haber transcurrido el plazo de 60 días desde que hubiere recibido la notificación sin haber ejercitado su derecho, y luego notificarle la adjudicación ya formalizada o que concurra al otorgamiento de la escritura.

b).- Si son varios los arrendatarios

Conforme al art. 93:

habrá que cumplir con cada uno de ellos los requisitos de notificación, tiempo, etc.) y el derecho de tanteo y retracto y el de adquisición preferente podrán ser ejercitados por ellos separadamente, referidos a la porción o porciones de fincas ocupadas, respetando las normas vigentes sobre unidades mínimas de cultivo. Y si uno o varios arrendatarios renuncian al derecho de tanteo o retracto La Junta Arbitral establecerá la preferencia de los restantes sobre las porciones renunciadas en función de la viabilidad de las explotaciones resultantes. En todo caso, los derechos de retracto y adquisición preferente solo podrán ser ejercitados por quienes sean profesionales de la Agricultura.

Supuestos en que no hay tanteo ni retracto

Conforme art. 92 de la Ley no procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los casos siguientes:

a) en las transmisiones a titulo gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente o su cónyuge; b) en la permuta de fincas rústicas cuando se efectué para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a diez hectárea de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.

Obsérvese que en el caso de un donación a un hermano o a un sobrino del dueño, el arrendatario de finca rústica tiene derecho a tanteo y retracto del arrendatario.

Preferencia de este derecho a otros

Conforme al art. 94 de la Ley:

los derechos establecidos en el presente capitulo serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el articulo mil quinientos veintitrés del Código Civil (CC) , que prevalecerá sobre los derechos regulados en esta sección: a) cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.

Obsérvese que en caso de enajenación de una cuota indivisa de una finca rústica arrendada tiene preferencia el arrendatario al comunero. (Nos referimos siempre, naturalmente, a los arrendamientos regidos por la Ley 83/1.980 .)

Excepción: Nunca tendrán derecho los arrendatarios, según el art. 97, cuando a la vez sean propietarios de más de veinte hectáreas en regadío o de doscientas en secano en territorio nacional.

Distintos aprovechamientos

Según el art. 95:

cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios el tanteo y retracto o el derecho de preferente adquisición corresponderá ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal.

Fincas arrendadas en parte

Según el art. 96:

en los casos de fincas de las que solo una parte de su extensión haya sido cedida en arriendo los derechos regulados en los artículos anteriores se entenderán limitados a la superficie arrendada. A tal efecto el documento por el que sea formalizada la transmisión de la finca deberá Especificar, en su caso, la cantidad que del total importe del precio corresponde a la porción dada en arriendo.
Arrendamientos rústicos históricos, cuya regulación básicamente está contenida en la Ley 1/1992

Según el art. 1, Ley 1/1992 se consideran arrendamientos rústicos históricos:

Los anteriores al CC cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera a la publicación de dicho cuerpo legal; los concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, cuando el arrendatario sea cultivador personal; los anteriores al 1 de...

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