Cancelación de las anotaciones preventivas prorrogadas

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La posibilidad de cancelar por caducidad las anotaciones preventivas ha dependido de que estuvieren o no prorrogadas; pero la modificación del art. 86 de la Ley Hipotecaria (LH) ha dado lugar a los problemas que se detallan a continuación.

Contenido
  • 1 Situación de las anotaciones preventivas
  • 2 Supuestos posibles a día de hoy de cancelación de anotaciones preventivas
  • 3 Cancelación por caducidad de anotación preventiva prorrogada antes de la LEC
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Doctrina administrativa citada
Situación de las anotaciones preventivas

1.- Anotadas después de la entrada en vigor de la reforma de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

2.- Anotadas antes y prorrogadas después de la reforma de la LEC.

3.- Anotadas y prorrogadas antes de la entrada en vigor de la reforma de la LEC.

Veamos la situación:

Decía el art. 86 de la Ley Hipotecaria (LH):

Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de su fecha, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo de caducidad más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las Autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento. La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.

Y dice el actual art. 86 LH (redacción dada por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, entrada en vigor el 8 de junio de 2001):

Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos. La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.

La diferencia es patente:

  • Hasta la modificación ordenada por la LEC, la anotación preventiva tenía una duración máxima de 4 años y sólo era posible una prórroga por el plazo de 4 años pero las anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad judicial no se cancelaban por caducidad, después de vencida la prórroga.
  • Con la redacción actual, la anotación preventiva sigue teniendo una duración máxima de 4 años, pero caben una o más prórrogas, cada una de las cuales tendrá una vigencia de 4 años.
  • Con la actual redacción del art. 86, LH, está claro que está derogado el párrafo segundo del art. 199, RH pues las anotaciones, para mantener su vigencia, deberán prorrogarse cada 4 años.

Atención: No olvidemos que, para todo lo que se va a ir diciendo, (necesidad o de prórroga para que caduquen o no) la fecha a tener en cuenta no es la de la resolución judicial (antes o después del 8 de enero de 2001) sino la fecha de la presentación de la anotación o la de su prórroga (antes o después del 8 de enero del 2001).

Otra cosa es que para calcular la caducidad de toda anotación que esté sujeta a plazo deba atenderse a la fecha del asiento, no de la presentación. Véase la Resolución de la DGRN de 29 de septiembre de 2017 [j 1] sobre cómo se calculan los 4 años y el supuesto de que el último día de vigencia recaiga en día inhábil: si el último día de vigencia recae en un día inhábil, no caduca hasta el siguiente día hábil y pueden ser prorrogadas presentado el mandamiento judicial el primer día hábil.

Supuestos posibles a día de hoy de cancelación de anotaciones preventivas

Hoy día nos podemos encontrar en tres situaciones:

  • Anotaciones preventivas que se anoten por primera vez al amparo de la actual legislación: su duración máxima será de 4 años y para que no puedan cancelarse por caducidad, deberán prorrogarse cada 4 años; por tanto, si sólo hubiera una prórroga, podrá el dueño del inmueble o derecho real afectado, solicitar que se cancele por caducidad al transcurrir los 4 años de la prórroga, ya que en el sistema vigente no estamos ante la prórroga indefinida del sistema anterior cuando había habido una prórroga de 4 años (como hemos dicho, dado que el art. 86 de la LH admite una o más prórrogas, ya no se puede aplicar lo que antes disponía y aún dice el art. 199 en su segundo párrafo del RH: que las anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad judicial no se cancelarán por caducidad, después de vencida la prórroga.)
  • Anotaciones preventivas anteriores a la vigencia del actual art. 86 de la LH (antes del 8 de enero de 2001) y que al entrar en vigor la nueva norma no habían transcurrido aún los 4 años de su inicial vigencia (por tanto, no había habido prórroga antes de la nueva norma): para este supuesto habrá sido necesario, para evitar su caducidad, que se haya solicitado su prórroga y además se vayan prorrogando cada 4 años; por tanto, si no ha habido prórroga (ya han pasado más de 4 años de la entrada en vigor de la modificación ordenada por la LEC) se pueden cancelar a instancia del titular registral de la finca (art. 86 de la LH):
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.

Y si se ha practicado una prórroga, deberán continuarse prorrogando, para evitar su cancelación por caducidad.

Aquí está el problema; la pregunta es si, dado que se prorrogaron al amparo de la legislación anterior, deberá aplicarse ésta y por tanto no caducarán hasta que haya recaído resolución firme o si han debido de prorrogarse (y de no haberlo hecho, puede instarse su caducidad); además, si se defiende que han debido prorrogarse, aún cabe preguntarse si una prórroga basta (no caducarán hasta la resolución firme) o si para evitar su cancelación deberán prorrogarse cada 4 años.

La DGRN en una Instrucción de 12 de diciembre de 2000 [j 2] respecto a las anotaciones preventivas prorrogadas bajo la anterior legislación, decidió que no eran necesarias nuevas prórrogas y si, a pesar de ello, se presentaba mandamiento judicial de prórroga no debía practicarse asiento registral alguno; es decir, las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la nueva norma se regían por la legislación anterior.

Pero saltaron las alarmas con la famosa Resolución de la DGRN de 21 de julio de 2005: [j 3] esta...

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