Adquisición de bienes por un Ayuntamiento

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La adquisición de bienes municipales está sometida a la normativa estatal y autonómica aplicable que se expone a continuación.

Contenido
  • 1 Nociones Previas
  • 2 Adquisición de bienes inmuebles
    • 2.1 Normativa estatal para la adquisición de bienes inmuebles
      • 2.1.1 Adquisición
    • 2.2 Normativa Autonómica
      • 2.2.1 Andalucía
      • 2.2.2 Aragón
      • 2.2.3 Cataluña
      • 2.2.4 Galicia
      • 2.2.5 Islas Baleares
      • 2.2.6 La Rioja
      • 2.2.7 Comunidad de Madrid
      • 2.2.8 Navarra
      • 2.2.9 Comunidad Valenciana
  • 3 Tema Fiscal
  • 4 Calificación del registrador
  • 5 Ver también
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Nociones Previas

Como es sobradamente conocido los bienes de un Ayuntamiento pueden ser:

  • Bienes de dominio público. A su vez, pueden ser de uso público (ejemplo, un camino, una plaza, etc.), de servicio público (la casa consistorial, la escuela municipal, el pabellón deportivo, etc.) y ser un bien comunal (unas tierras o un bosque cuyo aprovechamiento corresponde a los vecinos.) Todos estos bienes, conforme al art. 132.1 de la Constitución española 1978 (CE), están sujetos al principio de inalienabilidad e inembargabilidad.
  • Bienes patrimoniales o de propios: son propiedad del Ayuntamiento o Entidad local como si fuera un particular; por tanto, no están destinados a uso o servicio público ni son de aprovechamiento comunal: un ejemplo clásico sería un solar adquirido en concepto de aprovechamiento medio, unas viviendas promovidas por el Ayuntamiento, etc. Entre éstos, destacan por sus especiales normas los bienes incorporados al patrimonio público del suelo.
Adquisición de bienes inmuebles Normativa estatal para la adquisición de bienes inmuebles

La normativa estatal y la autonómica son tan numerosas que hacen difícil una síntesis de las mismas al objeto de este estudio.

Para el caso de enajenación puede verse el tema Enajenación de bienes municipales , y para el caso de permuta el tema Permuta de bienes de un Ayuntamiento .

Podemos afirmar, que dando por supuesto la supremacía de la CE, las normas más importantes a tener en cuenta están contenidas en la llamada legislación básica. En concreto:

Los contratos, convenios y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos patrimoniales se regirán, en cuanto a su preparación y adjudicación, por esta ley y sus disposiciones de desarrollo y, en lo no previsto en estas normas, por la legislación de contratos de las Administraciones públicas.

Y asimismo declara legislación básica diversos artículos, dejando a salvo las normas civiles forales o especiales.

art. 4 ....p) Los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, valores negociables....

Esta Ley ha sido derogada por el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público (LCSP), que en su art. 4 mantiene la exclusión de los contrato sobre inmuebles, diciendo:

1. Están excluidos del ámbito de la presente Ley los siguientes negocios y relaciones jurídicas:.... p) Los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, valores negociables y propiedades incorporales, a no ser que recaigan sobre programas de ordenador y deban ser calificados como contratos de suministro o servicios, que tendrán siempre el carácter de contratos privados y se regirán por la legislación patrimonial.

Por tanto, dichos contratos continúan rigiéndose por la normativa antes indicada.

  • La legislación autonómica, sea la que regule en general los contratos de la Administración Local o la que sólo regule diversos supuestos concretos (patrimonio municipal del Suelo, venta de viviendas de Protección Oficial, etc.)
Adquisición

La adquisición exige el pertinente acuerdo del Ayuntamiento, con intervención del Secretario municipal, bajo pena de nulidad.

Títulos

No hay dificultad en la adquisición a título gratuito, aunque lleve cláusula de reversión, si es aceptada por el Ayuntamiento (ver normas que se dirán).

En el caso de adquisición a título oneroso, la regla general es la necesidad de tasación de la finca y el sistema de concurso; pero normalmente se trata de finca única a los fines que interesen al Ayuntamiento, y siempre se había dicho que con el informe previo del Secretario y del Interventor, podía ser adquirida de forma directa, exigiéndose, naturalmente, los pertinentes informes que deberán ser reseñados e incorporados por certificación o testimonio a la matriz.

Pero la Resolución de la DGRN de 9 de julio de 2014 [j 2], entendiendo que el registrador ha de apreciar si es real esta exclusividad, afirma que
ciertamente las normas que regulan la adquisición de bienes inmuebles por parte de las Corporaciones locales no son las mismas que la relativas a su enajenación, pero sus principios rectores (publicidad y concurrencia) sí son comunes y coincidentes, imponiendo como regla general el concurso y habilitando una serie de excepciones tasadas que, de acuerdo con la jurisprudencia antes reseñada, han de ser objeto de una interpretación estricta, de donde se deriva la exigencia de su cumplida justificación

Y concluye, con referencia a los casos en que es posible la contratación directa, que «no es suficiente la afirmación del Secretario de un Ayuntamiento «se han cumplido todos los requisitos exigidos en la legislación patrimonial y contractual vigente para llevar a cabo la adquisición del mismo [inmueble] mediante el procedimiento negociado sin publicidad»; la razón: dada su imprecisión y generalidad.

Forma

La adquisición de bienes por un Ayuntamiento exige como regla general la escritura pública, no bastando certificación administrativa del acuerdo de adquisición.

Cuando estamos ante una adquisición que tenga el carácter de contrato civil y no administrativo, no puede aplicarse sin más la LCSP, con sus modificaciones; en efecto, como dice la Resolución de la DGRN de 5 de diciembre de 2011 [j 3]:

Tratándose de un contrato sujeto al Derecho privado, el contrato se regirá, en cuanto su preparación y adjudicación, en defecto de normas específicas, por la LCSP y por sus normas de desarrollo, y en cuanto a sus efectos y extinción por las normas de Derecho privado (art. 20.2, LCSP). En definitiva, el iter administrativo previo a la definitiva adjudicación del contrato se regirá por la legislación administrativa mientras que la formalización y generación de efectos que haya de producir dicho contrato, se regirá por la legislación civil

Y ésta exige escritura pública para lograr su inscripción registral.

Preceptos

El art. 116, LPAP concede, en el ámbito de la Administración General del Estado, al Ministro de Hacienda la competencia para adquirir a título oneroso bienes inmuebles o derechos sobre los mismos

Que podrá ejercerla por propia iniciativa, cuando lo estime conveniente para atender a las necesidades que, según las previsiones efectuadas, puedan surgir en el futuro, o a petición razonada del departamento interesado

Y la tramitación del procedimiento corresponderá a la Dirección General del Patrimonio del Estado. Para el caso de adquisición de inmuebles o derechos sobre los mismos por organismos públicos vinculados a la Administración General del Estado o dependientes de ella se efectuará por su presidente o director, previo informe favorable del Ministro de Hacienda.

El citado artículo, en su apartado cuarto, primer párrafo, dice que:

La adquisición podrá realizarse mediante concurso público o mediante el procedimiento de licitación restringida regulado en el apartado 4 de la disposición adicional decimoquinta, salvo que se acuerde la adquisición directa por las peculiaridades de la necesidad a satisfacer, las condiciones del mercado inmobiliario, la urgencia de la adquisición...

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