Enajenación de bienes municipales

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
EXTRACTO GRATUITO

La enajenación de bienes municipales está sometida a la normativa estatal y autonómica aplicable que se expone a continuación.

Contenido
  • 1 Clases de Bienes de un Ayuntamiento
  • 2 Enajenación de Bienes Inmuebles
  • 3 Normativa Estatal para la enajenación de bienes inmuebles
    • 3.1 Enajenación
      • 3.1.1 Decisión para bienes de la Administración General
      • 3.1.2 Decisión para los Ayuntamientos
      • 3.1.3 Calificación por el registrador
  • 4 Normativa Autonómica, en especial en cuanto a la enajenación de bienes municipales
    • 4.1 Andalucía
    • 4.2 Aragón
    • 4.3 Cataluña
      • 4.3.1 Decisión y dictamen
      • 4.3.2 Comunicación
      • 4.3.3 Subasta o concurso
    • 4.4 Galicia
    • 4.5 Islas Baleares
    • 4.6 Comunidad de Madrid
    • 4.7 La Rioja
    • 4.8 Navarra
    • 4.9 Comunidad Valenciana
  • 5 Otra normativa aplicable
  • 6 Venta de aprovechamiento urbanístico
  • 7 Temas Fiscales
    • 7.1 IVA de la operación
    • 7.2 Otros problemas de IVA
  • 8 Límites en la calificación del registrador
  • 9 Ver también
  • 10 Recursos adicionales
    • 10.1 En formularios
    • 10.2 En doctrina
  • 11 Legislación básica
  • 12 Legislación citada
  • 13 Jurisprudencia citada
Clases de Bienes de un Ayuntamiento

Los bienes de un Ayuntamiento pueden ser:

  • Bienes de dominio público. A su vez, pueden ser de uso público (ejemplo, un camino, una plaza, etc.), de servicio público (la casa consistorial, la escuela municipal, el pabellón deportivo, etc.) y ser un bien comunal (unas tierras o un bosque cuyo aprovechamiento corresponde a los vecinos). Todos estos bienes, conforme al art. 132.1 de la Constitución española de 1978 (CE), están sujetos al principio de inalienabilidad e inembargabilidad.
  • Bienes patrimoniales o de propios: son propiedad del Ayuntamiento o Entidad local como si fuera un particular; por tanto, no están destinados a uso o servicio público ni son de aprovechamiento comunal: un ejemplo clásico sería un solar adquirido en concepto de aprovechamiento medio, unas viviendas promovidas por el Ayuntamiento, etc.

Hay que tener en cuenta que sólo los bienes patrimoniales que no estén afectados (ni formal ni materialmente) a un servicio público o a una función pública son susceptibles de ser objeto de enajenación y gravamen (ver argumentos en la Resolución de la DGRN de 6 de septiembre de 2013). [j 1]

Enajenación de Bienes Inmuebles

La normativa estatal y la autonómica son tan numerosas que hacen difícil una síntesis de las mismas al objeto de este estudio.

Podemos afirmar, que dando por supuesto la supremacía de la CE, las normas más importantes a tener en cuenta están contenidas en la llamada legislación básica.

En concreto:

Los contratos, convenios y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos patrimoniales se regirán, en cuanto a su preparación y adjudicación , por esta ley y sus disposiciones de desarrollo y, en lo no previsto en estas normas, por la legislación de contratos de las Administraciones públicas.

Y asimismo declara legislación básica diversos artículos, dejando a salvo las normas civiles forales o especiales.

5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo.
Art. 4 ...p) Los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, valores negociables...

Esta Ley ha sido derogada por el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público (LCSP), que en su art. 4 mantiene la exclusión de los contrato sobre inmuebles, diciendo:

1. Están excluidos del ámbito de la presente Ley los siguientes negocios y relaciones jurídicas:..... p) Los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, valores negociables y propiedades incorporales, a no ser que recaigan sobre programas de ordenador y deban ser calificados como contratos de suministro o servicios, que tendrán siempre el carácter de contratos privados y se regirán por la legislación patrimonial.

Por tanto, dichos contratos continúan rigiéndose por la normativa antes indicada.

  • La legislación autonómica, sea la que regule en general los contratos de la Administración Local o la que sólo regule diversos supuestos concretos (patrimonio municipal del Suelo, venta de viviendas de Protección Oficial, etc.)
Normativa Estatal para la enajenación de bienes inmuebles

Para el caso de adquisid|ición puede verse el tema [ Adquisición de bienes por un Ayuntamiento y para el caso de permuta el tema Permuta de bienes de un Ayuntamiento

Enajenación Decisión para bienes de la Administración General

Conforme al art. 135, LPAP:

El órgano competente para enajenar los bienes inmuebles de la Administración General del Estado será el Ministro de Hacienda, y la incoación y tramitación del expediente corresponderá a la Dirección General del Patrimonio del Estado.

Respecto de los inmuebles y derechos reales pertenecientes a los organismos públicos serán competentes para acordar su enajenación sus presidentes o directores o, si así está previsto en sus normas de creación o en sus estatutos, los órganos colegiados de dirección. Ahora bien, en ambos casos, cuando el valor del bien o derecho, según tasación, exceda de 20 millones de euros, la enajenación deberá ser autorizada por el Consejo de Ministros, a propuesta del Ministro de Hacienda.

Decisión para los Ayuntamientos

La enajenación o gravamen exige el pertinente acuerdo del Ayuntamiento, con intervención del Secretario municipal, bajo pena de nulidad.

Ahora bien, hay que destacar lo siguientes temas:

  • Comunicación o autorización

El art. 109, RB (en parte repitiendo el art. 79, TRRL) dice:

1. Los bienes inmuebles patrimoniales no podrán enajenarse, gravarse ni permutarse sin autorización del órgano competente de la Comunidad autónoma, cuando su valor exceda del 25 por 100 de los recursos ordinarios del Presupuesto anual de la corporación. No obstante, se dará cuenta al órgano competente de la Comunidad autónoma de toda enajenación de bienes inmuebles que se produzca. 2. Los bienes inmuebles patrimoniales no podrán cederse gratuitamente sino a entidades o instituciones públicas para fines que redunden en beneficio de los habitantes del término municipal, así como a las instituciones privadas de interés público sin ánimo de lucro. De éstas cesiones también se dará cuenta a la autoridad competente de la Comunidad autónoma.

Por tanto: si el valor es inferior al 25% de los recursos ordinarios del presupuesto bastará la comunicación a la Comunidad autónoma, pero si lo supera hará falta autorización y ello deberá hacerse constar en la escritura.

La Resolución de la DGRN de 30 de abril de 2008 [j 3] trata un trata un supuesto en el que un Ayuntamiento enajena en forma directa varias parcelas a un mismo comprador; el valor global de las parcelas supera el 25% de los recursos ordinarios; el Ayuntamiento, que debía haber acordado subasta y no enajenación directa (tema, por cierto, de procedimiento en el que el Registrador no puede entrar), entendió que al ser el valor de cada parcela inferior al expresado 25% no hacía falta la previa autorización; no lo entiende así la DGRN, que considera que:

Al tratarse de un mismo vendedor y un mismo comprador, parece lo razonable valorar conjuntamente de venta de las distintas parcelas enajenadas, y exigir la autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma exigido por el art. 109, RB.
  • Subasta o concurso

El tema fundamental a resolver es si la regla general para la enajenación de bienes de las Corporaciones Locales es la exigencia de subasta, o puede acudirse al concurso.

Es de sobras conocida la animadversión actual a las subastas públicas. Ver: Subasta pública en la venta de bienes del incapacitado

Tradicionalmente se ha exigido la subasta. Así lo dice el art. 80, TRRL:

Las enajenaciones de bienes patrimoniales habrán de realizarse por subasta publica. Se exceptúa el caso de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario.

El art. 112, RB da por supuesta la subasta, cuando excepciona la permuta; dice este artículo:

1. Las enajenaciones de bienes patrimoniales se regirán en cuanto...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA GRATIS