Cancelación de asientos registrales

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La cancelación de los asientos registrales es el supuesto más contundente de extinción de un asiento del Registro.

Contenido
  • 1 Concepto de cancelación de asientos registrales
  • 2 Clases de cancelación de asientos registrales
    • 2.1 Cancelación total y cancelación parcial de asientos registrales
    • 2.2 Cancelación de asientos registrales según la intervención del titular del asiento
  • 3 Formalidades del asiento de cancelación
  • 4 Efectos de las cancelaciones
  • 5 Cancelación de las anotaciones preventivas
  • 6 Cancelaciones especiales de asientos registrales
  • 7 Nulidad de las cancelaciones de asientos registrales
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia citada
Concepto de cancelación de asientos registrales

El asiento por el que se extinguen derechos inmobiliarios inscritos se denomina cancelación, pero para la Ley Hipotecaria (LH) la cancelación no es el único caso de extinción de los asientos registrales. Ver: Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas

Ahora bien, no siempre la cancelación es la expresión registral de la extinción efectiva de un derecho, debido a que la cancelación tiene un contenido específico: extinguir un asiento, y los efectos de la cancelación se producen con total independencia de si el derecho se ha extinguido o no en la realidad jurídica.

El asiento de cancelación es:

  • un asiento a la vez principal y accesorio (principal en cuanto al asiento y accesorio por referirse a otro asiento ya practicado).
  • y es un asiento por el que se extingue un asiento anterior y a consecuencia del cual se presume extinguido el derecho que el asiento publicaba; esta consecuencia de la cancelación es, en general, una presunción iuris tantum pero frente a terceros protegidos es una presunción iuris et de iure; estos efectos está reconocidos en los arts. 97 de la LH y art. 76 de la LH.

En efecto el art. 76 de la LH empieza diciendo:

Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación.

Y el art. 97 de la LH dice:

Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.

Obsérvese: se presume, sin más.

Clases de cancelación de asientos registrales

Hay diversos criterios clasificatorios:

  • por su efectos extintivos: cancelaciones totales o sólo parciales.
  • en atención a la intervención del titular que resulta del asiento: cancelaciones con el consentimiento del titular, cancelaciones contra su consentimiento y cancelaciones sin su consentimiento.
  • en atención a quien pretende la cancelación: cancelaciones con el consentimiento, sin el consentimiento y contra el consentimiento del titular del asiento.
  • en atención a quien la solicita: cancelación a instancia del titular, cancelaciones ordenadas por la autoridad judicial o administrativa y cancelaciones practicadas de oficio.
  • por razón de los asientos a practicar se habla de: cancelaciones que extinguen asientos de inscripción, de anotación preventiva, de notas marginales, de asientos de presentación y cancelaciones extintivas de otros asientos de cancelación por nulidad.

Procede examinar los supuestos más importantes:

Cancelación total y cancelación parcial de asientos registrales

El legislador ha establecido claramente las causas que dan lugar a una u otra cancelación.

Según el art. 79 de la LH podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas:

. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.

. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.

. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.

. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley.

Y según el art. 80 de la LH, podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

. Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva.

. Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.

Cancelación de asientos registrales según la intervención del titular del asiento

a).- Cancelación practicada con el consentimiento del titular: es la regla general.

Y aquí hay que distinguir:

  • Cancelación en virtud de escritura pública u otros documento que no sea mandamiento judicial, a instancia del titular, sus causahabientes o su representante legal; en estos casos quien pide la cancelación por sí o por apoderado ha de tener la capacidad requerida para enajenar bienes inmuebles, si bien esta regla tiene excepciones respecto a los menores emancipados o los habilitados de edad, ya que la Jurisprudencia les concede capacidad para consentir por sí solos las cancelaciones.

Expresamente admitió la cancelación de una hipoteca por caducidad a instancia de un hijo de los cónyuges titulares de la finca, quien acreditó su condición de heredero, la Resolución de la DGRN de 24 de septiembre de 2011. [j 2]

Es importante poner de relieve que hay supuestos en que no basta un consentimiento abstracto; es decir, debe expresarse la causa de la cancelación; así:

  • La Resolución de la DGRN de 20 de febrero de 2003 [j 3] según la cual el documento que recoja el consentimiento del acreedor para proceder a la cancelación de la hipoteca constituida en su garantía debe expresar la causa de la cancelación, o
  • La Resolución de 2 de noviembre de 1992 [j 4] que para la cancelación de una inscripción de hipoteca declara que no es suficiente el consentimiento cancelatorio del art. 82 , párrafo primero, de la LH, siendo necesario precisar la causa por la que el titular registral presta ese consentimiento. La manifestación de que la finca queda liberada de toda responsabilidad derivada de la hipoteca hay que interpretarla como una renuncia a la misma.

Y si lo que se trata es de cancelar una inscripción de dominio, no es suficiente el consentimiento sin más de su titular; como pone de relieve la Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2019 [j 5] la admisión del puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, que responde, a su vez, al sistema civil causalista que exige la existencia y expresión de la causa que fundamenta dicha cancelación.

Por otra parte, es relevante la declaración de la Resolución de la DGRN de 13 de enero de 2012 [j 6] según la cual, en un caso en que se discutía si cabía estimar producido el silencio administrativo positivo como equivalente al consentimiento expreso para cancelar una carga administrativa, afirmó que la cancelación registral es un acto que en cuanto a sus requisitos (excepto en lo relativo a los actos jurídicos separables que se dicten en relación con su preparación) y sus efectos no está sujeto al Derecho administrativo, sino al Derecho hipotecario o registral, y cuya revisión judicial no corresponde a los órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa, sino a los del orden civil, por lo que no admitió la cancelación por silencio, exigiendo el consentimiento expreso de la Administración.

  • Cancelación en virtud de providencia judicial:

El art. 83 de la LH dice que las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria, pero si los interesados convinieren válidamente en la cancelación, acudirán al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación.

b) Cancelación practicada contra el consentimiento del titular inscrito:

Es la ordenada por mandamiento judicial.

El art. 83 de la LH, en su último párrafo, advierte que también, dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho. Estamos ante un caso de verdadera contradicción registral, dirigida a rectificar el contenido del Registro, poniéndolo en armonía con la realidad jurídica.

En este punto, debe advertirse que si la cancelación se ordena judicialmente, debe ser parte el titular registral; así, por ejemplo, la Resolución de la DGRN de 29 de enero de 2015 [j 7] afirma que la declaración de nulidad de una escritura pública en un procedimiento judicial, en el que no han sido parte los titulares de titularidades y cargas posteriores y que no fue objeto de anotación preventiva de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales cargas o derechos, no puede determinar su cancelación automática.

Y en reiteradas ocasiones se insiste por la DGRN que no es posible acceder a la cancelación de una inscripción practicada a favor de una persona que no ha sido parte en el procedimiento del que resulta la sentencia calificada, como se verá.

En definitiva, la calificación por los registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se extiende al examen de la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro; y del Registro surgen obstáculos cuando afecta a una finca cuyo titular no ha sido parte en el procedimiento; como reiteradamente ha dicho la DGRN, tiene su razón de ser en el principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución Española); de la eficacia «ínter partes» de la sentencia (artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) del principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), ) que exige para su rectificación el consentimiento de los...

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